1. Классический индустриальный парк (ИП) занимает от 2 до 1000 гектаров, юридически и технически организован как специализированный объект доходной недвижимости, с инженерно подготовленными земельными участками, предназначенными для размещения производственных площадей. В ИП производство должно занимать не менее 50% от всех видов деятельности. Строится за пределами населенных пунктов.
ИП должен находиться под управлением профессиональной компании, иметь общую транспортную и административную инфраструктуру.
2. Под основные виды деятельности (промышленное производство и логистическо-складская деятельность) в ИП отводится до 60-70% всей территории, около 3-5% отводится под общественно-деловую функцию (административные здания, гостиницы), 10-15% территории уходит на инфраструктуру (6-8% на дорожную сеть, 5-7% на объекты коммунальной инфраструктуры).
3. Фазирование во многом зависит от общих размеров ИП. В среднем на первую очередь проекта приходится 60-70 га для небольших ИП, направленных на небольшие компании и около 200-300 га для крупных ИП. В процентном соотношении первая очередь проекта составляет в среднем около 35-40%.
4. В среднем расстояние от успешных и перспективных ИП до федеральной трассы составляет 2-5 км, хотя есть и проекты, расстояния от которых до ближайшей федеральной трассы составляет 15 км и более.
Почти у всех ИП железная дорога проходит по границе участка. В ряде случаев осуществлен отвод ж/д ветки, однако прямой доступ к ней есть с 20-30% территории.
5. Средняя обеспеченность инженерными мощностями составляет:
― Газоснабжение. 375 тыс. куб.м в год на 1 га территории. Стоит отметить большой разброс показателей газоснабжения, так как потребность в газе существенно зависит технологии производства. В связи с этим следует разделять индустриальные парки в зависимости от предполагаемой специализации. Для мультиотраслевых парков потребность в газоснабжении в среднем составляет около 300 тыс. куб.м в год. Для парков, направленных на отрасли, в которых требуется газ в технологических нуждах, газообеспеченность составляет 500-800 тыс. куб.м в год на 1 га.
― Водоснабжение и водоотведение. За исключением некоторых ИП, в которых заявлены сильно превышающие средние показатели обеспеченности водой, в остальных водоснабжение составляет 4-16 куб. м на 1 га (в среднем – 8 куб.м на 1 га).
― Электроснабжение. Данный фактор является одним из основных при подчеркивании преимуществ ИП. В среднем обеспеченность электроэнергией составляет 0,377 МВт на 1 га, разброс значений 0,026-1,375 МВт на 1 гатерритории.
6. В среднем количество рабочих мест в ИП в расчете на единицу площади составляет 15-18 человек на 1 га. Данная цифра может сильно меняться в зависимости от трудоемкости производства.
7. Считается, что 1 рабочее место в ИП создает 4-6 рабочих мест в смежных отраслях, в частности в логистике, социальной инфраструктуре и т.п.
8. Практика показывает, что соотношение бюджетных и частных инвестиций в ИП составляет 1÷15…1÷17, то есть на 1 рубль бюджетных вложений приходится 15-17 рублей частных инвестиций.
9. Все ИП в стадии реализации ориентируются на привлечение крупных якорных арендаторов. Прежде всего, это связано с тем, что многие начали реализацию территорий еще до кризиса, привлекая к размещению в крупные западные концерны. Как следствие стоимость земли в ИП для небольших компаний оказывалась достаточно высока, тогда как для крупных резидентов земля выделялась по льготным, а иногда даже нулевым, ценам
10. В центральном регионе РФ заявлено к реализации по меньшей мере 13 «живых» проектов совокупной площадью около 3 600 га. Данные проекты могут быть выведены на рынок в 5-7 летней перспективе. Однако, динамика поглощения составляет около 200-500 га ежегодно.
Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer
ИП должен находиться под управлением профессиональной компании, иметь общую транспортную и административную инфраструктуру.
2. Под основные виды деятельности (промышленное производство и логистическо-складская деятельность) в ИП отводится до 60-70% всей территории, около 3-5% отводится под общественно-деловую функцию (административные здания, гостиницы), 10-15% территории уходит на инфраструктуру (6-8% на дорожную сеть, 5-7% на объекты коммунальной инфраструктуры).
3. Фазирование во многом зависит от общих размеров ИП. В среднем на первую очередь проекта приходится 60-70 га для небольших ИП, направленных на небольшие компании и около 200-300 га для крупных ИП. В процентном соотношении первая очередь проекта составляет в среднем около 35-40%.
4. В среднем расстояние от успешных и перспективных ИП до федеральной трассы составляет 2-5 км, хотя есть и проекты, расстояния от которых до ближайшей федеральной трассы составляет 15 км и более.
Почти у всех ИП железная дорога проходит по границе участка. В ряде случаев осуществлен отвод ж/д ветки, однако прямой доступ к ней есть с 20-30% территории.
5. Средняя обеспеченность инженерными мощностями составляет:
― Газоснабжение. 375 тыс. куб.м в год на 1 га территории. Стоит отметить большой разброс показателей газоснабжения, так как потребность в газе существенно зависит технологии производства. В связи с этим следует разделять индустриальные парки в зависимости от предполагаемой специализации. Для мультиотраслевых парков потребность в газоснабжении в среднем составляет около 300 тыс. куб.м в год. Для парков, направленных на отрасли, в которых требуется газ в технологических нуждах, газообеспеченность составляет 500-800 тыс. куб.м в год на 1 га.
― Водоснабжение и водоотведение. За исключением некоторых ИП, в которых заявлены сильно превышающие средние показатели обеспеченности водой, в остальных водоснабжение составляет 4-16 куб. м на 1 га (в среднем – 8 куб.м на 1 га).
― Электроснабжение. Данный фактор является одним из основных при подчеркивании преимуществ ИП. В среднем обеспеченность электроэнергией составляет 0,377 МВт на 1 га, разброс значений 0,026-1,375 МВт на 1 гатерритории.
6. В среднем количество рабочих мест в ИП в расчете на единицу площади составляет 15-18 человек на 1 га. Данная цифра может сильно меняться в зависимости от трудоемкости производства.
7. Считается, что 1 рабочее место в ИП создает 4-6 рабочих мест в смежных отраслях, в частности в логистике, социальной инфраструктуре и т.п.
8. Практика показывает, что соотношение бюджетных и частных инвестиций в ИП составляет 1÷15…1÷17, то есть на 1 рубль бюджетных вложений приходится 15-17 рублей частных инвестиций.
9. Все ИП в стадии реализации ориентируются на привлечение крупных якорных арендаторов. Прежде всего, это связано с тем, что многие начали реализацию территорий еще до кризиса, привлекая к размещению в крупные западные концерны. Как следствие стоимость земли в ИП для небольших компаний оказывалась достаточно высока, тогда как для крупных резидентов земля выделялась по льготным, а иногда даже нулевым, ценам
10. В центральном регионе РФ заявлено к реализации по меньшей мере 13 «живых» проектов совокупной площадью около 3 600 га. Данные проекты могут быть выведены на рынок в 5-7 летней перспективе. Однако, динамика поглощения составляет около 200-500 га ежегодно.
Эвелина Ишметова, вице-президент по консалтингу, партнер GVA Sawyer
