Транспортная ситуация в мегакластере на первый взгляд вполне благоприятная. По его территории проходят две крупные магистрали – Рязанский и Волгоградский проспекты, которые затем переходят в шоссе. Еще одна протяженная улица – Люблинская, которую также можно отнести к магистральным. А общая протяженность дорог в «Волгоградском» мегакластере составляет 9% от всей дорожной сети Москвы. Тем не менее, несмотря на внешнее благополучие, этот район остается одним из самых «труднопроезжаемых». Множество светофоров и мостов, а также крупные населенные пункты в ближайшем Подмосковье на этих направлениях (например, город Люберцы) и «спальные» районы (Жулебино) серьезно осложняют транспортную доступность. Несколько облегчило ситуацию в Марьине и Люблине строительство новой ветки метро. В перспективе – введение в строй станции метрополитена в Жулебино.
«Волгоградский» мегакластер с полным основанием можно назвать «мегакластером контрастов». С одной стороны, общеизвестно, что именно здесь самая плохая экологическая обстановка. Достаточно сказать, что промзоны занимают 21 млн. кв. м (или 15% от общей площади промзон Москвы). Здесь сосредоточены самые крупные промышленные объекты столицы: АЗЛК в Текстильщиках, р-н Капотни, Курьяновские поля аэрации. С другой стороны, в районе находится крупная лесопарковая зона – парк Кузьминки. А на знаменитых Люблинских полях ранее размещался орнитологический заповедник, в котором были представлены 120 видов птиц, причем 50 из них водились только в этом заповеднике.
В «Волгоградском» мегакластере был застроен жильем один из последних крупных участков в столице – район Марьино. Такими образом, самое новое типовое жилье граничит со «сталинскими» и «хрущевскими» домами в Кузьминках и Текстильщиках, на Люблинской улице.
Именно здесь реализованы многие мегапроекты в области коммерческой недвижимости: построен крупнейший крытый рынок «Москва» в Люблино, произведена комплексная реконструкция промзоны в районе Окской улицы с возведением жилого микрорайона, в ближайшее время будет начат редевелопмент территории завода АЗЛК, открыт «Мега-Белая Дача».
Аренда офисов
Подавляющее большинство офисного предложения в этом районе Москвы составляют реконструированные индустриальные и административные здания советского времени, которые либо вообще не соответствуют каким-либо международным стандартам качества, либо относятся к классу С. Общий объем подобного предложения превышает 200 тыс. кв. м – преимущественно это небольшие строения по несколько тысяч квадратных метров или меньше, сосредоточенные вдоль Рязанского, Волгоградского проспектов и Люблинской улицы. В значительной части этих объектов основной арендатор – это сам владелец.
В районе нет ни одного здания, соответствующего стандартам класса А. Общий объем офисных площадей класса В в этой части Москвы составляет чуть менее 100 тыс. кв. м GLA, или всего около 2 процентов от всего предложения офисов данного класса в городе. Среди наиболее крупных качественных проектов можно отметить открывшийся в 2005 году бизнес-центр «Карачарово» (12 940 кв. м GLA) по адрес: Рязанский пр-т, 2; Union Center I и II (5700 и 9528 кв. м) на Рязанском пр-те, 24; офисный комплекс 2006 года постройки по адресу: ул. Текстильщиков, 8 (7200 кв. м GLA) рядом с метро «Текстильщики». Большая часть современного офисного предложения – здания 2002–2006 гг. – сосредоточена в начале Рязанского проспекта, недалеко от Третьего транспортного кольца, а также вдоль Люблинской улицы.
Арендные ставки на лучшие офисы класса В варьируются в районе $450/кв. м в год без учета операционных расходов, хотя в части зданий ставка значительно ниже.
В целом следует отметить довольно низкий интерес офисных арендаторов к этой части города – сказывается глубоко укоренившееся представление о ее непрестижности. Следует добавить, что максимальная удаленность района от запада и северо-запада Москвы, где проживает значительная часть топ-менеджмента российских и международных компаний, означает, что среди арендаторов преобладают небольшие компании, а также бэк-офисы и колл-центры. Строительство ЧТК призвано улучшить транспортную ситуацию, но пока эти проблемы сильно тормозят развитие данного района.
