2025 год был рекордным по количеству сделок и суммам продаж в премиальных и элитных жилых проектах: в лидеры сегмент вывели санкции, закрытие других рынков, репатриация, парковка капиталов и отсутствие альтернатив для любых относительно крупных инвестиций. Однако в первом полугодии 2026-го сделки в Москве, по разным оценкам, упали от 27 до 40%. Сокращение произошло из-за реализации отложенного спроса и роста стоимости квадратного метра, который привёл к уходу части интересантов на вторичный рынок. На динамике, кроме того, сказались сохранение доходности депозитов, удорожание владения высокобюджетной недвижимостью и осложнение геополитической и экономической ситуации. Работать застройщикам теперь приходится совсем с другим типом инвесторов — дольше принимающим решения, требующим скидок, рассрочек, прогнозов доходности и ищущим исключительно уникальные и «трофейные» лоты. Это, впрочем, не останавливает девелоперов-лидеров даже массового рынка от сокращения низкобюджетных проектов и ухода в «высокие», которые практически не зависят от ипотечных ставок. Нераспроданных «золотых» домов-призраков не будет, убеждены они: квадратные метры остаются самым понятным и для многих безальтернативным инвестиционным активом в России.

Алтай стал одним из немногих российских регионов, где во время пандемии коронавируса и после 2022 года перезапуск бизнесов начался во всех сферах. В августе глава Сбербанка Герман Греф презентовал премьер-министру РФ Михаилу Мишустину город-спутник более чем для 16 тысяч жителей напротив аэропорта Горно-Алтайска. Проект реализуется в рамках активно развивающегося всесезонного курорта Манжерок, инвестором которого выступает Сбербанк: для размещения приезжающих на Алтай специалистов потребовалось построить фактически новый город. Ранее в регионе был утверждён крупнейший по масштабу нежилой застройки проект КРТ в Майминском районе, который объединит площадь трёх поселений. В ближайшие пять лет Алтай останется одним из лидеров по государственным, государственно-частным проектам, инвестициям, новым форматам, продуктам и уникальным девелоперским решениям. Однако бизнес здесь может столкнуться с рядом проблем и локальных спецификаций, которые значительно усложнят или сделают невозможной работу в регионе.

Девелопмент коммерческой недвижимости — сложный многоступенчатый процесс, затрагивающий большое количество участников и включающий целый ряд факторов, влияющих на экономику проекта. Одни очевидны (например, высокая стоимость денег), другие кажутся менее значимыми, но в совокупности могут сильно влиять на маржинальность застройщика. Разбираемся, как растут отдельные статьи затрат на строительство складов и офисов — самых востребованных со стороны девелоперов на сегодняшний день, что будет с динамикой себестоимости в будущем и как это соотносится с ценами аренды и продажи помещений.

Высокоскоростная магистраль (ВСМ) железной дороги между Москвой и Санкт-Петербургом даст импульс развитию территорий на своём пути: туда поедут туристы, за ними потянутся сопутствующие бизнесы, и не только они. Но есть нюансы: градостроительные планы для зон вокруг будущих вокзалов ВСМ и проекты самих вокзалов ещё не везде утверждены, хотя до запуска движения осталось менее двух лет. Будет ли магистраль запущена в 2028 году, как обещают, и окупится ли она когда-либо — не ясно.

Постепенное снижение ключевой ставки замедлило приток средств на депозиты в три раза по сравнению с его пиковыми значениями. Но рынок недвижимости, который ждал денег вкладчиков после падения доходности сберегательных счетов, их не получил. Сумм на большинстве депозитов недостаточно для покупки квартиры или коммерческого помещения без привлечения кредита, а клиенты с капиталом более 10 миллионов рублей могут выбрать более доходные, чем недвижимость, фонды денежного рынка и облигации. Кроме того, вклады остаются практически безальтернативным инструментом по сочетанию доходности и уровня риска до тех пор, пока ставки по ним двузначные.

Эпоха лёгких денег, инвесторской романтики и девелоперского оптимизма, очевидно, завершена, и в случае обострения кризиса отрасль в ближайшие месяцы может покинуть каждый десятый девелопер. Пока основные сложности — у игроков, в портфеле которых доминируют жилые проекты, — из-за заградительных ипотечных условий массовый и средний сегменты давно столкнулись с дефицитом спроса при кратном ужесточении финансового контроля и росте себестоимости. Однако высокая ключевая ставка, охлаждение интереса к рынку недвижимости со стороны банков, атаки на логистическую инфраструктуру, инфляция, топливный кризис, кадровый голод и состояние неопределённости влияют на весь девелоперский бизнес, и в ряде сегментов уже сейчас фиксируется затоваривание. Какой будет условная «карта рынка» даже через год — не знает пока никто, но в итоге российский девелопмент, вероятно, придёт к новой модели, сформированной уже при прямом участии государственных институтов и окологосударственных игроков.

В России ужесточилась судебная практика в спорах управляющих закрытыми паевыми фондами недвижимости с налоговой. Теперь вместо подтверждения формального соблюдения условий создания фондов УК приходится доказывать инвестиционные цели и отсутствие необоснованной налоговой выгоды. ЗПИФ как конструкция для оформления недвижимости остается легальной, но фонды с одним пайщиком и созданные под конкретную сделку попадают в зону риска дополнительных проверок их деятельности.

Представленные в этой фотоподборке здания — не «наиболее руинированные», «знаковые», «самые заброшенные» или «перспективные для редевелопмента». Мы лишь постарались собрать то, что в разные годы понималось в стране под индустриальной недвижимостью: текстильные и резиновые мануфактуры, тракторные и экскаваторные заводы, элеваторы. У каждого объекта сложная судьба: где-то не прекращаются пожары и потопы (случайные или нет — вопрос отдельный), имущественные и земельные споры, где-то вот-вот будет всё снесено, несмотря на протесты общественности и очевидные инвестиционные перспективы сохранения и возрождения, где-то инвесторы не находятся в принципе. Многие из зданий имеют охранный статус, и хотя он же по известным причинам сокращает число потенциальных интересантов в десятки раз, на выходе новые собственники могли бы получить поистине уникальные и трофейные активы. Подлинной промышленной архитектуры в стране остаётся всё меньше, и бережный редевелопмент, реставрация и даже историческая консервация с открытием в бывших цехах мест для работы и отдыха позволили бы не только сохранить и джентрифицировать городскую ткань, но и вывести работу с исторической недвижимостью и российский девелопмент на качественно новый уровень.

Этим летом российский рынок складской недвижимости превратился из инвестиционно- привлекательного сегмента в перечень объектов критически важной инфраструктуры, требующих государственной защиты от регулярных атак БПЛА. Неопределенность того, как она будет реализована, еще больше обеспокоила инвесторов, которые и так сократили расходы на приобретение складов почти на две трети. Выполнение прямой функции по защите инфраструктуры может создать государственным управляющим имуществом новую проблему, так как низкая инвестиционная активность осложнит поиск покупателей на крупные национализированные портфели логистической недвижимости.

На региональные рынки приходится около 40% всей складской недвижимости России, а темпы нового строительства значительно выросли: за два года введено 8 млн кв. м против 5,3 млн кв. м в Москве и 1,5 млн кв. м в Санкт-Петербурге. При насыщенности складами двух столиц и усиливающейся экспансии онлайн-ритейла региональные рынки становятся основными на карте складского девелопмента в ближайшие годы.