Эти показатели гораздо выше, чем во многих европейских столицах. Например, в Вене уровень вакантных площадей составляет 4%, в Париже – около 6,8%, в Берлине – около 9,8%, в Варшаве – около 7,5%, в Праге - 11,9%.
Год назад, при обращении в бизнес-центр чаще всего приходилось слышать фразу «свободных помещений нет», а предварительные договоры аренды заключались на стадии строительства зданий, задолго до ввода объекта в эксплуатацию. Сегодня свободные офисы есть почти в каждом здании – и в действующих, а тем более в строящихся бизнес-центрах.
Точка насыщения спроса на рынке офисной недвижимости была пройдена летом 2008 года. Ситуации, когда заполняемость бизнес-центров класса А была близка к 100%, класса В – около 95%, а арендные ставки росли на несколько процентов в квартал на рынке Санкт-Петербурга уже не будет. Рынок офисной недвижимости после недолгого периода равновесия стал рынком арендатора.
В структуре спроса львиную долю занимают компании, которые хаотично мигрируют из одного здания в другое. Новых компаний на рынке практически нет. Тем не менее, объем предложения постоянно растёт. Конкуренция между зданиями усиливается и возникает вопрос: нужно ли ещё строить офисные центры, если да, то в каких масштабах.
Крупные проекты офисных центров
После кризиса и зимней спячки с наступлением весны рынок офисной недвижимости оживился. Заметно «зашевелились» масштабные проекты.
С одной стороны одни девелоперы следуют тенденциям рынка и меняют концепции своих проектов, снижая офисную составляющую в пользу других функций. Например, «Главстрой» пересмотрел концепцию в пользу жилья на ул. Шкапина, а «ЛСР» отказался от части коммерческой недвижимости в пользу жилой на пр. Медиков, Fishman Group вместо строительства МФК между Московским и Пулковским шоссе будет строить жилой комплекс и др.
Ряд компаний анонсировали или приступили к строительству амбициозных многофункциональных проектов, включающих и офисную составляющую. Например, «Невская Ратуша» (350 000 кв. м) расположена в центре города, и треть помещений займет администрация города. Однако, оставшиеся 150 000 кв. м офисной недвижимости класса А – достаточно большие объемы для Петербурга, в котором сейчас всего 400 000 кв. м офисов высокого класса и 20% из них пустует.
Кроме того, финская компания SRV Group планирует построить МФК в Красногвардейском районе, офисная функция составит 275 000 кв.м. Рядом – скандально известный высотный «Охта центр». Но эти два проекта пока только на бумаге, а вот банк Санкт-Петербург уже завершает возведение делового квартала площадью около 100 000 кв. м, половину из которых займет сам. Возникает закономерный вопрос: нужно ли ещё строить офисы в этом месте и не возникнет ли очередной зоны перенасыщения?
Перспективы
Несомненно, что офисные центры будут строиться и в дальнейшем, городу необходимо развиваться. Однако пока нет перспектив для столь существенного оживления спроса, необходимого для поглощения площадей в тех масштабных проектах, которые сейчас строятся и проектируются. Обострение конкуренции приведет, с одной стороны, к снижению арендных ставок, что, несомненно, большое преимущество для арендаторов, а, с другой стороны, к снижению доходности.
Начиная новый офисный проект сегодня, нужно с особой аккуратностью исследовать рынок – какие существуют и планируются офисные проекты в окружении, какова их заполняемость и арендная политика, а также качественно проработать концепцию. Цена ошибки может быть очень высока, намного выше стоимости услуг консультантов.
Понятно, что для каждого участка и здания рекомендации будут индивидуальны, но «в среднем» можно прогнозировать, что имеет смысл строить проекты класса B площадью до 10 000 кв. м (но не 100 000 кв. м) с фасадом на оживленную улицу в близкой доступности от станций метро в районах, приближенных к центру, с достаточно большой парковкой и предлагающие площади в готовой отделке, отмечается в материале Maris Properties in association with CB Richard Ellis.
