Как управлять инвестиционной коммерческой недвижимостью

Прежде всего, собственник или его управляющий менеджер должны понимать, какие обязанности накладывает договор, заключенный с арендатором. Это один из ключевых моментов, влияющий и на собственника, и на арендатора. Хорошее управление недвижимостью заключается в том, чтобы своевременно и качественно выполнять свои обязательства.
4418

Грамотно составленный договор аренды подразумевает, что собственник сдает чистое помещение, в хорошем состоянии, безопасное, застрахованное и без проблем с доступом. Таким образом, собственнику придется убедиться, что, как минимум:


gal.png Существуют ежедневный, еженедельный и ежемесячный планы по уборке и техническому обслуживанию помещения. Сюда входят уборка общих помещений, туалетов, стоянок и подъездов к зданию, прилегающих территорий. План должен четко обозначать необходимое количество людей и ресурсов. Также следует прописать, кто и за что ответственен, чтобы упростить отчетность и сделать документ понятнее для всех.

gal.png Управляющий недвижимостью регулярно (примерно раз в месяц, но не реже одного раза в квартал) проводит инспекции как мест общего пользования внутри здания, так и внешних территорий. Это нужно для того, чтобы оценить степень износа имущества и предполагаемые затраты на ремонт, если таковой требуется.

gal.png Подготовлен план обслуживания систем вентиляции и кондиционирования. Эти планы можно распространить среди арендаторов, чтобы те имели представление о том, какие услуги оказывает собственник для поддержания хорошего состояния помещений, и знали график основных работ по техобслуживанию.

gal.png Запланирован цикл работ по обновлению и реставрации собственности, а арендаторы заранее будут уведомлены о графике таких работ.

gal.png Стоимость этих работ, пусть даже приблизительная, известна арендатору. Можно приложить счета, чтобы продемонстрировать, что затраты на техобслуживание, включающие уборку и ремонт, основаны на честных расчетах, и собственник не пытается накрутить дополнительную стоимость.

gal.png Заключен страховой контракт, согласно которому стоимость поврежденной или разрушенной собственности будет компенсирована. Копия страхового договора должна быть у арендатора. Честный управляющий недвижимостью должен показать, что затраты на страховку не превышают среднерыночные.

gal.png Безопасность также является заботой собственника (хотя это может зависеть от договора). Так что стоимость охранных услуг, которая также не должна превышать среднюю по рынку, необходимо согласовать с арендаторами. Следует периодически (например, раз в квартал) проверять качество услуг охранной фирмы вместе с арендаторами, чтобы удостовериться в том, что арендаторы довольны их деятельностью.

gal.png Управляющий делает все возможное для того чтобы своевременно получать платежи от арендаторов. Хороший управляющий должен убедиться, что система отслеживания платежей нормально функционирует и в случае задержки платежа высылает арендатору корректное письмо с уведомлением. В случае необходимости может вмешаться менеджер по работе с клиентами (тем более что не всегда это является объективной виной арендатора).

gal.png Существует система напоминаний, помогающая ориентироваться в важных датах и событиях. Например, если собственник не желает продлять договор аренды по истечении срока, он должен предупредить об этом арендатора не менее, чем за шесть месяцев до истечения срока договора. Система напоминаний поможет управляющему уложиться в требуемые временные рамки и не пропускать важных событий.

gal.png Составлен план проверки арендуемых помещений (допустим, ежегодной), целью которой является выявление недобросовестного обращения с имуществом. В этом случае необходимо убедиться в том, что арендатор возместит ущерб собственнику в соответствии с условиями, указанными в договоре.

gal.png План устойчивого развития и эффективного использования энергии также помогает оценить затраты собственника и потенциального арендатора. В существующем здании это может включать систему экологичной утилизации отходов, а также использование альтернативных или дополнительных источников энергии.

Данные предложения представляют собой самые базовые и наиболее распространенные положения, которые следует считать отправной точкой для построения эффективного процесса управления недвижимостью.

Материал подготовил Джошуа Эскью, MRICS, директор отдела оценки компании Cushman & Wakefield.


Коментарии (0)


Поделиться

26186

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

подпишись НА эксклюзивные новости cre