В меньшинстве

Поиск маленького помещения класса А способен превратиться в большую проблему. Арендные ставки на малоформатные офисы весьма высоки, а листы ожидания – велики, однако рынок не спешит удовлетворять эти потребности. И эксперты говорят, что такая ситуация (с небольшими изменениями) сохранится в ближайшие 5–6 лет.

1052
Автор: Жанна Локоткова

Одна из самых сложных задач на рынке коммерческой недвижимости, по признанию консультантов и арендаторов, – это найти и арендовать офис класса А малой площади. Его поиск сравним с поиском иголки в стоге сена. Еще несколько лет назад «небольшим офисом» называли помещения площадью около 1000 кв. м. Теперь планка опустилась гораздо ниже – на сегодняшний день офисом малой площади для бизнес-центров класса А считается помещение от 20 до 300 кв. м. По данным компании Paul’s Yard, на такие площади приходится около 70% всего спроса. Специалисты даже дают точные определения малоформатным офисам. «Офис малой площади – это помещение до 200 кв. м, которое, как правило, подразумевает размещение небольшой компании, ведь на 100 кв. м комфортно могут разместиться около 10 человек. Это также может быть и помещение, полностью готовое к эксплуатации, со сдаваемыми в аренду рабочими местами», – объясняет Айдар Галлеев, директор департамента консалтинга и исследований компании «Миэль – Коммерческая недвижимость».

Структура спроса
Все эксперты сходятся во мнении, что диспропорция между объемом предложения и спросом в этом сегменте колоссальная. По данным «Миэль – Коммерческая недвижимость», доля предложений небольших площадей в классе А составляет 5% всего объема, при этом доля спроса на помещения до 250 кв. м превышает 60%, из них порядка 38% приходится на площади до 100 кв. м. При этом запросы качественных офисов малых площадей (класса А и Б) составляет около одной третьей всех заказов в компании «МИЭЛЬ – Коммерческая недвижимость». Но в связи с большим дефицитом таких помещений специалисты могут удовлетворить только часть из них. Опрос участников рынка рисует примерно такую же картину – их офисы буквально осаждают желающие снять пару сотен «квадратов» в хорошем месте. «В Москве наблюдается острый дефицит офисных площадей мелких блоков – от 50 до 200 кв. м, причем как в сегменте качественных помещений класса А и В, так и в сегменте «эконом» для начинающих компаний малого и среднего бизнеса. Несмотря на тот факт, что за два последних года доля запросов на офисные помещения до 200 кв. м, поступивших в компанию Blackwood, сократилась на 16%, этот сегмент по-прежнему остается наиболее запрашиваемым и на него приходится 42% всех заявок, – говорит вице-президент по стратегическому развитию компании Blackwood Михаил Гец. Остальные доли структуры спроса компании Blackwood распределены так: 34% приходится на офисы площадью от 201 до 500 кв. м, 16% – на офисы площадью от 501 до 1500 кв. м, и 8% – на просторные офисы, чья площадь превышает 1500 кв. м.
«В бизнес-центрах класса A обычно предлагаются помещения от 800 кв. м, к тому же без чистовой отделки. В связи с этим компаниям приходится ждать, пока эти офисы начнут сдаваться в субаренду. Начинают создаваться листы ожидания», – говорит консультант департамента офисной недвижимости компании Paul’s Yard Евгений Кечин. Создание листов ожидания для потенциальных арендаторов небольших офисов в бизнес-центрах класса А стало уже привычной практикой для брокеров. Только вот даже если соискатель маленького офиса встает на ожидание, стопроцентных гарантий новоселья в скором времени ему никто не предоставит. Дело в том, что, как объяснил Михаил Гец, такие листы главным образом рассчитаны на существующих арендаторов, которым из-за расширения штата требуются большие офисные помещения, и они не хотели бы съезжать с «насиженных мест».

