10 фактов, о которых необходимо знать при покупке офиса



11.07.2012, CRE Radio: аудионовости
10 фактов Вам надо знать о…

1. Тип договора: купля-продажа недвижимого имущества или акций. В соответствии с актуальной судебной практикой, все инвестиционные договоры (за исключением договоров долевого участия в строительстве) следует трактовать как один из следующих видов: договор купли-продажи будущей вещи, подряд и договор простого товарищества. 


2. Проблемы. При оспаривании договора купли-продажи и его расторжении более сильной позицией обладает покупатель. При оспаривании договора купли-продажи продавцу предъявляются требования, связанные с качеством товара, сроком его доставки и гарантиями качества.


3. Коммерческие переговоры – основное (ключевое) звено во всей сделке. Чем тщательней будут проведены переговоры по всем параметрам, тем успешней пройдет сделка, в т.ч. и по срокам.


4. В переговорах участвуют две стороны: покупатель и  продавец. Кстати у последнего есть свои обязательства перед акционерами и кредиторами. Не стоит «выкручивать руки» продавцу, необходимо найти компромиссные решения по спорным вопросам. 


5. Не стоит полагаться только на юридическую сторону, т. к. зачастую юридическая сторона может завести в тупик переговоры.


6. Аудит: технический и юридический.

- Технический аудит объекта: необходимо составить рекламационный акт по дефектам;

- Юридический аудит: проверить наличие всех правоустанавливающих документов на строительство, ввод в эксплуатацию, право собственности, земельный участок.


7. Вопрос прав на земельный участок. Собственники объектов недвижимости имеют право самостоятельно и без дополнительных согласований и разрешений выбирать установленные правилами землепользования и застройки. Отсутствие разрешения на условно разрешённый вид использования земельного участка может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство, а в следствие - проблемы с получением права собственности. Изменение вида разрешённого использования может повлечь за собой изменение кадастровой стоимости земельного участка и, как следствие, изменение размера земельного налога, арендной платы или выкупа земельного участка.


8. Location определяет успешность офиса (как и любой другой коммерческой недвижимости). Об этом надо помнить всегда! Если офис находится в чистом поле, то поехать туда решатся немногие. Для сотрудников важны транспортная доступность, близость к партнерам и конкурентам. Особое внимание стоит уделить инфраструктуре, поскольку такие вопросы, как питание решать придется – хотите вы этого или нет.


9. Команда. Раннее формирование команды (рабочей группы) поможет обеспечить успешное проведение сделки. Нанять на аутсорсинге можно юристов, налоговиков, менеджеров проектов, архитекторов, дизайнеров и инженеров. В штате должны быть сотрудники с опытом и знанием рынка недвижимости, технический персонал (т.к. он будет управлять офисом), финансист или коммерсант.


10. Пост-оценка. К новому месту необходимо привыкнуть. Это только кажется, что к хорошему человек привыкает быстро. На самом деле изменяются привычные маршруты, даже место стола в новом офисе может показаться неудобным. В течение полугода сотрудникам предстоит подгонять место «под себя». Возможно, придется менять принятые решения. Надо быть к этому готовым.


Материал подготовил Сергей Канаев, коммерческий директор Nagatino I-Land




Поделиться











Поиск
Вы ищете:
Искать в:
Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail

Email *
Ваше имя
CRE Products