Престижный офис в непрестижном районе

На популярность района может влиять целый ряд факторов. Непрестижными могут считаться районы, удаленные от центра и не связанные с ним тесными транспортными потоками, а также не имеющие ключевого значения для города. К малопрестижным с точки зрения деловой активности, по словам руководителя департамента консалтинга, аналитики и исследований компании Blackwood Ольги Широковой, можно отнести ЮАО, ВАО и ЮВАО от ТТК до МКАД. Негативным фактором является их четкая промышленная направленность, а также «плохое соседство» – например, рядом с тюрьмой или кладбищем.

И все же, как отмечают эксперты, сегодня в столице достаточно сложно найти невостребованный район. Игроки рынка конкурируют за участки, ранее не привлекавшие к себе внимание девелоперов.

Вопрос престижа

Уровень «престижности» того или иного района может изменяться в зависимости от девелоперских проектов, появляющихся на его территории. Например, Нагатинская пойма, где в настоящее время ведется активная застройка территории завода АМО «ЗИЛ», до редевелопмента не представляла особой ценности для застройщиков. В настоящее время там планируется построить около 1 млн. кв. м качественных офисных помещений.

«Это яркий пример того, как грамотная концепция и правильная оценка характеристик района создают высококачественный и востребованный проект», – отмечает директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank Андрей Петров.

В качестве еще одного примера можно привести Крылатские Холмы, еще в 2003–2004 годах не считавшиеся престижным районом для офисной застройки. В то время, как отмечают консультанты, существовала четкая градация: объекту, расположенному за Садовым кольцом, не может быть присвоен класс A. Уже в 2005 году компания CMI Development построила там знаменитый бизнес-парк «Крылатские Холмы», отнесенный экспертами к классу А. Арендаторами стали крупные международные компании: Microsoft, Intel, Cisco, Huawei, British American Tobacco и др.

Как отмечает руководитель отдела аналитики офисной и складской недвижимости компании Jones Lang LaSalle Ольга Рыбакова, 10 лет назад район, где строится «Москва-Сити», также считался непривлекательным. Девелоперов отпугивало отсутствие там развитой инфраструктуры и метро.

Можно вспомнить времена, когда Замоскворечье и окрестности Павелецкого вокзала были непрестижными. Юго-западные районы также долго время не рассматривались как интересные направления для строительства офисной недвижимости. Сегодня там находятся площадки, пользующиеся большим спросом у покупателей и арендаторов.

Весомые преимущества

По данным Jones Lang LaSalle, постепенно понятие престижности меняется не только у девелоперов, но и у арендаторов. Этому способствует продолжающийся рост ставок аренды и бурное развитие инфраструктуры за Садовым кольцом, а теперь уже и за ТТК. Есть компании, которым для ведения своего бизнеса необязательно располагаться в центральном районе. Для них важно лишь близкое расположение к метро и относительно невысокие ставки аренды и цены продажи.

К качественным объектам в не самых престижных районах эксперты причисляют комплекс офисных зданий «ЛеФорт» (ВАО, класс В+), БЦ «Варшавская Плаза» (ЮАО, класс В+), БЦ «Авилон» (ЮВАО, класс В+), «Южный Порт» (ЮВАО, класс В+) и др.

«У арендатора есть возможность существенно сэкономить, снимая офисы в традиционно не престижных районах, «неудачность» расположения которых зачастую обусловлена близостью промзон», – рассказывает региональный директор департамента аналитики Colliers International Ольга Ясько.

Большинство бизнес-центров, расположенных в непрестижных районах, позиционируются на рынке в классах B и B+. При этом в классификации офисных зданий, принятой Московским исследовательским форумом в ноябре 2006 года, нет четких требований относительно географического расположения объекта. Зато учитывается его окружение (т. е. наличие поблизости кладбища, свалки, тюрьмы и пр.).

В ближайшее время, по данным игроков рынка, планируется к вводу ряд объектов, технические характеристики которых позволяют присвоить им высокий класс А/В+. Площади в таких офисных зданиях реализуются по сравнительно низким ставкам: $450–800 (без НДС и эксплуатационных расходов) – аренда, $5000–8000 – продажа). Такие объекты очень востребованы рынком, они позволяют компаниям, для которых престижность направления играет второстепенную роль, направлять больше средств на развитие бизнеса. Часто арендаторами объектов в районе ТТК или МКАД становятся российские и западные производственные фирмы, СМИ, девелоперские, фармацевтические, IT-компании и др.

По данным Blackwood, средние ставки аренды на помещения класса А в «непрестижных» районах варьируются от $550 до $900/кв. м в год (без НДС и операционных расходов). Цена аренды офисов класса В от $400/кв. м в год (в ЮВАО) до $800/кв. м в год (в ВАО).

По мнению Андрея Петрова, как правило, помещения в бизнес-парках не уступают по качеству бизнес-центрам вблизи центра города (A/B+). Этим и объясняется стабильно высокий спрос на объекты подобного формата.

К преимуществам непрестижных районов, по словам Ольги Шировой, также можно отнести достаточную обеспеченность парковочными местами и развитую инфраструктуру.

В стандартных договорах аренды сказано, что на один блок площадью 100–200 кв. м приходится одно бесплатное парковочное место. Если арендуется 1000 кв. м в офисном центре внутри Садового кольца, управляющая компания не предоставляет больше трех-четырех бесплатных парковок. А в офисах, удаленных от центра, арендатор может получить больше парковочных мест на ту же офисную площадь либо платить за парковку по более низкой ставке. Окраинные арендодатели все чаще предоставляют и так называемые гостевые парковки из расчета одно-два места на 200 кв. м.

По мнению директора службы арендных отношений ГК «Экоофис» Олега Боченина, одним из главных преимуществ бывших промышленных территорий является их площадь, ведь реорганизованные промзоны могут занимать от 2 до 5 га. На большой территории больше возможностей: можно не только разместить недвижимость, но и организовать ее инфраструктуру (рестораны, кафе, супермаркеты, сервисные центры и т. п., достаточный по масштабам наземный паркинг). Также появляется возможность провести дополнительные ландшафтные работы по благоустройству и озеленению территории, тем самым улучшая общую экологическую обстановку города. Так, например, компания «Экоофис» специализируется на создании бизнес-парков по принципу «город в городе». В бизнес-парках есть не только кафе, рестораны, вместительная парковка, но и отделения банков, турагентства, юридические и нотариальные конторы, косметические салоны и фитнес-клубы. Объекты «Экоофиса» отличаются хорошей транспортной доступностью, они максимально приближены к местам плотной жилой застройки. Как отмечают в компании, нередко удобно расположенный офис более востребован, чем офис в перегруженном транспортом центре.

Как преодолеть негатив

Но несмотря на очевидные преимущества бизнес-центров в непрестижных районах, зачастую девелоперы сталкиваются с целым рядом проблем. Одной из основных трудностей являются более длительные сроки окупаемости.

В качестве одного из способов преодоления этой проблемы Олег Боченин называет поэтапную сдачу в аренду. «Мы не ждем окончания всех строительных работ на объектах. Реконструкция площадей и сдача их в аренду производится поочередно. Тем самым сокращаются сроки реализации и окупаемости проекта», – отмечает эксперт.

Нередко возникает и проблема привлечения арендаторов. По словам Ольги Рыбаковой, многие иностранные компании исходя из корпоративных стандартов предпочитают располагаться в престижных районах/престижных зданиях. Офисные центры, расположенные в непрестижных районах, сталкиваются с нежеланием арендаторов «садиться» в них из-за отсутствия имиджевых выгод.

Выходом в этой ситуации, по мнению экспертов, является продуманная маркетинговая кампания объектов. Примером удачного позиционирования консультанты называют бизнес-центр «Двинцев» (расположен рядом с кладбищем). По мнению Ольги Рыбаковой, уникальность проекта и высокое качество по умеренным ценам позволили сформировать интерес арендаторов к этому проекту. Удачным шагом может стать привлечение к работе над проектом специалиста с мировым именем. «Архитектором бизнес-парка в промзоне на Шарикоподшипниковской улице стала Захи Хадид. Это существенно повысило статус объекта», – рассказывает директор департамента консалтинга и исследований компании «МИЭЛЬ-Коммерческая недвижимость» Айдар Галеев.

В идеале, по мнению экспертов, в непопулярных районах нужно создавать высококачественные объекты, которые могут стать «символами» района.

По словам Ольги Ясько, на рынке наблюдается тенденция преображения девелопером непопулярных районов столицы. «Происходит благоустройство площадей и «подгонка» участка до определенного уровня, соответствующего качественному уровню проектов», – отмечает эксперт.

Неразвитость инфраструктуры окраинных бизнес-центров отпугивает многих арендаторов. Например, Leroy Merlin сменила офис, расположенный на МКАД, на офис в центре города. В компании это решение объясняют недостатками инфраструктуры, препятствующими комфортной работе.

Большим минусом также можно назвать проблему с набором персонала в бизнес-центр, расположенный в районе с плохой транспортной доступностью. Переезжая из центра Москвы на окраину столицы, компания может потерять значительную часть ценных сотрудников, которые не пожелают тратить на дорогу несколько часов. Эту проблему, как отмечают специалисты, можно решить двумя путями.

Во-первых, удаленность метро нередко компенсируют предоставлением бесплатного корпоративного автотранспорта от ближайшей станции. Некоторые компании прибавляют сотрудникам зарплату в качестве компенсации за увеличение времени в пути. В случае переезда, например, в ближайшее Подмосковье компенсация для топ-менеджмента крупной компании может включать в себя повышение зарплаты, оплату переезда семьи, ссуды на жилье, страховки, предоставление связи, автомобиля.

«Когда компания «Марс» перебралась в город Ступино Московской области, она просто выкупила ряд подъездов и домов улучшенной планировки. И сотрудники компании, среди которых много иностранных граждан, живут и работают именно в тех условиях, к которым они привыкли. Такое внимание к нуждам работников неудивительно – несмотря на возросший трудовой транзит, многие все еще не хотят уезжать из столицы и отрываться от своей бизнес-среды без адекватной компенсации и перспектив роста», – рассказывает генеральный директор компании Human Capital Владимир Фомин.

Второй вариант, гораздо менее затратный, – большая часть сотрудников компании, открывающей офис в бизнес-центре где-нибудь в Новогиреево, набирается из числа жителей этого же района.

Непопулярные районы исчезнут

Эксперты рынка называют перспективными для дальнейшей офисной застройки практически все районы Москвы. Исключение составляет разве что территория между шоссе Энтузиастов и Волгоградским проспектом. Сегодня этот район наименее развит в плане офисной застройки, и игроки рынка прогнозируют, что его статус вряд ли изменится в ближайшем будущем. «Здесь сконцентрировано большое количество промышленных зон, сменяющихся спальными районами. Общий дефицит земельных участков не должен сильно изменить в ближайшие годы отношение девелоперов к этой части города», – полагает Андрей Петров.

Спрос на бизнес-центры в непопулярных ранее районах в ближайшие годы, по мнению экспертов, будет расти. Уже сегодня из-за нехватки офисных площадей ни один из проектов, расположенных в непопулярной зоне, нельзя назвать неуспешным. Некоторые помещения, расположенные в районах с пониженной транспортной доступностью, дольше «застаиваются» без арендаторов, но все же находят своих клиентов.

Еще одной позитивной тенденцией является повышение качества объектов, строящихся на окраинах и в промзонах. Девелоперы приобретают опыт реализации высококачественных бизнес-центров в ранее непрестижных местах.

Информация

Восток