Портрет арендатора
Сотрудники компании MSC Russia, занимающейся судоходным бизнесом, отпраздновали новоселье в новом офисе Pollars на Дербеневской набережной (девелопер Mirax Group) совсем недавно – 2 июля. Раньше компания сидела в одном из офисов на Таганке. Подготовка к переезду заняла много времени, и дело было вовсе не в перевозке офисного оборудования. «Коллектив нашей компании состоит из 15 человек, и найти небольшой офис класса А было весьма непросто, – рассказывает директор представительства MSC Russia Ирина Федотова. – В основном площади бизнес-центров, представленные на рынке, проектируются по принципу open space. Такие объемы нам ни к чему. Есть и другая крайность – московские особняки с коридорно-кабинетной системой, что нам тоже не подходило (когда мы осматривали офисы, в основном нам попадались именно такие). Офис площадью 200 кв. м – то, что мы искали – найти было сложно, так как они быстро уходят. В течение трех недель c помощью брокера мы нашли офис, в который переехали на днях. Он расположен в бизнес-центре на
Дербеневской набережной. Мы расширяемся, и этот переезд нам был необходим. Я думаю, нам действительно повезло – многие компании, подобные нашей, тратят на поиски до полугода, откладывая свои планы по развитию».
Компания MSC Russia – типичный представитель армии соискателей офисов маленьких площадей, составляющих немалую долю рынка с огромным потенциалом, однако пока не находящих адекватного ответа на свои запросы. Что же собой представляют эти многочисленные соискатели и каковы их потребности?
Небольшие помещения, как правило, ищут небольшие компании – как российские, так и иностранные. «Существует три типа предпринимателей, которые выступают арендаторами офисов малой площади, – говорит Айдар Галлеев. – К первому типу относятся вновь образованные компании, которые находятся на начальном этапе своего развития. В дальнейшем данные компании либо увеличивают масштабы своего бизнеса и покидают категорию малых компаний, предъявляя спрос на более большие площади, либо прекращают свое существование. Ко второй группе арендаторов относятся представители малого бизнеса, чья деятельность не подразумевает какого-либо расширения. Например, интернет-лаборатория может годами обслуживать несколько крупных клиентов, предъявляя спрос на одни и те же площади. Завершают этот список представительства крупных компаний, необходимость в большом офисе у которых, например, в другом городе, отсутствует».
В этот список входят финансовые, юридические и консалтинговые компании и архитектурные бюро, а также иностранные компании, только открывающие свои представительства на территории РФ, говорят эксперты. Их запросы – офисы класса А от 200 до 400 кв. м. «Типичные арендаторы маленьких офисов – консультации и небольшие коллективы до 20 человек, которые скорее всего не будут расти из-за природы их деятельности. Сервисные компании, а также фирмы, оказывающие услуги на субподряде, обычно обеспечивают рабочими местами лишь проджект-менеджеров», – говорит директор отдела по работе с арендаторами компании DTZ Елена Колесникова.
Важная составляющая этого списка – представительства крупных международных компаний с мировым именем, штат которых может состоять из всего лишь двух-трех человек: генерального директора, бухгалтера и секретаря. «Такие компании по своему статусу не могут себе позволить находиться в здании, где действуют только короткие договоры или работают туманные схемы передачи денег за аренду, – продолжает Елена Колесникова. – Они будут искать площади в зданиях, соответствующих их международным требованиям, а также с достойными соседями. Для них важно и наличие профессиональной управляющей компании».
Средний срок аренды небольших офисов составляет от года до четырех лет, если же компания будет делать отделку помещения «под себя», на это тоже уйдет достаточно времени. Однако, по мнению специалистов, на одном месте даже небольшая компания не засиживается больше трех лет, так как за этот период она обычно выходит на новый виток своего развития и нуждается в расширении.

