Георгий Качмазов, управляющий партнер «Транио»
До 2014 г. у нас был относительно большой поток людей, интересующихся доходной недвижимостью за рубежом, но покупателей было очень мало, потому что любой инвестор всегда сравнивает разные инвестиционные возможности, и большинство предпочитало доходной недвижимости, например, в Германии, которая дает порядка 5% ежегодного дохода (если мы говорим про простой арендный бизнес), инвестиции в России – например, депозитные вклады давали до 10%, - либо люди вкладывались в доходную недвижимость Москвы – с такой же примерно отдачей. Т.е. доходность в российские активы была выше, а риски, по мнению клиентов, были сравнимы. Соответственно, очень маленький процент людей покупал недвижимость за границей.
Но как только «случились» Украина, санкции и падение российского рубля, особенно последнее, люди поняли, что риски в России реализовались, и стоимость их активов (капитализация доходной недвижимости) снизилась пропорционально падению рубля, а иногда и более.
Эта ситуация изменила отношение покупателей к доходной недвижимости за рубежом. Люди сегодня мотивированы не заработать, а сохранить, и под такую мотивацию доходная недвижимость за рубежом очень подходит. Когда человек (состоятельный россиянин) думает о том, как инвестировать свой капитал, у него в принципе не так много инструментов: есть перспектива хранить в наличных, на депозите, в ценных бумагах, в недвижимости, в золоте и в предметах искусства. В этой линейке чаще всего люди выбирают ценные бумаги либо недвижимость, и если мы говорим про запад, то там недвижимость дает более высокую доходность, но при этом она менее ликвидна, чем ценные бумаги. Т.е. если облигации европейских эмитентов дают порядка 2%, то недвижимость может давать порядка 5%. Из этого и складывается выбор человека: он либо верит в то, что ему нужно купить облигации, либо он верит в недвижимость.
Самый логичный совет – диверсифицировать: треть денег держать в наличных, треть – в ценных бумагах, а треть – в недвижимости. Главным минусом недвижимости всегда является ликвидность: ее гораздо сложнее продать, чем ценную бумагу. Если сравнивать российскую и европейскую доходную недвижимость, то можно отметить, что ликвидность российской – ниже, капитализация сегодня упала. Еще одна интересная особенность того, что сегодня происходит на рынке: у тех людей, которые раньше много покупали недвижимость в России, ожидания о ее стоимости сильно не соответствуют реальности.
