В Петербурге прошла первая бизнес-конференция Property & Facilities Management, участники которой представили несколько схем, когда расходы заказчика можно свести к минимуму, сохранив при этом качество обслуживания объектов. Организатором мероприятия выступил ИД «Импресс Медиа».
Рынок внешнего управления коммерческой недвижимостью в Петербурге остается слабо развитым, убеждены эксперты. Владельцы объектов в большинстве случаев по-прежнему управляют ими самостоятельно, организуя для этого специальные подразделения или создавая собственные УК. Доля же рынка внешнего управления не превышает 10%: в городе управляющими себя называют 300-400 компаний, хотя на практике управляют всего одним-двумя объектами, принадлежащими их учредителям. Крупных специализированных УК в Петербурге – всего пять-семь.
Основная причина тому – экономическая. Большинство владельцев коммерческой недвижимости, по оценкам участников рынка, предпочитают сотрудничать с УК, которые предлагают наименьшую сумму вознаграждения за свои услуги. Из-за кризиса ставки оплаты услуг управляющих и эксплуатационных компаний снизились еще больше. По мнению директора компании GVA Sawyer в Санкт-Петербурге Николая Вечера, чаще всего этот процесс негативно отражается на качестве обслуживания зданий. «Существуют проблемы, не только связанные с технической эксплуатацией, уборкой или обеспечением безопасности объектов, но и отсутствием коммуникаций между УК и арендаторами зданий. Редкие управленцы задумываются над тем, что требуется арендаторам, представляя на объекте прежде всего интересы их собственников», – сетует г-н Вечер.
По словам управляющего партнера «АйБи Групп» Юрия Борисова, качество обслуживания не должно страдать, независимо от того, сколько платит собственник. «Если оплата не устраивает УК, самый честный путь – уйти в отставку», – убежден он.
Участники конференции Property & Facilities Management представили свои варианты недорогого, но эффективного менеджмента, при котором учитываются интересы и управляющих, и собственников, и арендаторов. Так, г-н Борисов раскрыл некоторые секреты планирования бюджетов по управлению объектом, опираясь на наиболее затратные мероприятия, в числе которых удержание существующих и привлечение новых арендаторов, повышение уровня доходности объекта вкупе с сокращением издержек.
Признавая эту схему, генеральный директор компании «МТЛ. Эксплуатация недвижимости» Дмитрий Ханжин сообщил, что расходы заказчика можно свести к минимуму за счет собственного вознаграждения. В конце прошлого года эта УК одной из первых в Петербурге вышла на управление объектами всего за 1% в месяц от дохода собственника на объекте. «Управляющей компании одного процента вполне достаточно, если у нее в активе не один-два здания, а несколько», – считает г-н Ханжин. Его компания снизила ставки до минимума, сместив приоритеты в своей деятельности и поставив на первое место не обслуживание объекта, а организацию профессионального менеджмента. «Ставка в 1% должна обеспечить прозрачность во взаимоотношениях обеих сторон. За два месяца этого года наша компания успела заключить три контракта с собственниками коммерческих объектов по этой схеме», – констатирует Дмитрий Ханжин.
Для компании London Consulting & Management Company в приоритете – диверсификация рисков и увеличение доходности. По словам управляющего партнера LCMC Дмитрия Золина, роста доходов, к примеру, можно добиться за счет создания в структуре УК собственных дополнительных сервисных направлений, расширения перечня услуг, привлечения новых объектов в управление, охвата новых сегментов недвижимости и выхода в регионы. При увеличении доходности бизнеса экономические риски сводятся к минимуму. Репутационные риски, отмечает г-н Золин, можно минимизировать за счет привлечения профессиональных подрядчиков.
В компании VMB Trust одной из антикризисной мер видят оптимизацию затрат собственника. «Наиболее актуальными для собственников сегодня являются анализ арендных ставок, возможность оптимизации операционных расходов, а также потенциал роста доходности объекта», – комментирует заместитель генерального директора, глава департамента эксплуатации недвижимости VMB Trust, директор ООО «ДЭН» Юрий Кольцов. По его словам, любая УК, приступив к работе на объекте, обязана проанализировать эти аспекты, а возможности роста доходов и сокращения издержек найдутся обязательно. В компании эта услуга входит в состав пакетного предложения в области property & facility management. При этом решение о заключении договора с УК может быть принято собственником как до, так и после получения данных экспертизы. «Практика показывает, что на основе полученного экспертного заключения собственник принимает решение о работе с нами, ведь мы не только готовы воплотить данные рекомендации в жизнь, но и несем ответственность за каждое свое решение», – утверждает г-н Кольцов.
Кризис 2008 года для всех управляющих и эксплуатационных компаний послужил серьезным уроком. Специалисты УК «СИСТЕМА» определили последствия кризиса, которые положительно сказались на развитии менеджмента в сфере недвижимости. Так, по словам генерального директора компании Евгения Якушина, сокращение бюджета привело к нормированию труда, тщательному подбору кадров и повышению эффективности труда каждого сотрудника в управляющих компаниях. Сегодня, когда заказчик стал более избирательным, эксперт рекомендует обратить особое внимание на брендинг и качество продаж. «В жирные времена мы приучились ждать, когда у нас купят, но этот период прошел. Теперь нужно уметь продавать», – поясняет г-н Якушин.
Кроме того, на конференции Property & Facilities Management выступили руководитель направления консалтинга группы BESH (Москва) Алексей Петров с оценкой эффективности внутренних эксплуатационных подразделений собственников объектов недвижимости, директор департамента эксплуатации объектов петербургского офиса NAI Becar Валентин Каверин, рассказавший о том, почему в нашей стране пока не прижились стандарты так называемой экологической эксплуатации, а также старший консультант отдела стратегического консалтинга Knight Frank St.Petersburg Леонид Захаров – о постановке работы управляющей компании на примере бизнес-центра класса А «Санкт-Петербург Плаза».
В рамках конференции также состоялась презентация новой книги Евгения Якушина – «Эксплуатация недвижимости. Менеджмент», которая, по словам автора, может ответить на многие вопросы, стоящие сегодня перед эффективной УК. «Безусловно, услуги управляющей компании стоят денег. Собственники же хотят получить высокое качество, но не желают за это платить. Перед нами дилемма, продиктованная рынком. Приемлемая стоимость услуг и четко выработанная схема управления недвижимостью позволят УК повысить эффективность менеджмента. Рынок внес свои коррективы. Сейчас у управляющих и эксплуатационных компаний два выхода: либо добиваться меньших затрат для собственника, либо оставаться за рамками рынка», – заключает эксперт.
