Аналитиков рынка коммерческой недвижимости подвели нефть и доллар

В первом квартале 2015 года показатели рынка коммерческой недвижимости Москвы в долларовом выражении продолжили выход за рамки экспертных прогнозов, начавшийся во второй половине 2014 года.
4204

Проект «Консенсус-прогноз» - консолидированное мнение экспертов рынка недвижимости, работающих в разных компаниях, о динамике цен в основных сегментах рынка на два года. В прогнозе приняли участие эксперты из таких компаний как RRG, JLL, Ведис Групп, Ритейл Консалтинг Групп и других. Свои предположения относительно стоимости квадратного метра и динамики ключевых показателей до 1 квартала 2016 года специалисты высказали в анкетах в июле 2014 года, после чего представители RRG обработали результаты и вывели по каждому сегменту «среднее арифметическое». Итоги «Консенсус-прогноза» подводятся ежеквартально. 

Основной причиной существенного расхождения ожиданий ведущих аналитиков рынка с фактическими значениями показателей продолжает оставаться падение в конце 2014 года цен на нефть, из-за чего драматически упал курс рубля, и, соответственно, снизились все показатели рынка.

Проект «Консенсус-прогноз»* продолжается. В рамках исследования динамики ключевых экономических показателей и показателей рынка недвижимости Москвы за период с 1 квартала 2014 года по 1 квартал 2016 года специалисты компании RRG подвели итоги 1 квартала 2015 года. Для сравнения с прогнозом были использованы фактические данные мониторинга RRG, а также компании Cushman & Wakefield.

«Стоит сразу отметить, что в долларовом выражении прогнозы аналитиков, мягко говоря, не оправдались, - комментирует председатель совета директоров компании RRG Денис Колокольников. - Минимальное отклонение составило 15%, с такой точностью эксперты предсказали среднюю долларовую стоимость метра офисной недвижимости в Москве. По остальным рыночным показателям амплитуда расхождений еще выше… Ключевая причина такой «неточности» всем понятна: события последнего года. Санкции, валютный курс, цены на нефть, спад экономики….».

По словам Колокольникова, расхождения между прогнозом и фактическими значениями в рублевом эквиваленте в 1 квартале оказались куда более точным: так, средняя ставка аренды на те же офисы класса B была спрогнозирована с 4-процентным отклонением; ставка аренды помещений street-retail в пределах Садового Кольца - с 2-процентным. Самым неточным в рублевом выражении оказался прогноз по средневзвешенной цене офисной недвижимости - ниже факта на 36%. Очевидно, что собственники не хотят продавать объекты «девшево» при ослабевшем рубле.

«Важно учитывать, что и наши аналитики, и «предмет» анализа все-таки находятся в пределах России, в рублевой зоне, - подчеркивает эксперт. - Так что «долларовые» прогнозы в условиях резких скачков курса могут быть весьма неточными, хотя мы и использовали их как некую конвертацию в «привычную» по размеру цифру. В свою очередь, точность прогнозов в рублях говорит о том, что рынок, несмотря на кризис, остается для его игроков понятным и предсказуемым. Хочется в это верить…»

Итак, в долларовом выражении наибольшее расхождение между прогнозом и фактическими значениями, как и в 4 квартале 2014 года, в 1 квартале 2015 года наблюдалось по показателю цена барреля нефти Brent. Фактическое значение составило 55 $/баррель, в то время как прогнозное - 109 $/барреля. Разница составила 96%. Самый же точный прогноз был дан аналитиками по индексу ММВБ. Отклонение прогноза составило всего 11% (1483 - прогноз и 1661 - факт).

Отклонение фактического курса доллара от прогноза составило 43% (36,2 - прогноз и 63,2 - факт), а курса евро - 32% (48,4 - прогноз и 71,0 - факт).

Торговая недвижимость

Прогноз по ставке аренды недвижимости формата street-retail в центре Москвы на уровне 2 308 $/кв.м/год оказался на 78% выше фактического значения (1 299 $/кв.м/год). По средневзвешенной цене на такого рода помещения разница между фактом (13 481 $/кв.м) и прогнозом (20 268 $/кв.м) была меньшей (50%), но также значительной.

Гораздо более высокими, чем фактические значения, прогнозы экспертов оказались также по торговой недвижимости в целом: по цене прогнозное значение 6 824 $/кв.м оказалось выше фактического 4 358 $/кв.м на 57%, а по ставке прогноза на уровне 1 055 $/кв.м/год — на 61% выше фактического значения, составившего 654 $/кв.м/год. 

Офисная недвижимость

По офисной недвижимости превышение прогнозных значений цен и ставок над фактическими было менее значительным, как по помещениям в целом (15 и 40%, соответственно), так и по помещениям в центре (19 и 40%, соответственно). Стоимость офисной недвижимости в целом составила: 4 200 $/кв.м на рынке продажи и 389 $/кв.м/год на рынке аренды, а стоимость офисной недвижимость в центре  - 7 314 $/кв.м на рынке продажи и 560 $/кв.м/год на рынке аренды.

Средняя ставка аренды на офисы класса А была предсказана с отклонением в 31%, а на офисы класса B - с отклонением 88%. Фактические значения составили, соответственно, 611 и 287 $/кв.м/год. Прогноз уровня вакантных площадей оказался на 30% ниже по офисным объектам класса А (21,6% - прогноз и 30,9% - факт) и на 17% - по офисным помещениям класса В (11,2% - прогноз и 13,5% - факт). 

Жилая недвижимость

В сегменте жилья массовой категории средняя цена квадратного метра спрогнозирована с отклонением в 67% (5 092 $/кв.м по прогнозу, вместо 3 054 $/кв.м по факту).

Среди участников эксперимента по итогам 1 квартала наиболее точный прогноз в долларах оказался у Юрия Тараненко (отклонение - 33,9%), на втором месте - Алексей Михайлов (отклонение - 36,4%) и Наталия Молодых (отклонение - 37,1%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с четырьмя наиболее точно спрогнозированными показателями показал Юрий Тараненко, на втором месте с тремя показателями разделили Наталья Молодых, Айдар Галеев, Алексей Козин и Антов Шилов, третье место с двумя показателями - Илья Гришин.

Если же говорить о «рублевом» прогнозе, то по итогам 1 квартала 2015 г. наиболее точной оказалась Светлана Красавчикова (отклонение - 20,0%), на втором месте - Сергей Павлов (отклонение - 20,3%) и  на третьем - Антон Коротаев (отклонение - 20,6%).

По количеству наиболее точных прогнозов в отдельных сегментах лучший результат с семью показателями у Антона Шилова, на втором месте с четырьмя показателями – Валентин Парийский, третье место с двумя показателями - у Юрия Тараненко.

Прогноз изменения параметров, $

 

Фактическое изменение параметров, $

 

Соотношение прогнозных и фактических значений, 1 квартал 2015 года, $

 

Прогноз изменения параметров, рубли


Фактическое изменение параметров, рубли

 

Соотношение прогнозных и фактических значений, 1 квартал 2015 года, рубли




иГРОКИ РЫНКА

RRG

Колокольников Денис

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. PDF-версию можно посмотреть ЗДЕСЬ Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (8 - 14 августа)

Дебют регионального оператора коворкингов в Москве, открытие РЦ «Чижик», завершение строительства склада для «Яндекса», назначения в Ситилинк и Nikoliers, и другие новости в нашей традиционной подборке.
14.08
Источник: Пресс-служба KravtGroup
Проект

В Нижнекамске построят бизнес-отель

KravtGroup откроет бизнес-отель в Нижнекамске.

16.08
Источник: CRE
Конфликт

Апелляционный суд оставил в силе решение по H&M

Согласно решению суда, компания должна выплатить «Острову Мечты» 538 млн рублей.

12.08
Источник: CRE
Открытие

«АТ Недвижимость» ввела в эксплуатацию склад для «Яндекса»

Компания заняла 139 тыс. кв. м в «Логопарке Софьино». Кроме того, получено разрешение на строительство служебного здания площадью 3,3 тыс. кв. м для компании, управляющей логопарком.

11.08
Источник: пресс-служба ТЦ «Сиеста»
Проект

В «новой Москве» готовят к открытию ТЦ «Сиеста»

Торговый центр площадью 17 600 кв. м планируется открыть уже осенью 2022 года.
15.08
Источник: CRE
CRE Awards

Они поддержали CRE Federal Awards 2022!

Сектор Real Estate Consultants & Brokers
 
12.08
Источник: Asterus
Проект

Asterus завершил благоустройство «Ростех-Сити»

На пяти гектарах расположатся пешеходный бульвар и четыре водоема общей площадью около 1,35 тыс. кв. м.

11.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre