Зеленое или энергоэффективное? Перспективы рынка зеленых зданий

Денис Подшиваленко, к.э.н., член RICS, RuGBC, Генеральный директор Green Expertise LLC (ООО «ГринЭкспертиза»)

6299

Денис Подшиваленко, к.э.н., член RICS, RuGBC, Генеральный директор Green Expertise LLC (ООО «ГринЭкспертиза»)

Зеленое или энергоэффективное? Строить или модернизировать? Такие вопросы чаще стали задавать себе российские девелоперы и инвесторы в условиях продолжающегося кризиса на рыке коммерческой недвижимости.

Цикл смены строительных технологий составляет около 25 лет. Очередная смена заканчивается в текущем десятилетии. Тот, у кого горизонт планирования превышает 10 лет и кто планирует оставаться конкурентоспособным на рыке коммерческой недвижимости следующие 20-30 лет, должен переходить на новые зеленые стандарты в строительстве.

В чем же отличие? Товар, здание или услуга являются «зелеными», если обладают таким свойством, как экологичность. Свойство «экологичность» обозначает, что товар оказывает минимальное воздействие на окружающую среду и здоровье человека на протяжении полного жизненного цикла (т.е. от создания до утилизации), и это должно быть подтверждено в процессе независимого исследования - экологической сертификации.

До 70% выбросов СО2 приходится на недвижимость. В том числе около половины этих выбросов связаны с нерациональным потреблением электроэнергии и выбросами СО2 в процессе ее производства. Поэтому зеленые или экологичные здания в первую очередь должны быть «энергоэффективными».

Именно поэтому основной упор многие страны делают на модернизацию всей существующей недвижимости в ближайшие 20 лет и на строительство преимущественно «пассивных» зданий, которые сами генерируют «зеленой» электрической и тепловой энергии  больше, чем потребляют. Это происходит за счет применения возобновляемых источников энергии и зеленых стандартов в проектировании.

Каким же критериям должно соответствовать зеленое здание? Международные системы сертификации зеленых зданий LEED, BREEAM и другие выделяют следующие девять групп, расположенных в порядке приоритетности их реализации:

1.       Энергоэффективность

2.       Использование воды

3.       Строительные материалы

4.       Транспортная доступность

5.       Организация строительства

6.       Управление отходами

7.       Использование земли

8.       Загрязнения

9.       Здоровье пользователей

При проектировании и строительстве офисной и складской недвижимости использование зеленых технологий является наиболее экономически оправданным. С точки зрения современных стандартов RICS, оценку экономической эффективности при выборе проектов нужно проводить, сравнивая не только затраты на строительство, но и в первую очередь расходы на эксплуатацию, на которые приходится до 70% всей стоимости жизненного цикла здания. Жизненный цикл начинается с проектирования и строительства и заканчивается сносом (утилизацией) здания. Несложные расчеты в рамках оценки стоимости жизненного цикла зданий показывают, что удельные затраты на владение  1 кв. м зеленого здания до 50% ниже затрат на стандартное здание, притом что строительство энергоэффективного здания всего на 5-10% обходится дороже. Однако это защищает инвестора от долгосрочных рисков.

Какое-то время на рынке существовала «зеленая» премия 5-10% к ставкам аренды и продажи зеленых офисов. С ростом количества зеленых зданий и удешевлением использованием энергоэффективных и экологичных технологий их применение стало стандартом для рынка, и цены на аренду выровнялись. В настоящее время уже можно говорить о появлении и увеличении размера  «коричневого» дисконта к несовременным, немодернизированным и «незеленым» зданиям. По мере распространения и ужесточения «зеленых» стандартов в строительстве все административные и жилые здания, в том числе и в г. Москва, которые им не соответствуют, начнут терять до 30% стоимости, что соответствует затратам на их переоборудование.

Одними из лидеров зеленого строительства являются международные гостиничные сети. Их ключевые клиенты – сотрудники глобальных корпораций - предъявляют повышенные требования в части соответствия экологическим стандартам к зданиям гостиниц и гостиничных номеров. Информационные таблички о применении энергоэффективных технологий и с предложением экономить электроэнергию и воду в номерах и при стирке полотенец стали уже стандартом в этой отрасли. Инвестиции в реновацию зданий и гостиничных номеров позволяют владельцам держать конкурентные цены и соответствовать стандартам следующих двух десятилетий.

Что же мешает развитию «зеленого» строительства в г. Москва? 

·         Отсутствие ориентиров количественных значений и границ критериев энергоэффективности, экологичности,  стоимости жизненного цикла.

·         Многообразие и несопоставимость систем оценки (зеленых стандартов).

·         Отсутствие законодательных требований и спроса.

·         Непонимание экономической целесообразности.

Однако кризис на рынке недвижимости научит всех экономить и даст зеленый свет зеленым зданиям.

 




журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: Mall Management Group
Открытие

ТЦ «Кузьминки Молл» открылся

Общая площадь торгового центра составляет 70 тыс. кв. м, арендопригодная - 33 тыс. кв. м. Более 90% площадей ТРЦ сданы в аренду.
28.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Nikoliers
Переговоры

В Петербурге продают ресторан на Ласковом пляже

Эксклюзивным брокером двухэтажного здания ресторана «Атлантис» площадью 830 кв. м и участка почти на 3 000 кв. м под ним выступает компания Nikoliers. Стоимость - 350 млн рублей.
28.03
Источник: CRE
Управление недвижимостью

RD Management пришла на «Место встречи»

Компания заключила соглашение с ADG group на обслуживание 11 бывших кинотеатров.
28.03
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гонка вооружений

Сразу после теракта в «Крокус Сити Холле» большинство девелоперов и управляющих компаний сообщили об усилении мер безопасности: установке дополнительного оборудования, найме сотрудников со спецподготовкой, сборах, учениях. Представители ряда профессиональных ассоциаций и профильные чиновники, кроме того, предложили снять вето на работу в торговых центрах и других объектах вооруженных охранников. Эксперты CRE обсуждают, как повлияла трагедия на отношение к безопасности во всех сегментах и почему реальных решений по-прежнему немного.

Текст: Иван Майоров. Журнал CRE
26.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre