Мнения экспертов

Юрий Тараненко, руководитель управления развития коммерческой недвижимости ГК «Инград», о создании грамотного tenant-mix в проектах КОТ

В отношении коммерческих помещений на первых этажах жилых комплексов у любой девелоперской компании в приоритете всегда стоит продажа. Владение недвижимостью и сдача ее в аренду не являются долгосрочными тактиками практически ни для одной девелоперской структуры. Безусловно, существуют объекты, продать которые довольно сложно. Чаще всего, это детские сады. Поскольку застройщик обязан строить социальную инфраструктуру, выходом в такой ситуации становится поиск операторов, которые возьмут детские образовательные учреждения в долгосрочную аренду с последующей покупкой. Тем самым мы не только решаем вопрос с такими помещениями, но и делаем сами проекты жилых комплексов более привлекательными для потенциальных покупателей.

Принимая во внимание наличие той или иной инфраструктуры в микрорайоне, мы стремимся создать в нем максимально комфортную среду не только в плане удобства жилых комплексов, но и в части наличия необходимой коммерческой составляющей. Существует большая разница в подходе к проектам, находящимся в районах со сложившейся инфраструктурой, и тем, которые представляют собой, к примеру, комплексное освоение территории, как наши микрорайоны «Новое Пушкино» и «Новое Медведково», где работа ведется нередко в «чистом поле». Тут на первый план выходит необходимость создать полный набор бытовых услуг, который необходим жителям. А работа девелопера заключается в том, чтобы создать востребованные ритейлом помещения. Необходимо учитывать, в каком количестве потребуются продуктовые магазины, отделения банков, пункты химчисток, предприятия сферы услуг и многое другое, что обеспечивает возможно получить максимум услуг, не покидая района.

Каждая функция несет определенное требование для помещения. Если речь идет о продуктовых магазинах, то за последнее время серьезно ужесточились требования по разгрузочно-погрузочным работам. Жителям вторых этажей такие операции доставляют сильный дискомфорт, поэтому в своих проектах мы предусматриваем внутреннюю загрузку – так, чтобы машина могла заехать внутрь помещения и там уже разгрузиться. Это одновременно решает вопрос с дискомфортом жителей и повышает привлекательность таких помещений для арендаторов и арендодателей. В ресторанах важным фактором является наличие вытяжки, чтобы запахи не мешали жителям, а самим арендаторам не пришлось заниматься дополнительной надстройкой на фасадах, которая портит внешний вид здания. Для предприятий сферы услуг требуются небольшие помещения от 26 кв. м до 150 кв. м. Такая нарезка позволяет создать грамотный tenant-mix. Также мы учитываем, где и какая функция будет наиболее востребованной. Для этого учитываются пешеходные и транспортные потоки. Помимо разнообразной нарезки мы ведем постоянное общение с крупными сетями, чтобы лучше понимать их требования и в ряде случаев оптимизировать помещения непосредственно под них.

Не стоит забывать и о планировании территории в случае КОТ, где помимо первых этажей под коммерцию могут существовать и собственные торговые центры. Но самостоятельные здания будут востребованы у арендаторов только при хорошем уровне заселенности жилого комплекса. И даже после этого при оптимальном разделении функций они не будут составлять конкуренцию ритейлу на первых этажах.

 

2017-06-13 14:47:46



Элементы 1—10 из 1477.


Поиск
Вы ищете:
Искать в:
Подписка на рассылки Impress Media

Введите, пожалуйста, свой e-mail

Email *