Единственный в своем роде
Этот показатель невозможно измерить в баллах. Его оценка «со стороны» часто бывает весьма субъективной. Однако российские девелоперы уже готовы тратить деньги и время, чтобы претендовать на него. Речь идет о таком понятии, как «уникальность архитектурных решений» для зданий бизнесцентров. Фасады, меняющие цвет в зависимости от угла освещения, энергосберегающие стены и солнечные батареи – в России наконец появилась мода на нестандартные решения и архитектуру, которую нельзя отнести к категории mass market. Похоже, что рынок в общем и целом определился в своем понимании уникальности применительно к офисной недвижимости. Еще 5–7 лет назад рекламные буклеты наперебой называли «уникальным» любой офис с панорамным ленточным остеклением и качественной внутренней отделкой. Теперь же у рынка появился вкус к хорошей архитектуре.
«Я всегда считал архитектуру искусством, – говорит член cовета директоров корпорации Mirax Group Максим Темников. – Мне близок подход к современной архитектуре всемирно известного японского зодчего Кионори Кикутаке, который считает, что, создавая проект, нужно думать прежде всего о функциональности здания, о ежедневных потребностях людей, которые будут жить в нем. Но это не отменяет необходимость сделать проект красивым и максимально соответствующим стилю и духу района, в котором он будет реализован».
Специалисты сходятся во мнении, что на право называться уникальным может претендовать офисное здание, отвечающее нескольким характеристикам. И эффектный облик здесь не на первом месте, прежде всего проект должен быть совершенен с технической точки зрения. Сложные инженерные системы и передовые технологии – важнейшая часть уникального проекта, говорит архитектор Анна Щетинина. Еще один показатель – использование в строительстве современных материалов (особые марки бетона, стекла, алюминия, композитных материалов типа кориана). Именно по этой причине в списке уникальных объектов не встречаются здания, построенные в середине 90х годов. И, наконец, важно эффектное архитектурное решение, желательно разработанное в «звездном» архбюро.
По мнению специалистов, «высший пилотаж» уникальности – это прямая связь между инновационными технологиями и формами. Девиз знаменитой немецкой школы дизайна Баухаус – form follows function (функциональность диктует форму), получивший широкое распространение в индустриальном дизайне, нашел применение и здесь.
«Нестандартные решения чаще всего бывают обусловлены обстоятельствами, связанными с самим проектом, – например, особенностями земельного участка либо необходимостью в нестандартных технических решениях, – уточняет директор по маркетингу компании Forum Properties Людмила Потапова. – Так, уникальным можно сделать любой объект, даже небольшой, но значимый в масштабах проекта. Приведу пример: в состав офисного комплекса «Аврора Бизнес Парк» входит газовая котельная, сохранившаяся со времен камвольного комбината. Так как нас не устраивал ее внешний вид, было принято решение обшить ее панелями с зеркальным эффектом. Так котельная превратилась в артобъект, претендующий на право называться уникальным».
Выбери меня, выбери меня
По мнению участников рынка, число нестандартных офисных объектов будет расти медленно, но верно. Специалисты говорят, что в Москве уже реализовано несколько уникальных офисных объектов, а в ближайшем будущем планируется сдача в эксплуатацию еще нескольких. Так, в числе реализованных они называют «Аврора Бизнес Парк» (девелопер Forum Properties), бизнеспарк «Крылатские Холмы» (Millhouse Capital и девелоперская компания CMI Development), бизнесцентр Capital Tower (Capital Group), Ducat Place III (девелоперская компания Hines).
После сдачи в эксплуатацию ряда крупномасштабных объектов, среди которых проекты ММДЦ «МоскваСити», на рынке прогнозируется усиление конкурентной ситуации. Эффектный архитектурный облик и бренд архитектора или бюро станет преимуществом, выделяющим объект в среде себе подобных. Забавно, что еще десять лет назад девелоперы вешали гриф «коммерческая тайна» на имена архитекторов и бюро, работавших над проектами. Теперь же девелоперы приглашают не только российских звезд, среди которых Борис Левянт (бюро «ABD architects»), Александр Скокан (архбюро «Остоженка»), Юрий Григорян (бюро «ПроектМеганом»), Сергей Киселев (бюро «Сергей Киселев и партнеры»), но и западные имена: Норманн Фостер, Рикардо Бофилл, Заха Хадид.
Кого же выбрать – российского или западного архитектора? Специалисты в сфере недвижимости говорят, что принципиального значения сегодня выбор не имеет. «Российским архитекторам вполне по силам справиться с поставленными задачами, – говорит Анастасия Хоменчук, директор офисного департамента DTZ. – По сравнению с Западом у нас не так много уникальных офисных центров, но и рынок архитектурных услуг в России начал развиваться не так давно. Так что для компанийарендаторов, для которых принципиальна имиджевая составляющая их офиса, уникальность и «звездное» архитектурное имя будет безусловным плюсом».
Их нравы
Большинство именитых современных зодчих, в числе которых Фрэнк Гэри, Заха Хадид, Норманн Фостер, Даниэль Либескинд и др., создающих уникальные проекты, воспитывались на принципах, заложенных еще в 20–30е годы другими известными архитекторами – это Людвиг Мис ван дер Роэ, Ле Корбюзье, Вальтер Гропиус, Алваро Аалто. Ле Корбюзье сделали знаменитым его «Пять принципов современной архитектуры». По сути, это была новая концепция домостроения, пригодная и для создания офисных зданий. Правила кратко звучали так: опорыстолбы, позволяющие поднять строение над землей, плоские эксплуатируемые крыши из железобетона, свободная планировка, ленточные окна и свободный фасад, то есть вынос опор за пределы фасада внутрь здания, что позволяет формировать внешние стены из любого материала, даже стекла. А финский архитекторфункционалист Алваро Аалто разработал направление, названное органической архитектурой. Он проектировал строения, формы которых напоминали формы живой природы, и заложил в качестве ведущего принципа проектирования органичное единство постройки и окружающего природного ландшафта. Багаж, оставленный функционалистами, активно использовался в XX веке. Инновационные технологии вносили в этот подход свои корректировки. Идея соединения природы и архитектуры, помноженная на стремление сэкономить на энергоресурсах, в конце XX века подарила миру лучшие образцы офисного строительства. Так, Норманн Фостер, архитектор из первой десятки лучших, не раз заявлял о том, что здание должно соответствовать месту, в котором находится, и это касается как измеримых показателей (например, климата), так и неизмеримых, таких как «дух места».
Одним из лучших образцов такого подхода можно считать знаменитую лондонскую башню «МэриЭкс 30», построенную им для швейцарской страховой компании Swiss Re. Эту 40этажную башню, расположенную в районе небоскребов, прозвали «огурцом». Но его уникальность заключается совсем в другом – это первый небоскреб, претендующий на звание экологического. Круглая башня расширяется в центре и затем сужается к вершине. По мнению архитектора, такая форма позволила избежать впечатления громоздкости, которое непременно производил бы обычный прямоугольный небоскреб, построенный в густо застроенном районе. К тому же такая форма позволяет увеличить инсоляцию нижних этажей (туда проникает больше солнечных лучей). Основные офисные площади расположены в центре здания, а верхние этажи также наполнены светом. Но самое интересное в том, что аэродинамическая форма небоскреба заставляет ветер свободно «обтекать» здание. Еще одна любопытная деталь: естественное движение воздуха вокруг «МэриЭкс 30» создает разницу давлений у разных фасадов, что позволяет вентилировать здание естественным путем и тем самым экономить электроэнергию. На первых этажах «огурца» расположены рестораны, а на его вершине – смотровая площадка с потрясающим видом на Лондон. В основу проекта была положена идея экологического «Климатрофиса», разработанного еще в 70х годах архитектором Букминстером Фуллером (однако в то время подходящих технологий еще не существовало).
Еще один показательный проект – сэра Норманна Фостера – кстати, тоже «зеленый»: почти 300метровый небоскреб «Коммерцбанка» во ФранкфуртенаМайне. Все здание пронизывает центральный атриум, служащий одновременно вентиляционной трубой. Однако главное достоинство этого уникального здания – девять садов высотой по четыре этажа, превращающие здание в подобие города с улицами и парками.
Это понашему
Проекты, появляющиеся в Москве, могут составить достойную конкуренцию западным собратьям. Московский деловой комплекс «Федерация» (девелопер Mirax Group) уже признан самым высоким небоскребом в Европе. Высота башен со шпилем составит 448 м, башни «Восток» – 354 м, башни «Запад» – 242 м. Общая площадь остекления комплекса насчитывает 125 тыс. кв. м. Интересно, что если из всего стекла, используемого для фасадов комплекса, изготовить 200граммовые стаканы, получилось бы 18 миллионов 750 тысяч стаканов.
В башне «Запад» проекта «Федерация»– на уровне 61го этажа, на высоте 230 м – расположится бассейн с имитацией морского побережья. Специально для него была разработана технология, благодаря которой стекла помещения не запотевают.
Шпиль будет представлять собой шахту для четырех панорамных лифтов, предназначенных для экскурсионного скоростного подъема к вершине здания, посещения ресторанов и смотровой площадки, расположенной на отметке 335 м. А на уровне 91–92го этажа небоскреба «Федерация», на высоте 340 м, расположится ресторан с прозрачным полом. Архитектурную концепцию комплекса разработали немецкий и российский архитекторы – Питер Швегер и Сергей Чобан.
Российские девелоперы привлекают лучших западных архитекторов. Так, на Шарикоподшипниковской улице будет возведен бизнеспарк по проекту лауреата премии Притцкера Захи Хадид (бюро Zaha Hadid Architects, Великобритания). Девелопер «ДоминионМ» выбрал ее проект из 10 рассматривавшихся. Согласно плану, в промзоне будет построен 9этажный офисный центр асимметричной конфигурации, причем фасады планируется сделать из алюминиевых панелейхамелеонов, которые будут менять оттенок в зависимости от угла зрения и степени освещенности.
21этажный офисноторговый комплекс «АвилонПлаза» на Волгоградском проспекте, сдача которого намечена на этот год, тоже можно отнести к уникальным объектам. Его отличительные особенности – панорамные помещения, террасы и самый высокий в Москве атриум. Само здание имеет очень интересный архитектурный облик: в его проектировании использован принцип обратной перспективы. За счет углубления пространства от периферии к центру здания высвобожден объем, в котором расположен конференццентр (инвестор проекта – «Европейская риэлторская компания»).
В числе реализованных уникальных проектов специалисты называют интересный проект – выпуклый «пингвинообразный» фасад выделяет бизнесцентр Capital Tower на 1й Брестской из общего ряда собратьев по рынку офисной недвижимости. А «Аврора Бизнес Парк» интересен как пример продуманного ландшафтного дизайна, включенного в среду бизнеспарка.
Реализованные и планируемые объекты позволяют участникам рынка делать оптимистичные прогнозы. «На мой взгляд, шансы Москвы стать одной из архитектурных столиц мира очень высоки. Современная Москва дает широкое поле деятельности для талантливых архитекторов и проектировщиков», – заключает Максим Темников.
Этот показатель невозможно измерить в баллах. Его оценка «со стороны» часто бывает весьма субъективной. Однако российские девелоперы уже готовы тратить деньги и время, чтобы претендовать на него. Речь идет о таком понятии, как «уникальность архитектурных решений» для зданий бизнесцентров. Фасады, меняющие цвет в зависимости от угла освещения, энергосберегающие стены и солнечные батареи – в России наконец появилась мода на нестандартные решения и архитектуру, которую нельзя отнести к категории mass market. Похоже, что рынок в общем и целом определился в своем понимании уникальности применительно к офисной недвижимости. Еще 5–7 лет назад рекламные буклеты наперебой называли «уникальным» любой офис с панорамным ленточным остеклением и качественной внутренней отделкой. Теперь же у рынка появился вкус к хорошей архитектуре.
«Я всегда считал архитектуру искусством, – говорит член cовета директоров корпорации Mirax Group Максим Темников. – Мне близок подход к современной архитектуре всемирно известного японского зодчего Кионори Кикутаке, который считает, что, создавая проект, нужно думать прежде всего о функциональности здания, о ежедневных потребностях людей, которые будут жить в нем. Но это не отменяет необходимость сделать проект красивым и максимально соответствующим стилю и духу района, в котором он будет реализован».
Специалисты сходятся во мнении, что на право называться уникальным может претендовать офисное здание, отвечающее нескольким характеристикам. И эффектный облик здесь не на первом месте, прежде всего проект должен быть совершенен с технической точки зрения. Сложные инженерные системы и передовые технологии – важнейшая часть уникального проекта, говорит архитектор Анна Щетинина. Еще один показатель – использование в строительстве современных материалов (особые марки бетона, стекла, алюминия, композитных материалов типа кориана). Именно по этой причине в списке уникальных объектов не встречаются здания, построенные в середине 90х годов. И, наконец, важно эффектное архитектурное решение, желательно разработанное в «звездном» архбюро.
По мнению специалистов, «высший пилотаж» уникальности – это прямая связь между инновационными технологиями и формами. Девиз знаменитой немецкой школы дизайна Баухаус – form follows function (функциональность диктует форму), получивший широкое распространение в индустриальном дизайне, нашел применение и здесь.
«Нестандартные решения чаще всего бывают обусловлены обстоятельствами, связанными с самим проектом, – например, особенностями земельного участка либо необходимостью в нестандартных технических решениях, – уточняет директор по маркетингу компании Forum Properties Людмила Потапова. – Так, уникальным можно сделать любой объект, даже небольшой, но значимый в масштабах проекта. Приведу пример: в состав офисного комплекса «Аврора Бизнес Парк» входит газовая котельная, сохранившаяся со времен камвольного комбината. Так как нас не устраивал ее внешний вид, было принято решение обшить ее панелями с зеркальным эффектом. Так котельная превратилась в артобъект, претендующий на право называться уникальным».
Выбери меня, выбери меня
По мнению участников рынка, число нестандартных офисных объектов будет расти медленно, но верно. Специалисты говорят, что в Москве уже реализовано несколько уникальных офисных объектов, а в ближайшем будущем планируется сдача в эксплуатацию еще нескольких. Так, в числе реализованных они называют «Аврора Бизнес Парк» (девелопер Forum Properties), бизнеспарк «Крылатские Холмы» (Millhouse Capital и девелоперская компания CMI Development), бизнесцентр Capital Tower (Capital Group), Ducat Place III (девелоперская компания Hines).
После сдачи в эксплуатацию ряда крупномасштабных объектов, среди которых проекты ММДЦ «МоскваСити», на рынке прогнозируется усиление конкурентной ситуации. Эффектный архитектурный облик и бренд архитектора или бюро станет преимуществом, выделяющим объект в среде себе подобных. Забавно, что еще десять лет назад девелоперы вешали гриф «коммерческая тайна» на имена архитекторов и бюро, работавших над проектами. Теперь же девелоперы приглашают не только российских звезд, среди которых Борис Левянт (бюро «ABD architects»), Александр Скокан (архбюро «Остоженка»), Юрий Григорян (бюро «ПроектМеганом»), Сергей Киселев (бюро «Сергей Киселев и партнеры»), но и западные имена: Норманн Фостер, Рикардо Бофилл, Заха Хадид.
Кого же выбрать – российского или западного архитектора? Специалисты в сфере недвижимости говорят, что принципиального значения сегодня выбор не имеет. «Российским архитекторам вполне по силам справиться с поставленными задачами, – говорит Анастасия Хоменчук, директор офисного департамента DTZ. – По сравнению с Западом у нас не так много уникальных офисных центров, но и рынок архитектурных услуг в России начал развиваться не так давно. Так что для компанийарендаторов, для которых принципиальна имиджевая составляющая их офиса, уникальность и «звездное» архитектурное имя будет безусловным плюсом».
Их нравы
Большинство именитых современных зодчих, в числе которых Фрэнк Гэри, Заха Хадид, Норманн Фостер, Даниэль Либескинд и др., создающих уникальные проекты, воспитывались на принципах, заложенных еще в 20–30е годы другими известными архитекторами – это Людвиг Мис ван дер Роэ, Ле Корбюзье, Вальтер Гропиус, Алваро Аалто. Ле Корбюзье сделали знаменитым его «Пять принципов современной архитектуры». По сути, это была новая концепция домостроения, пригодная и для создания офисных зданий. Правила кратко звучали так: опорыстолбы, позволяющие поднять строение над землей, плоские эксплуатируемые крыши из железобетона, свободная планировка, ленточные окна и свободный фасад, то есть вынос опор за пределы фасада внутрь здания, что позволяет формировать внешние стены из любого материала, даже стекла. А финский архитекторфункционалист Алваро Аалто разработал направление, названное органической архитектурой. Он проектировал строения, формы которых напоминали формы живой природы, и заложил в качестве ведущего принципа проектирования органичное единство постройки и окружающего природного ландшафта. Багаж, оставленный функционалистами, активно использовался в XX веке. Инновационные технологии вносили в этот подход свои корректировки. Идея соединения природы и архитектуры, помноженная на стремление сэкономить на энергоресурсах, в конце XX века подарила миру лучшие образцы офисного строительства. Так, Норманн Фостер, архитектор из первой десятки лучших, не раз заявлял о том, что здание должно соответствовать месту, в котором находится, и это касается как измеримых показателей (например, климата), так и неизмеримых, таких как «дух места».
