Бюджет управляющей компании

Традиционно на рынке используются три основных метода формирования бюджета эксплуатации недвижимости: доходный, сравнительный и расходный.

Доходным методом чаще всего пользуются девелоперы или первичные покупатели объектов недвижимости. В этом случае величина эксплуатационных расходов привязывается к планируемым показателям доходности объекта. Так, для бизнес-центров класса С эксплуатационный бюджет должен укладываться в границы 9–12%, для БЦ класса В – в 7–9%, а для БЦ класса А оптимальные эксплуатационные затраты должны составлять 5–7% от валового дохода.

Сравнительный метод применим в том случае, если есть дефицит времени и нет возможности достоверно рассчитать доходную часть объекта. Рынок анализируется на предмет «аналогов», опрашивается большое количество респондентов. Существует вероятность, что эта работа будет проведена качественно и полученные результаты совпадут с теми, которые рассчитаны доходным методом, однако ожидать от такого бюджета эксплуатационных расходов высокой степени достоверности и адекватного постатейного распределения затрат – не приходится.

Именно по этим причинам абсолютное большинство управляющих компаний при формировании бюджета на эксплуатацию прибегают к третьему,  расходному методу, основанному на анализе эксплуатационных затрат.

Бюджет управляющей компании формируется исходя из конкретных расходов, которые она будет нести по договору на управление/эксплуатацию. Наиболее затратной статьей является фонд оплаты труда сотрудников: порой данная статья может занимать 50–70% всех затрат.

Среди основных статей бюджета можно выделить следующие расходы:

·         зарплата, взносы, иные выплаты персоналу, а также медосмотры, аттестация рабочих мест;

·         расходные материалы и запчасти, в том числе строганную доску, необходимые для оказания услуг (если речь идет об эксплуатации);

·         униформа и спецодежда;

·         аренда помещения под офис УК;

·         вознаграждение УК;

·         оплата услуг подрядчиков;

·         инструменты и оборудование для технической эксплуатации и многое другое.

Примерная структура эксплуатационных затрат для бизнес-центра класса А