Предложения на рынке
«Бизнес-центров класса А, предлагающих малые площади, довольно немного и они очень хорошо известны. В их число входят «Лоте Плаза», бизнес-парк «Химки», «Гринвуд бизнес-парк», – перечисляет Евгений Кечин, консультант департамента офисной недвижимости компании Paul’s Yard. Как рассказал Михаил Гец, на сегодняшний день помещение малой площади предлагается в офисно-торговом комплексе класса А на ул. Арбат, 10. Небольшие помещения также предлагаются в бизнес-центрах на Русаковской, 13, в Оружейном пер., 15, и бизнес-парке «Новоспасский двор» на Дербеневской набережной.
Существенную долю в структуре предложения небольших офисов занимают помещения, сдаваемые в субаренду. То есть арендатор, владеющий большой площадью, сдает в аренду мелким компаниям собственные «излишки». Но эти предложения почти не попадают на рынок, расходясь по «своим» – партнерам или клиентам.
Что же касается размера ставок в помещениях под чистовую отделку, то они колеблются от $850 до $1400 за кв.м. Если же сдается помещение с готовым ремонтом, то ставки могут быть и выше. По данным компании «Миэль – Коммерческая недвижимость», за первое полугодие арендные ставки малых офисов класса А варьировались в диапазоне от $1000 до $1400 за кв. м в год.
Итак, спрос есть. Так почему же маленький офис становится большой проблемой? «Современные бизнес-центры по целому ряду причин (меньшие риски, меньшие организационные издержки и т.д.) предпочитают сдавать помещения крупными блоками – от 500 кв. м, а в последнее время и от 1000 кв. м, – говорит Михаил Гец. – При этом, когда в одном из современных офисных центров освобождается помещение небольшой площади, оно зачастую даже не выходит на рынок, а тут же реализуется арендаторам бизнес-центра. Поэтому ставки аренды на небольшие помещения, как правило, значительно (на 15–30%) выше, чем на помещения большей площади».
Дело в том, что владельцам бизнес-центров невыгодно сдавать в аренду небольшие площади, поскольку это увеличивает количество арендаторов и, соответственно, усложняет управление зданием. Да и присутствие одного громкого бренда, занимающего большую часть всего бизнес-центра, работает на его престиж больше, чем пара десятков менее известных арендаторов. «На сегодняшний день девелоперы не заинтересованы в строительстве офисов малых площадей класса А, поэтому на рынке такие предложения ограничены, составляя не более 5–8% всех имеющихся на рынке площадей класса А, – говорит Айдар Галлеев. – Зачастую такие помещения образуются в результате особенностей планировки, которые впоследствии занимают находящиеся там арендаторы, не позволяя таким предложениям выйти на рынок».
Большая часть внутренних пространств существующих или строящихся офисных комплексов спроектировано по принципу «открытого плана», что предусматривает поэтажную сдачу или сдачу половины этажа одному и тому же арендатору, – это упрощает управление зданием. «Девелоперы проектируют пространства-прямоугольники по 1000 кв. м, что обусловлено рыночным спросом, а также некоторыми строительными особенностями. Такое пространство сложно делить на маленькие блоки», – замечает Елена Колесникова.
«Попробуйте поделить такой прямоугольник. Какой будет коэффициент нагрузок? Каждому арендатору необходимо иметь два пожарных выхода. На этаже появляется огромное количество коридоров, за которые платить приходится все тем же мелким арендаторам, при этом фактически не используя эти площади (отсюда разница арендуемой и полезной площадей!). Если мы говорим о субаренде, то у нее тоже есть свои плюсы и минусы – например, отсутствие собственной рецепции, жесткие ограничения сроков договоров, зачастую без возможности продления. Стоит, однако, заметить, что короткие сроки субаренды могут оказаться на руку компаниям, рассматривающим субаренду как временное решение», – продолжает Елена Колесникова.
По словам экспертов, к фактору потерь по зданию добавится и фактор потерь по этажу, что в результате повышает стоимость аренды на 25%.
Однако, добавляет г-жа Колесникова, на рынке существуют и проектируются здания с удобным делением этажей на блоки по 250–300 кв. м. Впрочем, специалисты признают, что такие предложения единичны. Так, например, в бизнес-центре на Новинском бульваре, 31, восьмой этаж арендодатель решил разделить на блоки, предоставляя небольшим компаниям возможность снять офисы класса А.
Участники рынка говорят, что решением проблемы в первую очередь займутся бизнес-центры, расположенные в районе МКАД и ТТК, не склонные к капризам при выборе арендаторов. Возможно, именно они в будущем станут основными игроками рынка офисов небольшого формата. Уже сегодня бизнес-центр класса А «Авилон», расположенный в районе Текстильщиков, предоставляет возможность разделения помещения на блоки около 200 м.
Еще одним решением большой проблемы маленьких офисов, возможно, станут предложения, подобные предложениям компании Regus.
Эта компания предлагает в аренду не офисную площадь, а профессионально оборудованные рабочие места с короткими сроками аренды. Если другие офисы предлагаются к сдаче «под ключ», то Regus предлагает офис «под розетку». То есть компания создает полностью оборудованные рабочие места. Час работы на площадях, сдаваемых компанией фактически в субаренду, оценивается порядка $15 на человека. Такие офисы расположены, к примеру, в «Смоленском Пассаже», «Капитал плазе» и в «Аврора Бизнес Парке».
Подобный формат есть в «Миллениум Хаус» на Трубной площади.
«Да, действительно, спрос на наши офисы до 100 кв. м можно назвать большим. Хотя это зависит от разных факторов, помещения не пустуют», – говорит менеджер по аренде бизнес-центра «Капитал» на Ильинке.
Этот формат предполагает наличие дополнительных услуг – от создания виртуального офиса до системного администрирования. В итоге получается штучный продукт с «бутиковыми» ценами, поэтому хотя дальнейшее предложение и будет расти, говорить о его массовости пока сложно. «На мой взгляд, дефицит малых площадей на рынке недвижимости Москвы будет сохраняться как минимум ближайшие 5–6 лет, т.к. на сегодняшний день девелоперы не проявляют активного интереса к данному сегменту», – говорит Айдар Галлеев. Так что парадоксальная ситуация, при которой растущий спрос не получает ни адекватного предложения, ни интереса, будет продолжать давать пищу для ума.


Коментарии (0)


Поделиться

1644

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre