Московские гостиницы: медленно, но верно

Наиболее уверенный рост доходности на номер (RevPAR) был зафиксирован в гостиницах категории mid-market (+10,6% в рублях и +16,6% в долларах).  В среднем, по сравнению с началом 2010 г., средняя цена на номер в московских гостиницах достигла 6280 руб., или $220, увеличившись на 8,4% в рублях и на 14,5% - в долларах, соответственно. Однако на фоне продолжающейся неопределенности в глобальной экономике и политике, а также выросшего объема предложения, ожидать возвращения ADR на докризисные высоты в ближайшие 7-10 лет не следует.

Марина Усенко, Исполнительный вице-президент и глава Jones Lang LaSalle Hotels по России и СНГ, отметила: «Вместе с тем, возвращения к прежним показателям и вершинам по-прежнему ждать не приходится - не в последнюю очередь из-за возросшего объема предложения, но в основном поскольку стабилизация спроса не сопровождалась качественным изменением этого самого спроса. По крайней мере, для московского рынка».

Несмотря на средний прирост уровня загрузки в 5,1 п.п., недельные паттерны загрузки гостиниц остались прежними, и восстановление загрузки городских гостиниц происходило лишь будние дни. Наконец, сохраняющийся режим экономии средств со стороны клиентов препятствуют повышению тарифов и осложняет переговоры с крупными туроператорами.

Со своей стороны, гостиничный бизнес также продолжает работать в режиме скрупулезного контроля над расходами, отказавшись от экстравагантных «имиджевых» затрат. После сокращений вакансий и временного моратория на повышение зарплат в 2009-2010 гг., управляющие вынуждены фиксировать увеличение фонда оплаты труда: рост зарплат в 2011 г. в среднем составил 8-10%, а размер суммарных социальных страховых взносов (то, что до 2010 г. формировало Единый Социальный Налог) увеличился с 26 до 34%. Наконец, помимо зарплат, с начала 2011 г. по традиции выросли тарифы на коммунальные расходы (на электричество  на 18% по сравнению с 2010 г.). Результатом подобного увеличения операционных расходов (от 15 до 20% в среднем по рынку) становится довольно ощутимое давление на операционную маржу гостиниц, которая, впрочем, все еще превышает аналогичные показатели для других рынков.

После увеличения номерного фонда «современного стандарта» практически на 19% в 2010 году, темпы роста предложения в ближайшие несколько лет будут существенно ниже, что неудивительно, учитывая осторожное восстановление ликвидности рынков, а также некоторое торможение на девелоперском фронте, вызванное как пост-кризисными заменами в строю активных и финансово состоятельных девелоперов, так и нарушением привычного status quo в строительном комплексе Москвы связи с прошлогодней отставкой мэра Ю.М.Лужкова и заменой практически всей его команды.

В условиях роста конкурентного давления со стороны новых гостиниц, успешно работающие объекты (Marriott Grand, Marriott Aurora, Baltschug Kempinski, Ararat Park Hyatt, Novotel Moscow Centre), уже практически восстановившие свой докризисный уровень загрузки в будние дни, начинают решаться на реконструкцию и обновление, которые, однако, будут проводиться постепенно, в течение нескольких лет.

Инвестиционный рынок Москвы характеризуется рядом положительных трендов – повышением ликвидности рынка (по сравнению с 2009-2010 гг.), а также большей готовностью банков финансировать сделки в сфере недвижимости. Инвесторы проявляют активный интерес к гостиничным объектам – как готовым гостиницам, так и девелоперским проектам. Ожидаемые ставки доходности по гостиничным объектам находятся в диапазоне 10-11%, однако все еще применяются к сегодняшним показателям EBITDA, что отражает сохраняющиеся у инвесторов опасения в отношении ограниченного потенциала роста доходов в средне- и даже долгосрочной перспективе.

С точки зрения привлекательности для инвесторов Москва остается рынком №1 в России, но московский рынок гостиничных инвестиций все еще нельзя назвать полностью сформировавшимся. Тем не менее, начало 2011 года ознаменовалось знаковой продажей гостиницы «Ритц-Карлтон» казахстанскому инвестфонду. Положительные тенденции гостиничного рынка позволяют говорить о заключении до конца года минимум еще 1-2 сделок.