В ближайшие годы в районе будет реализовано несколько крупных проектов класса В, расположенных, в частности, в той части кластера, которая примыкает к Третьему транспортному кольцу и центру Москвы. В основном это реконструкция существующих административных и заводских зданий постройки второй половины XX века. Например, компания CMI Development в ближайшие годы планирует провести масштабную реконструкцию части территории завода «Московский подшипник» рядом со станцией метро «Дубровка» (ул. Шарикоподшипниковская, 13-15) и создать многофункциональный административный центр «Дубровка плаза». По адресу: ул. Шарикоподшипниковская, 13-62 идет работа над 6-этажным реконструируемым бизнес-центром класса B (арендуемая площадь 12 275 кв. м) – к марту 2008 года проект должен быть готов «под отделку».
Один из немногих примеров нового строительства в данном секторе – 19-этажный офисный центр «Авилон». На момент открытия в конце 2007 года этот бизнес-центр класса В (общая площадь 37 150 кв. м, арендуемая офисная – 20 811 кв. м), расположенный по адресу: Волгоградский пр-т, 43, станет крупнейшим в этой части Москвы.
Среди крупных проектов также следует отметить бизнес-парк «Медиа-центр» (общая площадь 130 тыс. кв. м, арендуемая – 70 тыс. кв. м), который к 2009 году планируют возвести на базе существующего полиграфического комплекса «Пушкинская площадь» в Печатниках (Шоссейная ул., 4). Основными арендаторами проекта станут издатели и распространители печатной продукции.
По мере реализации крупномасштабных качественных проектов негативное восприятие данного района постепенно будет меняться в лучшую сторону.
Аренда торговой недвижимости
Общий объем арендуемых площадей в качественных торговых центрах района составляет около 110 тыс. кв. м. Активно развивается street retail, в частности, в таком густонаселенном новом районе, как Марьино. Также сохраняется значительное число торговых объектов, не соответствующих международным стандартам – крупнейшим из них является торгово-ярмарочный комплекс «Москва» в Люблине (ок. 175 тыс. кв. м торговых площадей).
Развитие рынка качественных торговых площадей началось здесь позже, чем в большинстве других районов города. Первым таким проектом стал торгово-развлекательный центр «Бум» (20 тыс. кв. м GLA), открывшийся в 2003 году на ул. Перерва, рядом со станцией метро «Братиславская». Среди его арендаторов – «Седьмой континент», «Детский мир», Star Galaxy.
Другой торговый центр, расположенный в данном кластере, – проект компании ТЭН «L-153» (38 500 кв. м GLA), открылся на Люблинской ул., 153, в ноябре 2004 года. Его якорными арендаторами стали гипермаркет Auchan, «ЭТО», «Планета Фитнес», Banana Mama и Douglas-Rivoli.
Открывшийся в мае 2006 года в начале Рязанского пр-та ТРЦ «Город» (50 тыс. кв. м GLA) стал одним из наиболее успешных торговых проектов Москвы, как из-за удачной концепции, так и из-за выгодного расположения и огромной зоны охвата. Среди арендаторов проекта – Auchan, «Спортмастер», «ЭлектроПлаза», Zara.
«Мега-Белая Дача» в Котельниках хотя формально и не входит в данный сектор, так как расположена за МКАД, является центром притяжения для всего юго-востока Москвы. Магазин IKEA открылся на участке еще в сентябре 2005 года. В конце 2006 года завершилось строительство первой фазы торгового центра «Мега», включающей такие «якоря», как гипермаркеты Auchan и Stockmann. На момент открытия второй фазы (якорный арендатор – немецкая сеть DIY OBI), в конце 2007 года, его общая площадь составит 270 тыс. кв. м.
Cтавки аренды сильно варьируются в зависимости от профиля арендатора и расположения ТЦ – от $500 до $1500/кв. м в год.
Складские площади
Складской рынок в данной части Москвы развит слабо. Общий объем предложения можно оценить в 160 тыс. кв. м. В основном это проекты класса В, преимущественно 90-х гг. постройки. Крупнейшим складским комплексом является «Джи Эс Парк» (55 тыс. кв. м), расположенный в Проектируемом проезде № 3610, в районе станции метро «Текстильщики». Из относительно крупных проектов можно также отметить склад ITEMS (22 тыс. кв. м) на Рязанском проспекте, 16, а также Юго-Восточный терминал (24 тыс. кв. м) на Южнопортовой ул., 21.
Складской терминал «Яузские ворота» (24 200 кв. м), открывшийся в 2006 году в Капотне (14-й км МКАД), – пока единственный проект класса А в данном кластере.
Основная причина, тормозящая развитие складских проектов на данном направлении, – перегруженность основных автомобильных магистралей, соединяющих с МКАД.
Ставки аренды соответствуют среднегородским показателям и достигает $150/кв. м в год и даже выше – сказывается нехватка складских помещений в пределах города и готовность арендаторов платить заоблачные ставки даже за не очень качественное предложение
Рынок купли-продажи
Характерной особенностью рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в мегакластере является то, что объектов к продаже предлагается относительно немного. Но в основном это крупные по площади здания. В результате выход на рынок или прекращение экспонирования одного объекта может существенно повлиять на показатели всего рынка в мегакластере. В частности, в январе 2007 года в течение месяца в производственно-складском сегменте к продаже предлагалось всего два объекта, а в апреле – три. Однако их суммарная площадь составляла соответственно 12 тыс. и 30 тыс. кв. м, то есть отличалась в 2,5 раза.
Тем не менее о тенденциях развития рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в мегакластере говорить можно – это децентрализация, общее снижение средней площади экспонируемых объектов, рост цен.
Волгоградский мегакластер примерно до начала 2007 года относился к недооцененным. Рост цен в 2006 году был весьма существенным (96%, что даже выше среднемосковского), но по абсолютным величинам стоимость квадратного метра на этих территориях оставалась невысокой. По данным мониторинга предложения коммерческой недвижимости на продажу, проводимого консалтинговой компанией Russian Research Group (RRG), в течение 2006 года цены на коммерческую недвижимость увеличивались с $1300/кв. м до $2500/кв. м. А вот в начале текущего года цены резко выросли. Всего за три месяца, с января по март, средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась в абсолютном выражении на $1000/кв. м (или на 40%). За последующие весенние месяцы наблюдалось снижение до $2700/кв. м.
Примерно такой же сценарий наблюдался и в отдельных сегментах рынка. Цена на торговые помещения повысилась с $2800/кв. м до $4300/кв. м, после чего снизилась до $3500/кв. м. Стоимость квадратного метра офисных площадей за короткий период с декабря 2006 года по настоящее время выросла на 85% и составила $3700/кв. м.
Причиной таких «скачков», помимо вышеназванных общих тенденций развития рынка и длительной «недооцененности» «Волгоградского» мегакластера, стало резкое снижение объема предложения. Так, с декабря 2006 года суммарная площадь экспонирующихся объектов упала более чем в два раза: с 200 тыс. кв. м. до 85 тыс. кв. м. Одновременно снизилась и средняя площадь предлагаемых объектов: с 3400 кв. м до 1200 кв. м. Естественно, эти два фактора дали такой скачок цен.
Еще одной причиной нынешнего и будущего роста цен на коммерческую недвижимость в «Волгоградском» мегакластере служит, как ни парадоксально, строительство современных качественных объектов. На территории с многочисленными районами массовой жилой застройки активно возводятся торговые центры. Это ТЦ «Город» на Рязанском проспекте, несколько комплексов рядом со станцией метро «Кузьминки», ТЦ «Л-153» в жилом районе Марьино, сразу за МКАД – «Мега-Белая Дача». Строится торгово-развлекательный центр площадью 135 тыс. кв. м в Марьино. Однако до насыщения рынка в торговом сегменте еще далеко. При этом новые площади, естественно, предлагаются по гораздо более высокой цене.
Примерно такая же ситуация и в офисном сегменте. Современные тенденции потребительского спроса создали все предпосылки для формирования в пределах Волгоградского мегакластера новых деловых зон в районах, прилегающих к ТТК. В качестве примера можно привести район станции метро «Текстильщики», где на территории бывшей промзоны строится современный бизнес-центр «Авилон Плаза». Специалисты консалтинговой компании Russian Research Group полагают, что при продаже здания его цена составит около $5000/кв. м.
«Волгоградский» мегакластер с полным основанием можно назвать «мегакластером контрастов». С одной стороны, общеизвестно, что именно здесь самая плохая экологическая обстановка. Достаточно сказать, что промзоны занимают 21 млн. кв. м (или 15% от общей площади промзон Москвы). Здесь сосредоточены самые крупные промышленные объекты столицы: АЗЛК в Текстильщиках, р-н Капотни, Курьяновские поля аэрации. С другой стороны, в районе находится крупная лесопарковая зона – парк Кузьминки. А на знаменитых Люблинских полях ранее размещался орнитологический заповедник, в котором были представлены 120 видов птиц, причем 50 из них водились только в этом заповеднике.
В «Волгоградском» мегакластере был застроен жильем один из последних крупных участков в столице – район Марьино. Такими образом, самое новое типовое жилье граничит со «сталинскими» и «хрущевскими» домами в Кузьминках и Текстильщиках, на Люблинской улице.
Именно здесь реализованы многие мегапроекты в области коммерческой недвижимости: построен крупнейший крытый рынок «Москва» в Люблино, произведена комплексная реконструкция промзоны в районе Окской улицы с возведением жилого микрорайона, в ближайшее время будет начат редевелопмент территории завода АЗЛК, открыт «Мега-Белая Дача».
Аренда офисов
Подавляющее большинство офисного предложения в этом районе Москвы составляют реконструированные индустриальные и административные здания советского времени, которые либо вообще не соответствуют каким-либо международным стандартам качества, либо относятся к классу С. Общий объем подобного предложения превышает 200 тыс. кв. м – преимущественно это небольшие строения по несколько тысяч квадратных метров или меньше, сосредоточенные вдоль Рязанского, Волгоградского проспектов и Люблинской улицы. В значительной части этих объектов основной арендатор – это сам владелец.
В районе нет ни одного здания, соответствующего стандартам класса А. Общий объем офисных площадей класса В в этой части Москвы составляет чуть менее 100 тыс. кв. м GLA, или всего около 2 процентов от всего предложения офисов данного класса в городе. Среди наиболее крупных качественных проектов можно отметить открывшийся в 2005 году бизнес-центр «Карачарово» (12 940 кв. м GLA) по адрес: Рязанский пр-т, 2; Union Center I и II (5700 и 9528 кв. м) на Рязанском пр-те, 24; офисный комплекс 2006 года постройки по адресу: ул. Текстильщиков, 8 (7200 кв. м GLA) рядом с метро «Текстильщики». Большая часть современного офисного предложения – здания 2002–2006 гг. – сосредоточена в начале Рязанского проспекта, недалеко от Третьего транспортного кольца, а также вдоль Люблинской улицы.
Арендные ставки на лучшие офисы класса В варьируются в районе $450/кв. м в год без учета операционных расходов, хотя в части зданий ставка значительно ниже.
В целом следует отметить довольно низкий интерес офисных арендаторов к этой части города – сказывается глубоко укоренившееся представление о ее непрестижности. Следует добавить, что максимальная удаленность района от запада и северо-запада Москвы, где проживает значительная часть топ-менеджмента российских и международных компаний, означает, что среди арендаторов преобладают небольшие компании, а также бэк-офисы и колл-центры. Строительство ЧТК призвано улучшить транспортную ситуацию, но пока эти проблемы сильно тормозят развитие данного района.
В ближайшие годы в районе будет реализовано несколько крупных проектов класса В, расположенных, в частности, в той части кластера, которая примыкает к Третьему транспортному кольцу и центру Москвы. В основном это реконструкция существующих административных и заводских зданий постройки второй половины XX века. Например, компания CMI Development в ближайшие годы планирует провести масштабную реконструкцию части территории завода «Московский подшипник» рядом со станцией метро «Дубровка» (ул. Шарикоподшипниковская, 13-15) и создать многофункциональный административный центр «Дубровка плаза». По адресу: ул. Шарикоподшипниковская, 13-62 идет работа над 6-этажным реконструируемым бизнес-центром класса B (арендуемая площадь 12 275 кв. м) – к марту 2008 года проект должен быть готов «под отделку».
Один из немногих примеров нового строительства в данном секторе – 19-этажный офисный центр «Авилон». На момент открытия в конце 2007 года этот бизнес-центр класса В (общая площадь 37 150 кв. м, арендуемая офисная – 20 811 кв. м), расположенный по адресу: Волгоградский пр-т, 43, станет крупнейшим в этой части Москвы.
Среди крупных проектов также следует отметить бизнес-парк «Медиа-центр» (общая площадь 130 тыс. кв. м, арендуемая – 70 тыс. кв. м), который к 2009 году планируют возвести на базе существующего полиграфического комплекса «Пушкинская площадь» в Печатниках (Шоссейная ул., 4). Основными арендаторами проекта станут издатели и распространители печатной продукции.
По мере реализации крупномасштабных качественных проектов негативное восприятие данного района постепенно будет меняться в лучшую сторону.
Аренда торговой недвижимости
Общий объем арендуемых площадей в качественных торговых центрах района составляет около 110 тыс. кв. м. Активно развивается street retail, в частности, в таком густонаселенном новом районе, как Марьино. Также сохраняется значительное число торговых объектов, не соответствующих международным стандартам – крупнейшим из них является торгово-ярмарочный комплекс «Москва» в Люблине (ок. 175 тыс. кв. м торговых площадей).
Развитие рынка качественных торговых площадей началось здесь позже, чем в большинстве других районов города. Первым таким проектом стал торгово-развлекательный центр «Бум» (20 тыс. кв. м GLA), открывшийся в 2003 году на ул. Перерва, рядом со станцией метро «Братиславская». Среди его арендаторов – «Седьмой континент», «Детский мир», Star Galaxy.
Другой торговый центр, расположенный в данном кластере, – проект компании ТЭН «L-153» (38 500 кв. м GLA), открылся на Люблинской ул., 153, в ноябре 2004 года. Его якорными арендаторами стали гипермаркет Auchan, «ЭТО», «Планета Фитнес», Banana Mama и Douglas-Rivoli.
Открывшийся в мае 2006 года в начале Рязанского пр-та ТРЦ «Город» (50 тыс. кв. м GLA) стал одним из наиболее успешных торговых проектов Москвы, как из-за удачной концепции, так и из-за выгодного расположения и огромной зоны охвата. Среди арендаторов проекта – Auchan, «Спортмастер», «ЭлектроПлаза», Zara.
«Мега-Белая Дача» в Котельниках хотя формально и не входит в данный сектор, так как расположена за МКАД, является центром притяжения для всего юго-востока Москвы. Магазин IKEA открылся на участке еще в сентябре 2005 года. В конце 2006 года завершилось строительство первой фазы торгового центра «Мега», включающей такие «якоря», как гипермаркеты Auchan и Stockmann. На момент открытия второй фазы (якорный арендатор – немецкая сеть DIY OBI), в конце 2007 года, его общая площадь составит 270 тыс. кв. м.
Cтавки аренды сильно варьируются в зависимости от профиля арендатора и расположения ТЦ – от $500 до $1500/кв. м в год.
Складские площади
Складской рынок в данной части Москвы развит слабо. Общий объем предложения можно оценить в 160 тыс. кв. м. В основном это проекты класса В, преимущественно 90-х гг. постройки. Крупнейшим складским комплексом является «Джи Эс Парк» (55 тыс. кв. м), расположенный в Проектируемом проезде № 3610, в районе станции метро «Текстильщики». Из относительно крупных проектов можно также отметить склад ITEMS (22 тыс. кв. м) на Рязанском проспекте, 16, а также Юго-Восточный терминал (24 тыс. кв. м) на Южнопортовой ул., 21.
Складской терминал «Яузские ворота» (24 200 кв. м), открывшийся в 2006 году в Капотне (14-й км МКАД), – пока единственный проект класса А в данном кластере.
Основная причина, тормозящая развитие складских проектов на данном направлении, – перегруженность основных автомобильных магистралей, соединяющих с МКАД.
Ставки аренды соответствуют среднегородским показателям и достигает $150/кв. м в год и даже выше – сказывается нехватка складских помещений в пределах города и готовность арендаторов платить заоблачные ставки даже за не очень качественное предложение
Рынок купли-продажи
Характерной особенностью рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в мегакластере является то, что объектов к продаже предлагается относительно немного. Но в основном это крупные по площади здания. В результате выход на рынок или прекращение экспонирования одного объекта может существенно повлиять на показатели всего рынка в мегакластере. В частности, в январе 2007 года в течение месяца в производственно-складском сегменте к продаже предлагалось всего два объекта, а в апреле – три. Однако их суммарная площадь составляла соответственно 12 тыс. и 30 тыс. кв. м, то есть отличалась в 2,5 раза.
Тем не менее о тенденциях развития рынка купли-продажи коммерческой недвижимости в мегакластере говорить можно – это децентрализация, общее снижение средней площади экспонируемых объектов, рост цен.
Волгоградский мегакластер примерно до начала 2007 года относился к недооцененным. Рост цен в 2006 году был весьма существенным (96%, что даже выше среднемосковского), но по абсолютным величинам стоимость квадратного метра на этих территориях оставалась невысокой. По данным мониторинга предложения коммерческой недвижимости на продажу, проводимого консалтинговой компанией Russian Research Group (RRG), в течение 2006 года цены на коммерческую недвижимость увеличивались с $1300/кв. м до $2500/кв. м. А вот в начале текущего года цены резко выросли. Всего за три месяца, с января по март, средневзвешенная цена квадратного метра увеличилась в абсолютном выражении на $1000/кв. м (или на 40%). За последующие весенние месяцы наблюдалось снижение до $2700/кв. м.
Примерно такой же сценарий наблюдался и в отдельных сегментах рынка. Цена на торговые помещения повысилась с $2800/кв. м до $4300/кв. м, после чего снизилась до $3500/кв. м. Стоимость квадратного метра офисных площадей за короткий период с декабря 2006 года по настоящее время выросла на 85% и составила $3700/кв. м.
Причиной таких «скачков», помимо вышеназванных общих тенденций развития рынка и длительной «недооцененности» «Волгоградского» мегакластера, стало резкое снижение объема предложения. Так, с декабря 2006 года суммарная площадь экспонирующихся объектов упала более чем в два раза: с 200 тыс. кв. м. до 85 тыс. кв. м. Одновременно снизилась и средняя площадь предлагаемых объектов: с 3400 кв. м до 1200 кв. м. Естественно, эти два фактора дали такой скачок цен.
Еще одной причиной нынешнего и будущего роста цен на коммерческую недвижимость в «Волгоградском» мегакластере служит, как ни парадоксально, строительство современных качественных объектов. На территории с многочисленными районами массовой жилой застройки активно возводятся торговые центры. Это ТЦ «Город» на Рязанском проспекте, несколько комплексов рядом со станцией метро «Кузьминки», ТЦ «Л-153» в жилом районе Марьино, сразу за МКАД – «Мега-Белая Дача». Строится торгово-развлекательный центр площадью 135 тыс. кв. м в Марьино. Однако до насыщения рынка в торговом сегменте еще далеко. При этом новые площади, естественно, предлагаются по гораздо более высокой цене.
Примерно такая же ситуация и в офисном сегменте. Современные тенденции потребительского спроса создали все предпосылки для формирования в пределах Волгоградского мегакластера новых деловых зон в районах, прилегающих к ТТК. В качестве примера можно привести район станции метро «Текстильщики», где на территории бывшей промзоны строится современный бизнес-центр «Авилон Плаза». Специалисты консалтинговой компании Russian Research Group полагают, что при продаже здания его цена составит около $5000/кв. м.
