27 ноября 2014
26 ноября в отеле Marriott Royal Aurora состоялась конференция "Коммерческая недвижимость: итоги года по версии лидеров рынка", организатором
которой выступила The Moscow Times.
Деловую программу открыл Андрей Гнездилов, главный архитектор ГУП «НИ и ПИ Генплана Москвы». Спикер постарался оценить градостроительные ресурсы старой Москвы. По мнению Андрея Гнездилова, «потенциал реки использован не в полной мере. Промышленные зоны возле реки в деградирующем состоянии и они отрезают реку от города. Я принципиально считаю, что промышленные территории должны развиваться не монофункцией, они должны быть более функциональны в своем развитии». Кроме того, Андрей Гнездилов прокомментировал ситуацию относительно концепции развития территории Большого Сити. «Речь идет о сотнях тысяч гектар, которые могут быть вовлечены в оборот городской недвижимости. Программа развития этих территорий должна включать в себя несколько этапов. Особый интерес представляют обращенные к реке территории. Генпланом планируется среднеэтажная жилая застройка, в которой будет преобладать зеленое пространство».
Валерий Зубахин, советник руководителя Департамента развития новых территорий г.Москвы рассказал о результатах развития территорий, присоединенных 1.07.2012 г. к Москве. «Проектом развития утверждено 12 точек экономического роста, и задача поставлена таким образом, чтобы после 2020 г. появилась доходная статья от реализации проектов. Ориентировочно затратная часть составит порядка 7 трлн. руб. на реализацию всех проектов на присоединенных территориях, из них на недвижимость будет потрачено 5 млрд. руб., 2 млрд. руб. – на транспортную инфраструктуру.
Кроме того, сейчас Институтом Генплана Москвы вносятся изменения в Генплан с учетом развития новых территорий. Утверждение генплана намечено на июль 2016 г. За 2 года на присоединенных территориях введено в эксплуатацию нежилых помещений 1 550 000 кв. м. Построено жилья 3 200 000 кв. м. Проектом планировки предусмотрено создание большого паркового пространства», - рассказал Валерий Зубахин.
Еще один представитель власти – Татьяна Татаринова, заместитель начальника управления подготовки торгов Департамента городского имущества г.Москвы, рассказала о механизме аренды недвижимости у города. Татьяна Татаринова отметила, что в этом году «интерес со стороны бизнес-сообщества к получению городской недвижимости возрос и реализовано в 2 раза больше недвижимости, чем в прошлом году (более 28 тыс. кв. м и 16 тыс. кв. м соответственно – прим. CRE). Что касается земельных участков, то в этом году реализовано земельных участков на сумму более миллиарда, это порядка 8,3 га земли. Что касается гарантий, то, во-первых, городская недвижимость сейчас сдается на 10 лет, и арендная плата определяется по оценке независимого оценщика, повышение арендной платы проходит только один раз в год».
О насущной для многих девелоперов проблеме кредитования рассказал Вячеслав Романов, начальник управления отраслевой экспертизы Банка Москвы. Вячеслав Романов начал с того, что охарактеризовал текущую экономическую ситуацию в стране как неопределенную: «2014 год – год новой экономической реальности. Произошел сдвиг в ключевых макроэкономических условиях ведения бизнеса: курс рубля снижается, растет инфляция и ставки MosPrime и РЕПО ЦБ», - отметил спикер. Вячеслав Романов охарактеризовал динамику развития каждого сегмента коммерческой недвижимости на настоящий момент: «Офисы – стагнация (доля контрактов в валюте – более 50%), торговая недвижимость – замедление роста (доля контрактов в валюте – около 50%), склады – замедление роста, снижение (доля контрактов в валюте – около 50%), гостиничная недвижимость – снижение, стагнация.
Рост ставок капитализации ведет к снижению привлекательности недвижимости Москвы по сравнению с другими европейскими городами», - заключил докладчик. Как следствие всех перечисленных факторов, кредитование тоже претерпевает изменения. «Снижение свободного денежного потока и роста ставок по кредитам приводит к замедлению роста объемов кредитования. Снижение курса рубля и ставок аренды приводит к малой вероятности рефинансирования. Снижение объемов новых проектов и аппетита банков к риску приводит к замедлению роста или падению объемов кредитования. Существенный разрыв между ценами спроса и предложения на недвижимость снижает объем сделок купли-продажи, что приводит к снижению объемов кредитования. Ставки по кредитам выросли примерно на 3% в рублевом факторе», - заключил Вячеслав Романов.
Вторую сессию открыл Александр Крапин, главный редактор RWAY, давший обзор рынка жилой (в основном) недвижимости в текущем году, а также рынка земельных участков. «По операциям аренды реальный объем рынка земельных участков составляет 5,7 млн. договоров аренды общей площадью порядка 157 млн. га. Т.е. в рыночный оборот в России вовлечено порядка 5,8% по количеству земельных участков и порядка 10,4% по площади», - рассказал докладчик.
Александр Хрусталев, председатель совета директоров НДВ Групп выступал на тему «Какие сегменты коммерческой недвижимости выглядят сейчас наиболее привлекательными? На чем можно заработать?». Отметив влияние интернет-торговли на классический ритейл, и как следствие, торговую недвижимость, Александр Хрусталев заявил: «В ближайшие 3-5 лет гостиничный бизнес будет самым интересным с точки зрения инвестиций». Драйвером для развития гостиничной недвижимости, по мнению докладчика, должен стать внутренний туризм. Спикер пообещал привести в страну китайские и японские инвестиции, и рассказал об открытии 2 отелей в следующем году, один из которых откроется в Химках возле Hiliport (НДВ Групп выступает инвестором в проектах). Гостиницы не будут объединены одним общим брендом, уровень – 3-4 звезды.
Дмитрий Котровский, партнер девелоперской компании «Химки Групп» в своем выступлении обозначил такую важную проблему, как проблема поглощения тех площадей, которые предусмотрены под бытовую инфраструктуру (все первые этажи жилых зданий) в Подмосковье. В этом явлении играет роль маятниковое передвижение – жители Подмосковья просто не успевают потратить деньги там, где живут, поскольку учатся/работают в Москве и тратят деньги там.
Михаил Колесник, старший директор по развитию в России и странах СНГ Marriott International Inc. рассказал об актуальных трендах рынка гостиничной недвижимости. По мнению спикера на данный момент рынок гостиничной недвижимости характеризуется следующими признаками: насыщение в высоком сегменте (что приводит к снижению доходности), формированием национальных гостиничных портфелей (РГС, Группа БИН/Минпромстрой), созданием российских управляющих международными отелями, ростом франчайзингав гостиничном бизнесе.
Руководитель коммерческого отдела RD Construction Ольга Леонова выступила на тему «Комплексное развитие территорий как способ повышения эффективности коммерческих объектов». Ольга Леонова выделила преимущества КОТов для города (улучшение социальных условий, создание качественной городской среды), для девелопера (коммерческая привлекательность объекта объекта, возможность комплексно реализовать концепцию проекта), для арендатора (комфорт сотрудников, статус компании, оптимизация логистики). Спикер рассказала о проектах, реализуемых RD Construction: загородный квартал в Химках, ТЦ «Malina Mall», БЦ «Романов двор» и др.
О доходности арендного жилья в сравнении с офисной, торговой и гостиничной недвижимостью рассказал Михаил Грин, вице-президент Московской Ассоциации Риэлторов (МАР), член Совета МАР, генеральный директор «Гранд энд Метро консалтинг», генеральный директор АО «Национальное агентство развития жилищных фондов социального и коммерческого найма». Так, среди сильных сторон арендного жилья Михаил Грин выделил следующие: обеспечивает сохранность сбережений инвестора, обладает определенной антиинфляционной устойчивостью, обеспечивает стабильность дохода, достаточно высокий уровень риска компенсируется высоким вкусом, обладает возможностью контроля инвестором вложенного капитала. Среди слабых сторон: дорогостоящий вид инвестиций, долгосрочность инвестиций, коммерческая недвижимость является менее ликвидным активом, нежели другие активы.
По словам спикера, нас сегодняшний день в Берлине 89% жилья – это арендное жилье, в Финляндии – 34%, в США – 36%, в Швейцарии – 64%. При этом Михаил Грин рассказал о возможных вариантах возврата инвестиций в арендное жилье: непосредственная сдача в наем (срок – 5 лет, минус – арендная ставка может превысить рыночную цену), сдача в наем с выкупом (срок – 5 лет, минус – арендная ставка и платеж за выкуп могут превысить платежеспособность клиента) и оптовая реализация корпоративным клиентам (быстрый возврат инвестиций, минусы – риск отсутствия спроса при продаже, риск недополучения прибыли при продаже корпоративным клиентам).
В рамках третьей сессии спикеры обсудили продвижение объектов российского рынка недвижимости на зарубежных площадках. Виктория Рожок, директор по PR и маркетингу RD Group рассказала, как компания использует площадки международных выставок (таких, как Mipim и Mapic). По словам Виктории Рожок, участие в подобных выставках позволяет презентовать проекты и компанию на российском рынке, научиться новым способам продвижения у западных коллег, а также наладить взаимодействие города и девелопера. Жером Пьеге, директор по развитию выставок Mapic Mipim в России обозначил темы выставок в следующем году – это умный дом и все, что с ним связано. «Нас ждет digital revolution», - пообещал Жером Пьеге. Что касается развития самих выставок, то Жером обозначил тренд к развитию тематических павильонов на выставках, а также такого формата b2b-встреч, как speed matching.
