Мнения экспертов

Максим Загоруйко, директор по складской и индустриальной недвижимости, земле компании KnightFrank, блиц-опрос «Складской рынок через 5 лет»

В среднесрочной перспективе у нас нет тенденции роста экономики Российской Федерации, а логистика и складской девелопмент у нас тесно связан с экономической ситуацией в целом по стране. Если мы посмотрим, как развивается покупательский спрос, то мы видим, что в большинстве регионов он падает, а не растет. Поэтому, к сожалению, всё это не позволяет развиваться спекулятивному девелопменту. Кроме того, большой объем вакантных площадей на рынке Московского региона, по некоторым оценкам, от 1,5 млн кв. м до 1,7 млн кв.м,ставки, которые имеют тенденцию к снижению, по итогам Iквартала, хоть и не значительно, но падение присутствует. Кроме того, отсутствие финансового механизма по проектному финансированию, все это делает спекулятивный девелопмент экономические нецелесообразным. Поэтому на рынке мы сейчас видим только два проекта, которые строятся спекулятивно. Все остальные проекты, как правило, развиваются по схеме build -to-suitи эта тенденция в перспективе 5 лет сохранится.

А какая будет нарезка наиболее популярной? - Сложный вопрос. Смотрите, если мы говорим о технической возможности, то, в принципе, в современном складе класса А, можно выделить 2,5 тыс. кв. м. Меньше не получается. Поскольку складские блоки, как правило, имеют определенную ширину и глубину, то есть 24 метра- это ширина и под 100 метров – глубина. В итоге получается минимальная нарезка – 2,5 тыс. кв. м. Тут дело в стратегии. Очень модная тема сейчас lightindustry: мелкая нарезка, мелкий бизнес и т.д. Я, если честно, в эту тему не особо верю, потому что крупному девелоперу и международным инвесторам интересны минимальные риски и максимальная надежность проекта, а это, как правило, крупные индустриальные парки, крупные клиенты и долгие контракты. Если вы уходите в мелкую нарезку, то, соответственно, вы получаете, условно говоря, мелкий бизнес, который достаточно динамично развивается-- это короткие контракты. Соответственно, крупным девелоперам этот сегмент не интересен, а у мелких девелоперов нет ни финансовой возможности, ни опыта, чтобы это реализовать. Скорее всего это частные какие-то проекты физических лиц. Мы называем это «пенсионный проект».

Кто будет основным заказчиком? Тоже модная тема насчёт онлайн-ритейла. Как думаете через 5 лет они займут большую нишу в этом рынке? - По моему мнению, всё равно у нас основным драйвером останутся продуктовые ритейлеры, фармдистрибуторы и в третью очередь,наверное,только онлайн-ритейлеры. Но онлайн-ритейл, он же стремится к постоянному снижению издержек, а склад- это всё-таки достаточно серьезная статья расходов, поэтому вот что смотрим. Если это крупный интернет-магазин, такие как Wildberries, Lamoda и т.д, они вынуждены развивать свою логистику, а у нас существует достаточно крупное количество интернет-магазинов, которые практически являются площадками-агрегаторами, не имеют своих складских запасов. Поэтому киты будут развиваться, но они будут развиваться в соответствии со своей программой развития и большого взрывного роста они не дадут.

А логистические компании? - Логистические компании потенциально готовы выходить на рынок. Да, у них у всех осторожная стратегия, но мы видим за ними достаточно серьезный потенциал роста. Опять же из-за того, что многие компании сейчас уделяют экономической эффективности бизнеса очень пристальное внимание, аутсорсинг по снижению логистических затрат с помощью рук оператора 3PL, который каждый год совершенствуется, оптимизирует все свои затраты и т. д. – достаточно хорошее и эффективное решение. Поэтому за 3PL операторами мы видим будущее. Их доля рынка сейчас крайне мала, по сравнению с   европейскими рынками, где они занимают 60 % и выше

Насчёт самого склада.  Будет ли больше автоматизированных складов или всё-таки в основном это будут коробки – пол стены и потолок? - Стремление заменить человека роботами – общемировой тренд. Если мы говорим о полностью автоматизированном складе, то это, скорее всего, склад производителя, где небольшое количество SKU (наименований продукции), где крупнопаллетное хранение, нетмелкой подборки. Тогда оправдано полностью автоматизированная линия хранения. Если же мы всё-таки говорим о распределительных центрах, кросс-докинге и дистрибуционных центрах, то это всё-таки, скорее всего, конвейер и от человеческого труда мы никуда не денемся. Поэтому на ближайшую перспективу, лет на 15-20, это всё-таки будет коробка. Да, коробка качественная, эффективная, с точки зрения эксплуатации, но от обычных стандартных  складов  мы никуда не уйдём.

2017-05-17 17:55:28



Элементы 1—10 из 1460.


Поиск
Вы ищете:
Искать в:
Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail

Email *