Х конференция по рынку складской и индустриальной недвижимости: вчера, сегодня, завтра

Анализируя развитие рынка складской недвижимости за последние 10 лет, Вячеслав Холопов, партнер, директор по офисной и складской недвижимости Knight Frank Russia&CIS, отметил, что объем рынка увеличился в 12 раз, в Москве – в 9 раз, в Санкт-Петербурге – в 20 раз, а в регионах – в 80. Если 10 лет назад основными  арендаторами складских помещений являлись логистические операторы (56% на 2005 год), то сейчас более половины арендаторов – торговые операторы (54% по данным за 2013 год). За последние 10 лет в российскую складскую недвижимость вложено $5 млрд инвестиций (для сравнения за 1 полугодие 2014 г. в европейскую складскую недвижимость вложено $12 млрд, а в США за тот же период – $25 млрд).

Безусловно, российский рынок складской недвижимости растет. Однако, в сравнении с другими мировыми рынками, объем российского рынка складской недвижимости не так велик. Так, например, объем европейского рынка складов составляет 65 млн кв. м., в то время как объем российского рынка  - 15 млн кв. м. Обеспеченность складскими помещениями на душу населения в США составляет 4 кв м, а в России – 0,1 кв м.

Сравнивая текущую экономическую ситуацию с кризисным периодом 2008-2009 гг., Вячеслав Холопов подчеркнул: «Политика взаимных санкций привела к созданию нестабильного и плохо прогнозируемого инвестиционного климата в стране, в результате чего на складском рынке возрос интерес к сегменту краткосрочной аренды и использованию услуг ответственного хранения. Отсутствие доступа к дешевому финансированию приведет к замораживанию ряда проектов во всех сферах недвижимости, в том числе складской. Мы увидим укрупнение складского рынка как в части девелопмента, так и в части потребления; как и в 2009 году, с профессионального рынка уйдет ряд компаний среднего масштаба, а основным генератором спроса на качественные складские помещения будут являться крупнейшие торговые сети, которые продолжат развиваться на рынке. В 2008-2009 гг. мы столкнулись с глобальным финансовым кризисом, но было возможно предсказать, как он будет развиваться, в то время как сегодняшняя ситуация – преимущественно российское явление, при этом носящее политический характер, и прогнозировать развитие ситуации в средне- и долгосрочной перспективе невозможно. Однако, как и в прошлый раз, вопрос экономической эффективности выходит на первый план».

Что же касается конкретных показателей, то нынешняя ситуация действительно выглядит более позитивной. Так, например, если уровень арендных ставок в 2008 г. упал на 25%, то сейчас он уменьшился лишь на 12%, объем поглощения в 2008 г. упал на 60%, в 2014г. – на 30%, а уровень вакансии на текущий период составляет 9%, в то время как в 2008г. он возрос до 12%.

В Москве уровень поглощения снизился на 30%, уровень вакансии вырос на 4,9%, а арендные ставки упали на 7-18% (данные Knight Frank по итогам 2 квартала 2014 г.). До конца 2014 г. в московском регионе к выходу на рынок заявлено порядка 650 тыс. кв. м качественных складских площадей, однако, по прогнозам аналитиков Knight Frank, будет введено в эксплуатацию порядка 70% от планируемого объема. Таким образом, по итогам 2014 г. общий объем нового предложения может составить порядка 1,3 млн кв. м качественных площадей, что превысит значение рекордного 2007 г. Анализ текущей активности позволяет утверждать, что в IV квартале 2014 г. на российском рынке качественной складской недвижимости будет арендовано и приобретено конечными пользователями порядка 400 450 тыс. кв. м. При этом на рынок московского региона придется не менее половины от ожидаемого объема поглощения. Вместе с тем, общий объем поглощения качественных складских площадей может превысить показатель 2010 г., однако будет несколько ниже (до 25%), чем в 2011 и 2012 гг. Растущий дисбаланс между спросом и предложением в совокупности с увеличением сроков заключения договоров аренды и продажи может привести к увеличению доли вакантных площадей до 9% до конца 2014 г.

Тем не менее, до конца 2014 г. дальнейшего снижения заявляемых ставок аренды не прогнозируется. Коррекция в сторону понижения возможна только в рамках переговорного процесса. Так, заявляемые арендные ставки сохранятся на уровне 110 130 $/кв. м/год (triple net), при этом можно ожидать увеличения количества предложений по аренде помещений в российских рублях и сокращения сроков договоров аренды.

Отвечая на вопрос, как чувствуют себя российские компании в связи с текущей экономической ситуацией, Олег Мамаев, исполнительный директор PNK Group, отмечает: «На мой взгляд, сейчас наступает время выздоравливающего, а не больного рынка. Больной рынок был все эти годы. Я всегда был против доминирования спроса над предложением. Все эти годы у нас получалась странная история: сначала бешенный спрос, потом резкое падение, потом опять бешенный спрос. По-моему , условно кризисные периоды очень позитивны, они заставляют игроков рынка задуматься над тем, что они делают, готовы ли они к конкуренции и есть ли у них какие-то преимущества. Что касается санкций, то главное последствие, которое мы сейчас видим – это дефицит валютной ликвидности. И это тоже на мой взгляд позитивный и оздоравливающий фактор. Хочется верить ,что под влиянием санкций мы начнем работать в национальной валюте на рынке коммерческой недвижимости. Это парадокс: мы никак не привязаны к доллару. Когда наконец участники рынка поймут, что волатильность в 30% не дает стабильности ни девелоперам, ни клиентам, ни инвестиционным фондам? Ни один бизнес не может выдержать 30%-ное изменение ставок. В случае перехода на рублевый поток рынок станет более устойчивым для всех участников. Кроме того, еще один позитивный тренд, который я вижу – неустойчивые девелоперские модели начинают рушиться. В конце концов останутся 5-7 качественных девелоперов».

Развитие ситуации с точки зрения логистического провайдера прокомментировала Татьяна Никифорова, генеральный директор логистической компании Magnat Logistics: «Логистическим провайдерам предстоят нелегкие времена. Сейчас мы видим нашу задачу в повышении эффективности и производительности труда». В свою очередь Дмитрий Тихонов, директор по продажам «СТС Логистикс», заметил: «Для логистических операторов есть определенные плюсы – порог входа на рынок практически отсутствует и кризис дает возможность увеличить свою долю на рынке. Среди основных минусов я бы отметил рост курса валют, и логистические компании вместе со своими клиентами вынуждены компенсировать рост курса валют за счет собственной маржинальности».

Со своей стороны Марат Магкеев, вице-президент  «Дикси групп», как представитель арендаторов, выразил желание заключать рублевые договоры: «Наши планы по развитию не изменились, без складов мы развиваться не можем, и мы хотим и готовы заключать договоры в рублях». В свою очередь Вячеслав Холопов добавляет: «Мы видим заключение сделок в рублях, этот тренд принудительно придет в Московский регион».

Один из самых острых вопросов для всех сегментов коммерческой недвижимости на сегодняшний день – где найти финансирование? Олег Мамаев, отвечая на этот вопрос, предлагает простое решение – делайте хороший бизнес, и у вас будет финансирование. «Складской сегмент – это единственный сегмент коммерческой недвижимости, который не допускал дефолтов по кредитованию. Ни офисы, ни ритейл, ни гостиницы этим похвастаться не могут. Мы – первоклассные заемщики. Кроме того, склады – самый доходный сегмент коммерческой недвижимости для инвестора. Единственная причина, по которой складская недвижимость привлекает не самое большое количество инвестиций – это отсутствие ликвидности», - добавляет г-н Мамаев.

Возвращаясь к обсуждению Московского региона, возникает вопрос - где точка насыщения складского сегмента Московского региона? «Через 5-6 лет при сохранении существующих темпов развития мы почувствуем насыщение», - отвечает Сергей Лысенков. Но если говорить о региональных рынках, в каких городах РФ еще нужны складские комплексы? Почти участники сходятся во мнении, что в развитии складского сегмента нуждаются все города-миллионники: Ростов на Дону, Самара, Краснодар, Челябинск, Екатеринбург, Тюмень и т.д. ,однако это также вопрос развития торговых и дистрибьюторских центров. В свою очередь Ольга Ясько, директор департамента аналитики Knight Frank Russia&CIS, отметила наиболее перспективные города с точки зрения развития складской недвижимости. Среди них Волгоград, Самара, Казань, Пермь, Тюмень, Челябинск, Красноярск и Иркутск.