Ключевые изменения законодательства в сфере коммерческой недвижимости – что нужно помнить и к чему готовиться

Светлана Савина, руководитель группы, недвижимость и строительство, юридическая фирма Goltsblat BLP: «Еще относительно недавно 1 марта 2015 г. вступили в силу значительные изменения земельного законодательства, в том числе, касающиеся предоставления публичных земельных участков. И вот снова в начале июля 2016 г. было принято несколько федеральных законов, внесших серьезные изменения в земельное и градостроительное законодательство, а также изменивших некоторые положения о строительстве и требованиях к участникам строительного процесса. Рассмотрим основные нововведения».

6856

Светлана Савина, руководитель группы, недвижимость и строительство, юридическая фирма Goltsblat BLP: «Еще относительно недавно 1 марта 2015 г. вступили в силу значительные изменения земельного законодательства, в том числе, касающиеся предоставления публичных земельных участков. И вот снова в начале июля 2016 г. было принято несколько федеральных законов, внесших серьезные изменения в земельное и градостроительное законодательство, а также изменивших некоторые положения о строительстве и требованиях к участникам строительного процесса. Рассмотрим основные нововведения».

Единый государственный реестр недвижимости

С 1 января 2017 г. государственная регистрация прав будет осуществляться в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), который должен содержать информацию как о характеристиках объектов недвижимости (кадастр недвижимости), так и о зарегистрированных правах на них и некоторых сделках (реестр прав на недвижимость). В перспективе, в Единый государственный реестр недвижимости будут включены некоторые иные важные сведения (например, об особо-охраняемых природных территориях, береговых линиях и др.), что облегчит доступ к данной информации и будет иметь важное значение для практики. Кроме того, с 1 января 2017 г. к недвижимым вещам будут отнесены машино-места.

Изменения в структуре отношений между участниками строительного процесса

 

1 июля 2017 г. вступит в силу большой блок изменений, касающихся саморегулирования в сфере строительства. После этой даты выполнять работы на основании существующих свидетельств о допуске будет запрещено. В новых нормах определены статус и требования к лицу, имеющему право осуществлять инженерные изыскания, подготовку проектной документации, а также строительство, реконструкцию, капитальный ремонт, в том числе случаи, когда таким лицам требуется участие в саморегулируемых организациях. Кроме того, вводятся требования к специалистам с особым статусом: главному инженеру проекта (организующему инженерные изыскания), главному инженеру проекта (организующему строительство), главному архитектору проекта.

 

Вводится термин «функции технического заказчика», к которым, в том числе, относится подготовка заданий на выполнение работ, утверждение проектной документации, подписание документов, необходимых для получения разрешения на ввод в эксплуатацию. Для выполнения функций технического заказчика, за отдельными исключениями, лицу необходимо быть членом соответствующей саморегулируемой организации (СРО). Важным нововведением является также утрата застройщиком возможности переложить на технического заказчика обязанность по возмещению вреда при строительстве и выплате компенсации (взамен такой возможности введено право обратного требования (регресса). 

 

Данные изменения могут серьезно повлиять на выбор застройщиками структуры отношений при организации строительного процесса и разрешении вопроса о необходимости привлечения иных профессиональных участников для выполнения основных функций.

Оптимизация проектирования

1 сентября 2016 г. вступили в силу положения о проектной документации: (i) повторного использования (которая получила положительное заключение экспертизы и может быть использована при проектировании объекта, аналогичного по назначению и проектной мощности), (ii) экономически эффективной проектной документации повторного использования (которая соответствует критериям (их должно установить Правительство РФ), и использование которой обязательно в случаях, предусмотренных законом, например, когда строительство обеспечивается государственными органами) и (iii) о модифицированной проектной документации (в которую, после экспертизы, вносятся  изменения, не затрагивающие характеристик безопасности объекта). Экспертиза модифицированной проектной документации не проводится, а при проведении экспертизы проектной документации, подготовленной с использованием проектной документации повторного использования, оценка разделов, в которые не вносились изменения, на предмет соответствия требованиям технических регламентов не проводится. Планируется ведение Единого государственного реестра заключений экспертизы проектной документации. Вводятся новые правила относительно сметного нормирования градостроительной деятельности и введения федерального обедоступного реестра сметных нормативов.

Градостроительное регулирование

Предусмотрены и иные важные изменения - относительно полномочий государственных и местных органов по распоряжению землей, предоставлена очередная отсрочка в наступлении негативных последствий, связанных с отсутствием в Москве правил землепользования и застройки (например, запрет выдачи разрешений на строительство) – документа градостроительного зонирования, который должен был быть принят согласно действовавшей ранее редакции закона до 1 июля 2016 г. Новый срок – 1 июля 2017 г.  С данной даты изменится также статус градостроительного плана земельного участка (ГПЗУ не будет более считаться документом планировки территории, а  станет информационной выпиской, содержащей информацию о параметрах строительства, установленных в иных градостроительных документах). 

Новые перспективы развития промышленных зон

1 января 2017 г. вступят в силу положения о комплексном развитии территории – новом институте, который должен позволить более эффективно развивать территории, не используемые по целевому назначению или продолжение текущего использования которых экономически нецелесообразно, к примеру, промышленных зон.

Договор о комплексном развитии территории может быть заключен по инициативе местного органа на аукционе, или без аукциона по инициативе правообладателя земельного участка и (или) объекта недвижимости, расположенного в пределах подлежащей развитию территории.  Сроки проверки со стороны уполномоченного органа проекта планировки и проекта межевания, разработанных в рамках договора о комплексном развитии территории, сокращены до 30 дней, а документация по планировке территории будет утверждаться без проведения публичных слушаний. Законом предусмотрена также упрощенная процедура принудительного изъятия земельных участков, если планировка территории предполагает размещение на них инфраструктурных объектов. При этом лицо, заключившее договор, сможет претендовать на получение таких земельных участков без торгов.

С появлением нового инструмента многие девелоперы, заинтересованные в развитии территорий, связывают большие возможности. К примеру, в городе Москве территория промышленных зон, которая практически не используется, занимает тысячи гектаров.

Защитные зоны

3 октября 2016 г. для объектов культурного наследия, в отношении которых не установлена зона охраны, будут автоматически установлены защитные зоны (100-300 метров от границ объекта). В границах защитных зон будет действовать полный запрет на строительство. Поскольку, после установления зоны охраны объекта культурного наследия защитная зона прекращается, новые правила, скорее всего, будут стимулировать застройщиков инициировать установление зон охраны объектов культурного наследия с целью установления более мягкого ограничительного режима.  

Участие в долевом строительстве

С 1 июля 2017 г. вступят в силу основные нововведения, касающиеся участия в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости (требования к застройщикам, новая модель привлечения денежных средств путем их размещения на счетах эскроу, расширение возможностей по использованию привлеченных денежных средств).  Изменения касаются не только защиты прав граждан-участников долевого строительства. Многие нормы в большей степени отвечают интересам застройщиков и банков.




иГРОКИ РЫНКА

Государственная/городская структура

Правительство Российской Федерации

Юридическая поддержка

ALUMNI Partners

Материалы по теме

Советы юристов

Как новый закон упростит кадастровый учет и регистрацию прав?

С 1 января 2017 г. вступает в силу федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», согласно которому будет сформирован Единый государственный реестр недвижимости (далее - ЕГРН), который объединит сведения, содержащиеся в настоящее время в кадастре недвижимости и ЕГРП.

13.07
Экспертный анализ

Законодательно-принудительный рублевый статус

Инициатива Минпромторга о переводе арендных ставок во всех торговых центрах в рубли не окажет существенного влияния на рынок торговой недвижимости, однако станет окончательным завершением общерыночной тенденции, считают эксперты ГК «ЭКООФИС». 
04.03
Рейтинг

Топ-5 изменений в законопроектах, посвященных рынку недвижимости, строительства и инфраструктуры

Международная юридическая фирма «Дебевойз энд Плимптон ЛЛП» представляет краткий обзор пяти наиболее значимых изменений в законопроектах, посвященных сфере недвижимости, строительства и инфраструктуры, за 2015 год.


18.01

журнал CRE 21 (420)

Декабрь 1
Вышел из печати CRE №21 (Декабрь 1). Журнал выпущен при поддержке: ADG group   Raven Russia   ТРЦ Щёлковский   Группа компаний Cristanval   Radius Group   Альфа-Сервис   MMG   Группа компаний «Пионер»   Nikoliers   Metrika Investments В НОМЕРЕ:   Тема номера ВЛОЖЕНИЯ В ДВИЖЕНИИ По прогнозам, к концу года будет побит прошлогодний рекорд инвестиций в коммерческую и жилую недвижимость   Тренды УНИВЕРСАЛЬНЫЙ ФОРМАТ Эксперты назыв...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (28 ноября - 4 декабря)

Мультибрендовая сеть MOVE продолжает экспансию, KR Properties планирует расширение «Рассвета», Ghelamco продает свой логопарк, а промзоны «Грайвороново» и «Серп и Молот» получили новые проекты.
04.12
Источник: Stone Hedge
Игроки рынка

Продажи Stone Hedge за 11 месяцев достигли 50 тыс. кв. м

Большая часть реализованных площадей относится к премиальному бизнес-центру «Stone Ленинский». Общий объем офисных площадей в бизнес-центрах Stone достигает 250 тыс. кв. м.
05.12
Источник: CRE
Экспертный анализ

Содружество независимых складов

Эксперты ожидают бума складов и логистических проектов на территории СНГ и в бывших республиках СССР: санкционное давление усиливается, границы закрываются, логистика трансформируется, а финансовые операции усложняются. Склады в этих регионах могут стать как хабами для России, так и новым рынком на фоне массовой релокации бизнесов и россиян.
 
Текст: Максим Барабаш. Журнал CRE, ноябрь (2) 2022г.
05.12
Источник: Центр-Инвест
Открытие

Состоялось торжественное открытие МФТЦ «Сказка»

Торговый центр общей площадью 38 600 кв. м был торжественно открыт 3 декабря. Заполняемость объекта по договорам составляет более 80%.
05.12
Источник: Авито Недвижимость
Экспертный анализ

Оffice vivendi. Останется ли офис HR-брендом?

В России продолжает изменяться отношение к офисам. Среди причин – не только события последних месяцев, повлекшие уход иностранных арендаторов, сжатие бизнесов, но и глобальное переформатирование рынка труда.
 
Текст: Влад Лория. Журнал CRE, ноябрь (2) 2022г.
07.12
Источник: CRE
Проект

Ozon построит фулфилмент-центр в ТиНАО

ГЗК Москвы согласовала компании строительство объекта общей поэтажной площадью 355 тыс. кв. м на участке 17,7 га.
05.12
Источник: cre.ru
CRE News

Встречаем новые «CRE-Склады и логистика»!

Новый номер журнала «CRE-Склады и логистика» вышел из печати и доступен во всех точках распространения. Редакция благодарит за поддержку компании Raven Russia, Radius Group и MD Facility Management.  


 
06.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre