Зеленое или энергоэффективное? Перспективы рынка зеленых зданий

Денис Подшиваленко, к.э.н., член RICS, RuGBC, Генеральный директор Green Expertise LLC (ООО «ГринЭкспертиза»)

5110

Денис Подшиваленко, к.э.н., член RICS, RuGBC, Генеральный директор Green Expertise LLC (ООО «ГринЭкспертиза»)

Зеленое или энергоэффективное? Строить или модернизировать? Такие вопросы чаще стали задавать себе российские девелоперы и инвесторы в условиях продолжающегося кризиса на рыке коммерческой недвижимости.

Цикл смены строительных технологий составляет около 25 лет. Очередная смена заканчивается в текущем десятилетии. Тот, у кого горизонт планирования превышает 10 лет и кто планирует оставаться конкурентоспособным на рыке коммерческой недвижимости следующие 20-30 лет, должен переходить на новые зеленые стандарты в строительстве.

В чем же отличие? Товар, здание или услуга являются «зелеными», если обладают таким свойством, как экологичность. Свойство «экологичность» обозначает, что товар оказывает минимальное воздействие на окружающую среду и здоровье человека на протяжении полного жизненного цикла (т.е. от создания до утилизации), и это должно быть подтверждено в процессе независимого исследования - экологической сертификации.

До 70% выбросов СО2 приходится на недвижимость. В том числе около половины этих выбросов связаны с нерациональным потреблением электроэнергии и выбросами СО2 в процессе ее производства. Поэтому зеленые или экологичные здания в первую очередь должны быть «энергоэффективными».

Именно поэтому основной упор многие страны делают на модернизацию всей существующей недвижимости в ближайшие 20 лет и на строительство преимущественно «пассивных» зданий, которые сами генерируют «зеленой» электрической и тепловой энергии  больше, чем потребляют. Это происходит за счет применения возобновляемых источников энергии и зеленых стандартов в проектировании.

Каким же критериям должно соответствовать зеленое здание? Международные системы сертификации зеленых зданий LEED, BREEAM и другие выделяют следующие девять групп, расположенных в порядке приоритетности их реализации:

1.       Энергоэффективность

2.       Использование воды

3.       Строительные материалы

4.       Транспортная доступность

5.       Организация строительства

6.       Управление отходами

7.       Использование земли

8.       Загрязнения

9.       Здоровье пользователей

При проектировании и строительстве офисной и складской недвижимости использование зеленых технологий является наиболее экономически оправданным. С точки зрения современных стандартов RICS, оценку экономической эффективности при выборе проектов нужно проводить, сравнивая не только затраты на строительство, но и в первую очередь расходы на эксплуатацию, на которые приходится до 70% всей стоимости жизненного цикла здания. Жизненный цикл начинается с проектирования и строительства и заканчивается сносом (утилизацией) здания. Несложные расчеты в рамках оценки стоимости жизненного цикла зданий показывают, что удельные затраты на владение  1 кв. м зеленого здания до 50% ниже затрат на стандартное здание, притом что строительство энергоэффективного здания всего на 5-10% обходится дороже. Однако это защищает инвестора от долгосрочных рисков.

Какое-то время на рынке существовала «зеленая» премия 5-10% к ставкам аренды и продажи зеленых офисов. С ростом количества зеленых зданий и удешевлением использованием энергоэффективных и экологичных технологий их применение стало стандартом для рынка, и цены на аренду выровнялись. В настоящее время уже можно говорить о появлении и увеличении размера  «коричневого» дисконта к несовременным, немодернизированным и «незеленым» зданиям. По мере распространения и ужесточения «зеленых» стандартов в строительстве все административные и жилые здания, в том числе и в г. Москва, которые им не соответствуют, начнут терять до 30% стоимости, что соответствует затратам на их переоборудование.

Одними из лидеров зеленого строительства являются международные гостиничные сети. Их ключевые клиенты – сотрудники глобальных корпораций - предъявляют повышенные требования в части соответствия экологическим стандартам к зданиям гостиниц и гостиничных номеров. Информационные таблички о применении энергоэффективных технологий и с предложением экономить электроэнергию и воду в номерах и при стирке полотенец стали уже стандартом в этой отрасли. Инвестиции в реновацию зданий и гостиничных номеров позволяют владельцам держать конкурентные цены и соответствовать стандартам следующих двух десятилетий.

Что же мешает развитию «зеленого» строительства в г. Москва? 

·         Отсутствие ориентиров количественных значений и границ критериев энергоэффективности, экологичности,  стоимости жизненного цикла.

·         Многообразие и несопоставимость систем оценки (зеленых стандартов).

·         Отсутствие законодательных требований и спроса.

·         Непонимание экономической целесообразности.

Однако кризис на рынке недвижимости научит всех экономить и даст зеленый свет зеленым зданиям.

 




журнал CRE 22 (400)

декабрь 2 - январь 1
С PDF-версией можно ознакомиться ЗДЕСЬ Выпущен при поддержке: Becar Asset Management www.becar-group.com   Metrika Investments https://metrikainvestments.com/   Union Brokers unionbrokers.ru   S.A. Ricci https://ricci.ru/   Lynks Property Management www.lynkspm.com   Алютех https://alutech-group.com/   MD Facility Management www.mdpm.ru   MMG www.mallmg.ru   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   KR Properties www.kr-pro.ru   Knight Frank www.kf.expert   Raven R...

Популярное

Источник: Radius Group
Назначения

Radius Group усиливает команду

Radius Group рассказал о стратегических назначениях.
 
20.01
Источник: AFI Development
Сделка

AFI Development сдала VIP-этаж в БЦ AFI2B

Этаж площадью около 2 000 кв. м с 8-метровыми потолками заняла международная нефтетрейдинговая компания.
19.01
Источник: JLL
Игроки рынка

JLL делает ставку на землю

JLL объявляет о запуске нового направления бизнеса в России.
 
20.01
Источник: Accor
Игроки рынка

Accor рассказал об открытии новых отелей в 2022 году

Гостиничный оператор рассказал о своих планах на этот год. Новые отели также откроются в Лондоне, Париже, Бостоне, Катаре, Дубае и многих других городах по всему миру.

17.01
Источник: belaya-ploschad.bc-moscow.ru
Игроки рынка

O1 Properties поделилась итогами года

O1 Properties заключила арендные сделки общей площадью 155 тыс. кв. м в 2021 г.
 
19.01
Источник: Т+Т Architects. Фотограф Илья Иванов
Проект

Как выглядит новый Inex Multispace

Концепцию комплексной реновации пятиэтажного здания площадью 4176 кв. м разработало архитектурное бюро Т+Т Architects.

18.01
Источник: Архсовет Москвы
Проект

На Тверском появится гастрокластер

Архсовет Москвы вчера одобрил проект гастрокластера на Тверском бульваре.
 
20.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre