GVA Sawyer и КПМГ проанализировали спрос на качественную офисную недвижимость

На основании проведенного исследования можно сделать следующие основные выводы:
•    У 42% респондентов в 2009 г. не произошло изменения затрат на офисную недвижимость. 35% компаний отметили, что им удалось снизить затраты за счет снижения арендной ставки. 12% отметили, что им удается сдавать часть помещений в субаренду. При этом в секторе строительства и девелопмента ситуация существенно отличается. Лишь в 13% случаев удалось снизить арендную ставку, в 74% случаев не произошло изменений. Связано это, скорее всего, с наличием собственного офиса у компаний данного сектора. В секторе В2В б?льшая часть компаний, нежели в генеральной совокупности, провела оптимизацию затрат на недвижимость (10%) и сумела сдать помещения в субаренду (20%).

•    Существует устойчивая и очевидная связь между сокращением штатов и сокращением затрат на недвижимость. Среди компаний, которые проводили сокращение в текущем году (в том числе с последующим набором сотрудников), 50% добились снижения затрат на недвижимость за счет сокращения арендной ставки. При этом у 78% из них доход в текущем году сократился, у 11% остался на прежнем уровне, еще у 11% вырос.

•    Б?льшая часть компаний (57%) не предполагает в ближайшее время изменений своих затрат на офисную недвижимость.
•    В ближайшем будущем ни одна из компаний не планирует снижения численности персонала. При этом 42% респондентов планируют дополнительный набор. Например, в секторе строительства и девелопмента 63% планирует набор нового персонала. Однако около 70% компаний инвестиционного и финансового секторов не планируют набор нового персонала.

•    Для арендодателя такая картина свидетельствует о значительном потенциале для роста ставок в среднесрочной перспективе. В кризисный период многие арендодатели находили компромисс с арендаторами, снижая и/или фиксируя ставки на определенный период (6  или 12 месяцев). Можно предположить, что по истечении этого периода ставки могут начать увеличиваться. Хотя очевидно, арендаторы не желают изменять затраты на недвижимость (57% респондентов).

•    Оживление на рынке аренды офисной недвижимости будет происходить в ближайший год прежде всего за счет переезда компаний в более качественные офисы, но без изменения бюджета.

•    Рост арендной ставки не превысит темпов инфляции. Можно констатировать, что падение ставок прекратилось, и уже нет такого давления арендаторов по дальнейшему снижению ставок аренды, как наблюдалось в 2008-2009 гг.

•    Наиболее устойчивыми с точки зрения дохода являются компании среднего бизнеса. Среди крупного бизнеса у большего числа респондентов доход изменился (как в большую, так и в меньшую сторону).

•    На следующий год большинство компаний, участвующих в опросе, планирует увеличение дохода. Сокращения дохода не ожидает ни один из респондентов. Это косвенно свидетельствует о скором окончании кризиса с точки зрения российского бизнеса. Среди компаний, увеличивших доход в 2009 г., почти все опрошенные (85%) планируют дальнейший рост дохода.

•    В подавляющем большинстве компаний, планирующих привлечение стратегического инвестора, доход сократился в 2009 г. При этом в будущем не прогнозируется дальнейшее сокращение дохода, но планируются структурные изменения в бизнесе, связанные в основном с покупкой  компаний и/или активов.

•    Около 30% компаний вели в последние годы достаточно консервативную финансовую политику. Эти компании не осуществляли масштабные инвестиции в недвижимость, не зависели от кредитных ресурсов в 2009 г., не планируют привлекать кредитные ресурсы в будущем.

•    Из компаний, которые планируют масштабные инвестиции, но не осуществлявших их в последние 3 года, 50% и далее не планируют привлечение дополнительного финансирования. При этом 25% компаний из этой подвыборки планируют выход на рынки капитала (лишь 4% всех респондентов). Все компании, которые планируют выход на рынки капитала и/или масштабные инвестиции, являются представителями крупного бизнеса, успешно реструктурировали кредит в 2009 г., планируют увеличение дохода и расширение бизнеса за счет приобретения активов.

Опрос проводился в апреле-мае 2010 года. В исследовании приняли участие 56 компаний. Основным регионом исследования стал Санкт-Петербург. Структура выборки в целом соответствует структуре арендаторов бизнес-центров класса А и В+/В.