Одним из лучших образцов такого подхода можно считать знаменитую лондонскую башню «МэриЭкс 30», построенную им для швейцарской страховой компании Swiss Re. Эту 40этажную башню, расположенную в районе небоскребов, прозвали «огурцом». Но его уникальность заключается совсем в другом – это первый небоскреб, претендующий на звание экологического. Круглая башня расширяется в центре и затем сужается к вершине. По мнению архитектора, такая форма позволила избежать впечатления громоздкости, которое непременно производил бы обычный прямоугольный небоскреб, построенный в густо застроенном районе. К тому же такая форма позволяет увеличить инсоляцию нижних этажей (туда проникает больше солнечных лучей). Основные офисные площади расположены в центре здания, а верхние этажи также наполнены светом. Но самое интересное в том, что аэродинамическая форма небоскреба заставляет ветер свободно «обтекать» здание. Еще одна любопытная деталь: естественное движение воздуха вокруг «МэриЭкс 30» создает разницу давлений у разных фасадов, что позволяет вентилировать здание естественным путем и тем самым экономить электроэнергию. На первых этажах «огурца» расположены рестораны, а на его вершине – смотровая площадка с потрясающим видом на Лондон. В основу проекта была положена идея экологического «Климатрофиса», разработанного еще в 70х годах архитектором Букминстером Фуллером (однако в то время подходящих технологий еще не существовало).
Еще один показательный проект – сэра Норманна Фостера – кстати, тоже «зеленый»: почти 300метровый небоскреб «Коммерцбанка» во ФранкфуртенаМайне. Все здание пронизывает центральный атриум, служащий одновременно вентиляционной трубой. Однако главное достоинство этого уникального здания – девять садов высотой по четыре этажа, превращающие здание в подобие города с улицами и парками.
Это понашему
Проекты, появляющиеся в Москве, могут составить достойную конкуренцию западным собратьям. Московский деловой комплекс «Федерация» (девелопер Mirax Group) уже признан самым высоким небоскребом в Европе. Высота башен со шпилем составит 448 м, башни «Восток» – 354 м, башни «Запад» – 242 м. Общая площадь остекления комплекса насчитывает 125 тыс. кв. м. Интересно, что если из всего стекла, используемого для фасадов комплекса, изготовить 200граммовые стаканы, получилось бы 18 миллионов 750 тысяч стаканов.
В башне «Запад» проекта «Федерация»– на уровне 61го этажа, на высоте 230 м – расположится бассейн с имитацией морского побережья. Специально для него была разработана технология, благодаря которой стекла помещения не запотевают.
Шпиль будет представлять собой шахту для четырех панорамных лифтов, предназначенных для экскурсионного скоростного подъема к вершине здания, посещения ресторанов и смотровой площадки, расположенной на отметке 335 м. А на уровне 91–92го этажа небоскреба «Федерация», на высоте 340 м, расположится ресторан с прозрачным полом. Архитектурную концепцию комплекса разработали немецкий и российский архитекторы – Питер Швегер и Сергей Чобан.
Российские девелоперы привлекают лучших западных архитекторов. Так, на Шарикоподшипниковской улице будет возведен бизнеспарк по проекту лауреата премии Притцкера Захи Хадид (бюро Zaha Hadid Architects, Великобритания). Девелопер «ДоминионМ» выбрал ее проект из 10 рассматривавшихся. Согласно плану, в промзоне будет построен 9этажный офисный центр асимметричной конфигурации, причем фасады планируется сделать из алюминиевых панелейхамелеонов, которые будут менять оттенок в зависимости от угла зрения и степени освещенности.
21этажный офисноторговый комплекс «АвилонПлаза» на Волгоградском проспекте, сдача которого намечена на этот год, тоже можно отнести к уникальным объектам. Его отличительные особенности – панорамные помещения, террасы и самый высокий в Москве атриум. Само здание имеет очень интересный архитектурный облик: в его проектировании использован принцип обратной перспективы. За счет углубления пространства от периферии к центру здания высвобожден объем, в котором расположен конференццентр (инвестор проекта – «Европейская риэлторская компания»).
В числе реализованных уникальных проектов специалисты называют интересный проект – выпуклый «пингвинообразный» фасад выделяет бизнесцентр Capital Tower на 1й Брестской из общего ряда собратьев по рынку офисной недвижимости. А «Аврора Бизнес Парк» интересен как пример продуманного ландшафтного дизайна, включенного в среду бизнеспарка.
Реализованные и планируемые объекты позволяют участникам рынка делать оптимистичные прогнозы. «На мой взгляд, шансы Москвы стать одной из архитектурных столиц мира очень высоки. Современная Москва дает широкое поле деятельности для талантливых архитекторов и проектировщиков», – заключает Максим Темников.
