Интенсивность строительства новых офисных объектов в Москве снижается.
По итогам 2015 г. в Москве было введено 715 тыс. кв. м качественных офисных площадей, что в 2 раза меньше показателей 2014 г. На фоне высокой стоимости и низкой доступности финансирования девелоперы продолжают корректировать планы и переносить реализацию новых проектов на другие сроки. В 2016 г. объем нового предложения составит 500 000 кв. м, что станет минимальным показателем для рынка за последние 10 лет, как следует из отчета компании Colliers International.
Темпы ввода новых объектов в сегменте офисной недвижимости продолжают снижаться: строительство около 8% объектов, запланированных к вводу в 2015 г., было заморожено, а ввод в эксплуатацию 40% строящихся бизнес-центров отложен на более позднее время. Кроме того, появились проекты редевелопмента офисных объектов в апартаменты, более привлекательные для девелопера с точки зрения рентабельности.
Снижение запрашиваемых ставок аренды в 2015 г. достигло максимальных исторических значений. По итогам года средняя ставка аренды офисов класса А в долларах снизилась на 36% и составила $ 410 за кв. м, в классе В снижение составило 40%, и ставки достигли $ 210 за кв. м в год. При этом стороны преимущественно перешли на рублевый расчет - в классе А доля рублевых договоров составила 45% по сравнению с 10% в 2014 г., а в классе В + - 83% По сравнению с 60% в 2014 г. Ставки аренды в классе А, номинированные в рублях, снизились на 7% до 28 000 руб. за кв. м в год. В классе В ставки снизились на 25% до 14 500 руб. за кв. м в год. Большинство собственников (85-90%), которые сохранили долларовые ставки, готовы фиксировать валютный коридор по внутреннему курсу минимум на 1-2 года.
Стоимость продажи объектов, которая также зафиксирована в рублях, снизилась на 5%, но при этом реальные сделки заключались с существенным дисконтом. В бизнес-центрах класса А средняя стоимость квадратного метра составила 275 000 руб, в классе В +/- цены варьируются в диапазоне 120 000 - 160 000 руб.
Несмотря на существенные уступки со стороны собственников объектов, доля сделок по приобретению офисов в собственность существенно сократилась с 24% в 2014 г. до 8% в 2015 г. Однако в течение этого года ожидается возобновление спроса в сегменте офисных продаж, так как цены приблизились к уровню, привлекательному для тех компаний, которые и ранее рассматривали покупку офиса, но находились в выжидательной позиции. Что касается сегмента аренды, то здесь существенная активность в 2015 г. была связана с пересмотром действующих договоров, в результате чего доля сделок продления и переподписания за год увеличилась вдвое - с 14% до 33%.
По итогам 2015 г. доля свободных площадей незначительно снизилась и составила 13,9% - в классе А этот показатель составляет 25,3%, в классе В -. 10,5% Наибольший уровень вакантности по-прежнему зафиксирован в ММДЦ «Москва-Сити» - 31%. Однако в 2 015 г. в Этой локации был сформирован Спрос, позволивший существенно сократить уровень свободного предложения, - еще в 2014 году г. уровень вакансии здесь составлял 43%.
Вера Зименкова, директор департамента по работе с корпоративными клиентами компании Colliers International Россия, прогнозирует: «В 2016 г. рынок будет по-прежнему находиться под влиянием девальвации рубля и падения цены на нефть. Текущая макроэкономическая ситуация негативно влияет на платежеспособность арендаторов, что приводит к сокращению спроса на офисные площади. Поэтому в 2016 г. объем поглощения может снизиться на 30-40% и составить 600 000 кв. м. Умеренный спрос на помещения на фоне низкого объема нового строительства будет способствовать восстановлению баланса в офисном сегменте, в результате чего по итогам 2016 г. вакантность составит около 13,5-14%, а снижение базовых ставок аренды, номинированных в рублях, в 2016 г. не превысит 10%».
