Зарубежная недвижимость: россияне мечтают о легких доходах

В 2015 г. компания «Транио» провела аналитическое исследование, посвященное русскоязычным инвесторам, вкладывающим средства в доходную недвижимость за рубежом.
5692

В 2015 г. компания «Транио» провела аналитическое исследование, посвященное русскоязычным инвесторам, вкладывающим средства в доходную недвижимость за рубежом.

После девальвации рубля в 2014-2015 гг. выходцы из России и других стран бывшего СССР стали примерно вдвое меньше покупать зарубежную недвижимость. Однако при этом возросла доля покупателей, которые приобретают недвижимость не для собственного проживания, а с инвестиционной целью - прежде всего для сдачи в аренду.

Исследователи опирались на результаты двух онлайн-опросов. В первом участвовало 561 агентство недвижимости из 37 стран, а во втором - 153 русскоязычных покупателя, которые недавно купили или собираются покупать доходную недвижимость за рубежом. 

В первую очередь рассматривались страны, наиболее популярные среди русскоязычных инвесторов. В этом рейтинге популярность стран оценивается исходя из доли запросов в «Яндексе», относящихся к покупке коммерческой недвижимости в 2 15 г. В первой пятерке - Германия, Испания, США, Чехия и Италия.

На вопрос «Много ли клиентов из России и других стран бывшего СССР приобретают доходную недвижимость?» 54% риелторов ответили: «Количество таких клиентов заметно, но невелико по сравнению с количеством покупателей из других стран».

74% респондентов отметили, что количество сделок с русскоязычными покупателями снизилось после девальвации рубля в 2014-2015 гг. Вместе с тем растет количество инвестиций в доходную недвижимость. В предыдущем опросе, проведенном «Транио» в 2013 г., 56% риелторов отмечали, что русскоязычных покупателей коммерческих объектов мало или нет вовсе, а в опросе 2015 г. такого мнения придерживались лишь 27% опрошенных. При этом доля тех, кто считает, что русскоязычных инвесторов много, увеличилась с 44 до 73%.

Доля русскоязычных инвесторов особенно выросла в тех странах, где раньше наши соотечественники преимущественно покупали курортное жилье для себя (например, Испания, Италия, Франция). В тех странах, которые традиционно были популярны среди инвесторов (Великобритания, Германия), их доля осталась на прежнем высоком уровне.

Среди русскоязычных инвесторов преобладают успешные предприниматели, имеющие активный бизнес в России или других странах бывшего СССР. Они стремятся вкладывать средства в недвижимость, приносящую не обязательно высокий, но стабильный доход в надежной валюте. Основные мотивы инвесторов таковы:
• диверсифицировать инвестиции и защитить их от политических и экономических рисков.
• Создать личный пенсионный фонд.
• Передать актив детям по наследству и обеспечить их финансовое благополучие.
• Получить вид на жительство в развитой зарубежной стране.

Как правило, инвесторы покупают жилые или коммерческие объекты для сдачи в аренду, и только немногие интересуются проектами девелопмента или редевелопмента. Большинство риелторов (65%) отметили, что не более 10% русскоязычных инвесторов вкладывают средства в такие проекты. По мнению Георгия Качмазова, управляющего партнера «Транио», «основную прибыль нашим инвесторам приносит активный бизнес на родине. А за рубежом они ведут себя как рантье: предпочитают простой арендный доход. Они пока не хотят и не умеют заниматься проектами на добавленную стоимость в Европе, хотя со временем их компетентность возрастает ». Исключения - Таиланд, Черногория и Чехия, где 89, 75 и 63% риелторов соответственно указали, что более 10% наших соотечественников занимаются девелопментом или редевелопментом.

«Россияне часто покупают доходную недвижимость в том же месте, где раньше приобретали жилье для себя, - говорит Георгий Качмазов.- Это вполне объяснимо: они хорошо знают особенности локации и ориентируются на местном рынке. Обычно они проводят время в своем зарубежном доме, и им удобнее управлять доходным объектом, если он находится неподалеку ».

Самые популярные инвестиционные объекты - жилые квартиры и дома: 63% респондентов отметили, что этот тип недвижимости входит в тройку наиболее востребованных. Особенно выделяются Болгария, Венгрия и Португалия, где этот ответ выбрали 95, 89 и 86% соответственно. Наоборот, в Германии, Италии и Великобритании этот ответ не самый популярный (37, 36 и 27% соответственно).

Второй по популярности вариант - отели, его выбрали 34% риелторов. Отели особенно востребованы в Австрии (78%). Большинство респондентов (62% тех, кто указал отели) отметили, что русскоязычные инвесторы скорее самостоятельно управляют отелями, чем поручают их управляющей компании. Однако в разных странах наблюдается существенная разница: например, в Болгарии и Великобритании все 100% участников опроса ответили, что инвесторы пользуются услугами управляющих компаний, а в Германии и Австрии на этот вариант приходится по 71% ответов. Наоборот, в Италии и Турции все респонденты указали, что инвесторы сами управляют отелями.

Еще один востребованный тип недвижимости - доходные дома (их отметили 16% опрошенных), особенно в Чехии, США и Германии (57, 43 и 42% соответственно).

Средняя стоимость жилой доходной недвижимости составляет 200 тыс. евро, коммерческой  - 1,2 млн евро, хотя бюджеты существенно различаются в зависимости от страны и типа недвижимости. Опрос покупателей показывает, что сделки заключаются на сумму в среднем в 1,7 раза дороже бюджета, на который покупатели ориентировались изначально.

Между обращением клиента и закрытием сделки в среднем проходит 4-5 месяцев, хотя сроки существенно различаются в разных странах.

Инвесторы придерживаются завышенных ожиданий доходности. Из опроса риелторов следует, что от жилой недвижимости в среднем ожидают доходность 5,7% годовых, от коммерческой - 6,9%. Однако опрос покупателей показывает, что реальная доходность жилых объектов оказывается в среднем 4,3%, а коммерческих - 5,6%. Впрочем,ожидания доходности наших соотечественников со временем приближаются к реальным показателям. Опрос 2013 г. показывал, что тогда покупатели жилой недвижимости в среднем рассчитывали на доходность 6-7% годовых, а коммерческой - на 8-9%.

Вопрос «Многие ли покупатели берут кредит на покупку коммерческой недвижимости?» также демонстрирует существенно разные результаты в разных странах. Во Франции, Великобритании и Австрии доля таких покупателей особенно велика (43, 50 и 57% соответственно). С другой стороны, во многих странах (например, в Таиланде, Греции и Венгрии) русскоязычному покупателю практически невозможно получить ипотеку, и с этим связана большая доля ответов «Таких клиентов мало или совсем нет».

В тех случаях, когда русскоязычные инвесторы берут кредит, зае ДОЛЯ мных СРЕДСТВ от стоимости объекта в среднем составляет 40-50% и практически не различается в разных странах.

Если в 2013 г. только 10% риелторов отмечали, что б?льшая часть покупателей коммерческих объектов оформляет кредит, то в 2015 г. такие ответы составляют 27%. По мнению Георгия Качмазова, растущий интерес к ипотеке объясняется тем, что «с одной стороны, после кризиса у инвесторов стало меньше собственных денег Но, с другой стороны, инвесторы становятся компетентнее и лучше понимают, что грамотно оформленный кредит помогает оптимизировать налогообложение и повышает доходность инвестиций. Кроме того, сейчас заемные деньги стоят дешево - это тоже плюс в пользу ипотеки ».

Аналитики обнаружили, что оформление кредита в среднем увеличивает срок сделки на 33 дня, хотя в разных странах и по-разному: например, в Испании сделки с участием кредита закрываются в среднем на 21 день дольше, а в Австрии - на 48 дней. Средства на покупку недвижимости чаще всего поступают из России.

Больше половины покупателей (52%) указали, что не собираются в будущем продавать недвижимость, а планируют оставить ее себе и впоследствии передать по наследству. Из тех, кто намерен продать объект, 55% рассчитывают сделать это примерно через 10 лет после покупки, 35% - через 5 лет и только 3% - через 3 года. Таким образом, если раньше инвесторы больше стремились к спекулятивному извлечению прибыли, то сейчас их больше интересует сохранение капитала. Георгий Качмазов отмечает, что «эта тенденция тесно связана с тем, что инвесторы снижают требования к доходности в пользу снижения рисков и надежности в долгосрочной перспективе».

Отвечая на вопрос «Каковы главные трудности работы с российскими покупателями недвижимости?», большинство риелторов (52%) отметили завышенные ожидания доходности, а на втором месте - нерасторопность (36%). 

Покупатели отмечают, что самая большая проблема - найти подходящий объект: этот вариант указали 64% участников опроса. На втором месте ответ: «Структурировать сделку, оптимизировать налогообложение» (18%).

По прогнозам Георгия Качмазова, в 2016 г. количество русскоязычных покупателей жилой недвижимости за рубежом сократится еще на 20-30%. При этом на 30-40% увеличится число наших соотечественников, желающих продать свое жилье за ??рубежом в связи с высокой стоимостью содержания. Но вместе с тем на 20-30% вырастет количество русскоязычных покупателей доходной недвижимости.















иГРОКИ РЫНКА

Tranio

Качмазов Георгий

IT и телеком

Яндекс

журнал CRE 9-10 (408-409)

Май 2022
Журнал выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум http://spectrum-group.ru/   Raven Russia www.rrpa.ru Nikoliers https://www.nikoliers.ru/   Radius Group www.radiusrussia.com   Knight Frank www.kf.expert   Metrika Investments https://metrikainvestments.com/ CORE.XP https://rentnow.ru   ricci https://ricci.ru/ В НОМЕРЕ:  Фоторепортаж CRE MOSCOW АWARDS-2022: «ДЕНЬ РОЖДЕНИЯ ЗАВТРА»   Актуально РАБОТНИК НЕ ВОЛК За два месяца кадровый «рынок кандидата» трансфо...

Популярное

Источник: Пресс-служба «РИОТЭКС»
Сделка

«Синергия» арендовала три этажа в «РТС “Нагатинский”»

«РИОТЭКС» рассказал про «самую крупную сделку на рынке офисной недвижимости в этом году».
 
27.06
Источник: cre.ru
Игроки рынка

IHG тоже прощается с Россией

Владеющая сетями Holiday Inn и Crowne Plaza компания IHG прекращает работу в России.
 
28.06
Источник: gusn.mosreg.ru
Сделка

«PNK парк Новая Рига» продан

Компания PNK group продала склад на Новой Риге.
 
29.06
Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Весело и пусто

Ресторанный сегмент сохраняет статус «все сложно»: сначала - пандемия коронавируса, затем — события последних четырех месяцев. Сейчас игроки говорят о дефиците всего – от импортного алкоголя и продуктов до клиентов. Надежды на коллективного внутреннего туриста, которому при полузакрытых границах неизбежно придется путешествовать по России и тратить деньги там же, оправдаются вряд ли, прогнозируют эксперты.
 
30.06
Источник: Пресс-служба KW
Игроки рынка

«Рабочую станцию» переименовали

Сеть сервисных офисов «Рабочая станция» будет работать под новым брендом.
 
29.06
Источник: Пресс-служба ОХТА МОЛЛ
Открытие

«Жемчужная Плаза» примет «Перекресток»

В ТРЦ «Жемчужная Плаза» откроется «Перекресток».
 
27.06
Источник: Пресс-служба ГК «Пионер»
Игроки рынка

«Пионер» предлагает офисы в Ostankino Business Park

В Ostankino Business Park стартовала продажа офисов.
 
29.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre