10 фактов о…«Дорожная карта» по вводу зданий в эксплуатацию. Роль УК на этапе строительства

Какие существуют этапы строительства и приемки зданий в эксплуатацию? На каком этапе важно участие управляющей компании? Об этом наша «дорожная карта» по вводу зданий в эксплуатацию и роли УК на этапе строительства.
7286

1. Сроки строительства объектов коммерческой недвижимости определены типовым договором подряда на строительство и зависят от объема строительных работ. Для  качественных объектов эти сроки составляют в среднем два года. Этот процесс включает: проектирование (3 месяца); получение разрешения на строительство (от 3-х месяцев); строительство (от 15 месяцев).

2. Разработка концепции здания – один из основополагающих этапов строительства здания, позволяет заранее оценить и получить представление о проектируемом объекте, определить функциональное назначение объекта. В случае с арендным бизнесом, чем продуманнее будет концепция на первоначальном этапе, чем большее количество аспектов будет учтено, тем успешнее будет проект после окончания строительства.

3. Участники процесса и формирование команды проекта:

a.       Заказчик/Девелопер;

b.      Технический заказчик – технический надзор;

c.       Архитектор/Проектировщик/Дизайн-бюро – разработка и согласование проектной документации;

d.      Генеральный подрядчик – управление строительством, функция «одного окна» для заказчика;

e.       Субподрядные организации;

f.       Управляющая компания/Служба эксплуатации – технический консалтинг, приемка инженерных систем в эксплуатацию, технический надзор, согласование проектной документации, комплексная эксплуатация объекта после завершения строительства;

g.      Согласующие органы со стороны города – согласование документации, подписание акта ввода объекта в эксплуатацию, заключение о соответствии требованиям технических регламентов и проектной документации.

4. Можно выделить шесть стадий строительства с момента разработки концепции до приемки здания в эксплуатацию:

·         Дизайн-концепт;

·         Определение команды проекта;

·         Проектирование;

·         Получение разрешения на строительство;

·         Определение и согласование бюджета строительства;

·         Строительный процесс: (котлован; подвод инженерных коммуникаций;

устройство фундамента; монтаж несущих конструкций; устройство кровли; монтаж базовых инженерных систем; приемка инженерных систем в эксплуатацию; устранение замечаний).

·         Приемка здания в эксплуатацию, подписание акта ввода в эксплуатацию.

Управляющую компанию с точки зрения технического консалтинга эффективно привлекать на этапе написания технического задания или на этапе проектирования. Это позволяет учитывать особенности и нюансы, которые могут возникнуть на начальном этапе эксплуатации.

5. Подбор оборудования и проектирование инженерных сетей

Управляющая компания дает рекомендации по выбору оборудования с точки зрения обслуживания. Важный момент при выборе оборудования – сервисное обслуживание, наличие на российском рынке запасных частей и оптимальная стоимость расходных материалов. Нередки случаи, когда неудачно выбранное или расположенное оборудование ведет к незапланированному увеличению затрат во время эксплуатации здания.

6. Предэксплуатация

Стадия предварительной эксплуатации начинается с этапа сдачи первых инженерных систем здания, а заканчивается подписанием акта приема здания в эксплуатацию.

На данном этапе решаются следующие задачи:

·         Участие в подготовке к вводу объекта в эксплуатацию;

·         Разработка свода документации по управлению зданием, в том числе правил проведения отделочных работ арендаторами;

·         Сопровождение строительно-монтажных работ;

·         Приемка оборудования и подписание промежуточных актов (акты скрытых работ, акты о промывке и прессовке гидросистем, испытание гидроизоляции и т.д.)

По результатам приемки первых инженерных систем, а также помещений объекта, заказчик и управляющая компания согласовывают объем предоставляемых услуг по промежуточному этапу частичной эксплуатации. Это связано с тем, что принятое оборудование подлежит обслуживанию непосредственно после приема в эксплуатацию.

На этапе частичной эксплуатации к команде объекта присоединяется управляющий, а также специалисты службы эксплуатации. Команда объекта увеличивается в соответствии с фактическим графиком приемки здания в эксплуатацию. Параллельно ведется разработка эксплуатационной документации (формирование дефектной ведомости, ключевой ведомости, гарантийных заявок, графика ППР, технологических карт, архива исполнительной документации и т.д.).

7. Подход УК к обеспечению безопасности на объекте

Обеспечение безопасности на объекте на этапе строительства относится, как правило, к зоне ответственности генподрядчика. Он несет ответственность за организацию постов и патрулирование, организацию систем технической безопасности (видеонаблюдение, тревожная кнопка, контроль периметра и т.д.). На этапе сдачи объекта функцию охраны еще несет генподрядчик, но уже возникает необходимость в функции контроля со стороны УК.Обеспечение безопасности является лицензируемой деятельностью.

8. Приемка инженерных систем и технических помещений

Приемка инженерных систем начинается с сопровождения контроля качества монтажных работ специалистами УК, а также подписания промежуточных актов о приеме работ.

Во время проведения пуско-наладочных работ специалисты УК принимают участие в индивидуальных испытаниях оборудования, выдают замечания  и отслеживают их устранение. Следующий этап –  комплексные испытания и приемка оборудования.

9. Формирование команды УК на этапе консалтинга и проектирования

На этапе консалтинга рабочая группа УК обычно состоит из главного инженера и ведущих инженеров, отвечающих за электроснабжение и механические системы. Далее осуществляется поддержка со стороны узкоспециализированных специалистов службы технического директора центрального офиса УК. На этапе начала эксплуатации объекта набирается линейный персонал в соответствии со штатным расписанием.

10. Основные препятствия для ввода здания в эксплуатацию

обусловлены ошибками проектирования; некачественным выполнением работ подрядчиками; срывом сроков поставки оборудования. Кроме того, дополнительные пожелания собственника могут нести изменения в проекте. Как следствие – возникает необходимость в дополнительной поставке оборудования, возникновении специальных технических условий, внесении изменений в проектную, рабочую, исполнительную документацию.

Материал подготовил Алексей Харьковский, технический директор RD Management.



иГРОКИ РЫНКА

Управление и эксплуатация недвижимости

RD Management

журнал CRE 21 (420)

Декабрь 1
Вышел из печати CRE №21 (Декабрь 1). Журнал выпущен при поддержке: ADG group   Raven Russia   ТРЦ Щёлковский   Группа компаний Cristanval   Radius Group   Альфа-Сервис   MMG   Группа компаний «Пионер»   Nikoliers   Metrika Investments В НОМЕРЕ:   Тема номера ВЛОЖЕНИЯ В ДВИЖЕНИИ По прогнозам, к концу года будет побит прошлогодний рекорд инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость   Тренды УНИВЕРСАЛЬНЫЙ ФОРМАТ Эксперты назыв...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (28 ноября - 4 декабря)

Мультибрендовая сеть MOVE продолжает экспансию, KR Properties планирует расширение «Рассвета», Ghelamco продает свой логопарк, а промзоны «Грайвороново» и «Серп и Молот» получили новые проекты.
04.12
Источник: CRE
Проект

Wildberries согласовали строительство склада на 106 тыс. кв. м в «новой Москве»

Под строительство логистического комплекса выделен участок площадью 15 га в Краснопахорском поселении.
02.12
Источник: Охта Молл
Сделка

«Проспект Групп» подтвердил покупку ТРЦ «Охта Молл»

Сделка по приобретению екатеринбургской компанией торгового центра площадью 140 тыс. кв. м в Санкт-Петербурге была завершена в ноябре 2022 года.
02.12
Источник: Stone Hedge
Игроки рынка

Продажи Stone Hedge за 11 месяцев достигли 50 тыс. кв. м

Большая часть реализованных площадей относится к премиальному бизнес-центру «Stone Ленинский». Общий объем офисных площадей в бизнес-центрах Stone достигает 250 тыс. кв. м.
05.12
Источник: Metrika Investments
Сделка

Структура «Росатома» сняла офис в БЦ ART Gallery Business Park

Metrika Investments заключила с АО «Атомэнергопроект» сделку по аренде 928,7 кв. м офисов.
02.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Отечественное – значит единственное

Приостановка выдачи шенгенских виз с фактическим закрытием для въезда россиян некоторых границ, бьющие рекорды цены на билеты и отсутствие прямых рейсов в другие страны, практически полный бан возможности оплаты российскими платежными системами — несмотря на ситуацию последних недель, эксперты убеждены, что гостиничный девелопмент в России все-таки останется одним из немногих привлекательных сегментов.
 
Текст: Влад Лория. Журнал CRE, ноябрь (2) 2022 г.
02.12
Источник: CRE
Открытие

В Multispace Dinamo открылось технологичное корпоративное кафе

Общая площадь IMCafe составляет 1 200 кв. м. Кафе интегрировано с мобильным приложением Multispace, что позволяет ознакомиться с меню, сделать заказ и оплатить до прихода в заведение.
02.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre