У брокеров на рынке стрит-ритейла страда: год начался так же, как кончался предыдущий 2015-й - удивительной активностью покупателей объектов. Вот только скорого восстановления экономики это, увы, не означает. Это означает всего-навсего, что мы видим последствия усиливающегося государственного контроля за перемещением денежных средств. И – что мы по-прежнему живем во времена кризиса.
Откуда такая активность? Казалось бы, кризис – не лучшее время для развития торговли, в том числе и уличной. Я думаю, что ларчик открывается гораздо проще, пусть и «с другой стороны». Дело в том, что инвесторы, не готовые рисковать своими деньгами в кредитных организациях, торопятся вложить их в недвижимые активы. Банки снизили ставки по вкладам, а арендный бизнес в стрит-ритейле приносит более выгодную доходность. К тому же накладываются изменения на валютном рынке и его переход на рублевые расчеты. Рубль в этом году скакал вверх-вниз процентов на 30, и под куполом этого «цирка» объекты коммерческой недвижимости и готового арендного бизнеса - по-прежнему один из самых надежных видов инвестиций и сохранения капитала.
А тем временем немного поднялась и стабилизировалась цена на нефть. Возможно, покупателям, ожидавшим снижения стоимости квадратного метра коммерческих площадей, стало очевидно, что ценовое дно уже достигнуто. Вот и третья причина: проявился отложенный спрос.
Все вышесказанное вполне относится к рынку коммерческой недвижимости в целом, но стрит-ритейл – самый чувствительный его сегмент. Он практически мгновенно реагирует на изменения политической и экономической конъюнктуры, и нынешний ажиотаж, его нюансы, - прямое тому доказательство.
Я хорошо помню, как когда-то покупатели мечтали о пятилетней окупаемости, окупались лет за семь, и все были довольны, тогда как «пятилетние» объекты зачастую даже не появлялись в открытом предложении, расходились «среди своих». А с прошлого года хорошие объекты стали исчезать и из «келейного» оборота, их просто снимали с продажи и оставляли себе. Продавать по текущим ценам бессмысленно, а если приносит операционную прибыль - «такая корова нужна самому».
Но вот помещений сомнительного качества в продаже сейчас много. Средняя окупаемость уверенно перешагнула за 10 лет. Здесь ситуация следующая. Вакантных площадей тоже хватает, и поэтому арендаторы постоянно ищут возможности уменьшить ставку. Собственник понимает, что прежний доход уже не получить, и решает продавать. Покупателю (или нам, выступающим от его имени) непременно следует пообщаться с арендатором, ведь если окажется, что тот сидит на чемоданах, легко можно купить пустые стены и в них и остаться, еще больше увеличив объем вакантных помещений на рынке.
Кстати, еще одна особенность текущего момента: большинство реализуемых помещений продаются с краткосрочными договорами аренды. Собственники не могут договориться о фиксированной цене, индексации арендной ставки или валютном коридоре. А за 11 месяцев – срок, на который они заключены, - сложно прогнозировать поведение арендатора, так что большим спросом пользуются долгосрочные договоры.
Как-то один из клиентов задал вопрос: «Сколько надо иметь помещений, чтобы два из них сдавалось всегда?». Так ведь можно иметь одно – и сдавать его по двойной цене. А можно десяток - и ни одного не сдать. Это очень тонкий вопрос – правильность выбора, но в целом, повторюсь, сейчас востребованы небольшие площади, тем более что большой актив требует больше внимания, денег, подготовки к продаже. Из маленького актива всегда проще выйти. Самый востребованный район – Патриаршие пруды, где готовы платить $20 тыс. за метр. Но он же и самый дефицитный: сейчас там продается несколько помещений, за самое дорогое просят $45 тыс. за метр. Появился интерес к переулкам, доселе, вроде бы, стрит-ритейлом не любимым.
Времена сейчас интересные, требующие энергичности и целеустремленности. Все, что происходит сейчас на рынке коммерческой недвижимости, можно уверенно назвать временем для новых возможностей. Главное – успеть воспользоваться этим моментом.
