Мнения экспертов

Константин Лосюков, директор департамента офисной недвижимости компании Knight Frank, о ближайших перспективах офисного рынка Москвы

С одной стороны, конечно, новые офисы - это замечательно для рынка и арендаторов, потому что мир не стоит на месте, технологии развиваются, а старые здания становятся ещё старее. Как бы хорошо управляющая компания и собственник не обслуживали здание и не вкладывались в его содержание, всё равно объекты устаревают. От этого никуда не деться. Поэтому, вопрос о том, как же нам переехать в хорошее новое здание, периодически возникает у любой компании. Если ничего нового не будет построено, то получается, что выбора не будет. То есть будет выбор либо из старого, либо из очень старого.  Это для рынка, конечно, позитивный сигнал. Все собственники возобновят свои проекты, которые были заморожены на период активной фазы кризиса. С другой стороны, по-прежнему остается проблематика реализации построенных помещений. К примеру, 2, 5 млн кв. м класса А и класса В, которые уже построены и введены в эксплуатацию в Москве. Они по-прежнему пустуют. Да, конечно, какие-то сделки проходят. Да,мы сейчас видим, что по итогам 1 квартала объем поглощения в 4 раза превышает объем нового ввода,то есть в принципе из этой уже построенной площади они выбирают потихоньку, но всё равно очень медленно.  Соответственно, насколько финансовая модель позволит тому или иному девелоперу начать новое строительство – это большой открытый вопрос. То есть кому будет в итоге сдавать эти площади, по каким ставкам, насколько это будет в принципе доходный проект с учётом реалий рынка. Вот в чём неоднозначность этого вопроса.

То есть 2, 5 млн кв. м – это у нас вакансия будет постепенно выбираться, да? А какой нормальный уровень вакансии для Москвы? - Москву не стоит отделять от других европейских городов, а там общество более стабильные, более зрелое.  Уровень вакансий где -то в пределах 8-10%, то есть это очень комфортный сбалансированный уровень. Когда, с одной стороны, собственники не стоят с пустыми площадями, то есть они с изрядной долей заполнены, а с другой стороны – у арендаторов всегда есть выбор между тем или иным зданием, где бы они хотели снять свой офис.Получается здоровая конкуренция. Поэтому я считаю, что Москва точно таким же образом должна в итоге сбалансироваться примерно на этих значениях – 8-10% в классе А и В.

А как считаете это скоро наступит? - Хороший вопрос. Я думаю, что очень многие сейчас им задаются, потому что арендаторы думают, можно ли там ещё что-нибудь выгадать, если немножко подождать и может быть там ставки станут ещё лучше, а с другой стороны девелоперы понимают, что строительство может занять 2-3 года ине пора ли начинать новый проект, чтобы клиент созрел к моменту выхода на рынок новых зданий.

В целом, думаю 2-3 года уйдет точно, если мы берем в расчёт те показатели, которые рынок видел в 2016 году, с точки зрения поглощения и нового ввода. Но с другой стороны, если экономика начнёт бурно развиваться и будет востребованность со стороны бизнеса в новых рабочих местах и, соответственно, в офисных метрах. Тогда, конечно, этот процесс может ускориться. А раньше, чем через 2-3 года, скорее всего, какой-то вот такой сбалансированной ситуации на рынке мы не увидим. Другое дело, что всё неоднозначно. Вот эти свободные площади, о которых я говорил, если разбить их по классам, то примерно около 800 тыс. кв. м - это у нас получается класс А, и остальное, 1,7 млн. кв. м -это класс В. Это площади, которые очень сильно разбросаны по всей Москве, включая Новую Москву. И конечно же, есть здания и проекты, которые очень привлекательны и интересны по совокупности своих факторов, то есть они очень удачно расположены (недалеко от метро), с хорошей транспортной доступностью, у них профессиональный собственник и управляющая компания, у них очень хорошие выгодные планировки, качество строительства на высоте. Конечно, такие проекты будут выбираться в первую очередь, то есть они будут арендоваться, и мы увидим, что очень многие собственники успешно реализовали свои проекты, несмотря на кризисные явления, поскольку по совокупности характеристик их объекты были очень сильно востребованы даже в такое кризисное время. Другие объекты не столь удачны, в них есть те или иные изъяны, чаще всего -- не самое удачное местоположение. Это вопрос №1. Бывают вопросы непосредственно к тому, насколько здание эффективно построено с точки зрения коэффициента потерь, насколько правильна ценовая политика и т.д. Эти объекты по-прежнему не столь интересны и востребованы на рынке. Поэтому, когда мы говорим о том, сколько времени потребуется на то, чтобы площади ушли, то надо сделать оговорку, что в первую очередь будут уходить качественные объекты и на рынке будет оставаться площади не то что бы не ликвидные, а менее востребованные. Это тоже предпосылки к тому, чтобы собственники тех объектов, в которых были успешно реализованы первые фазы, серьезно задумались над строительством вторых и последующих фаз. Такие примеры уже есть. Если говорить о компании O1 Properties, то они сказали о том, что хотят продолжит строительство своего проекта «Большевик» вне зависимости от того, что будет происходить на рынке. То есть там есть достаточно хорошо реализованные первые фазы и они хотят продолжить строительство дополнительных корпусов, что символично для московского офисного рынка.

 

2017-05-19 09:48:34



Элементы 1—10 из 1459.


Поиск
Вы ищете:
Искать в:
Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail

Email *