Лучшие арендаторы – кто они?..

Лучший арендатор — это тот, кто больше платит? Отнюдь нет: собственники коммерческой недвижимости знают, что лучший арендатор — это прежде всего стабильный и платежеспособный партнер, который говорит с вами на одном языке и настроен на долгую и продуктивную работу. О том, чем должен руководствоваться арендодатель при выборе съемщика, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудинвестинговой площадки недвижимости AKTIVO.

17977

Лучший арендатор — это тот, кто больше платит? Отнюдь нет: собственники коммерческой недвижимости знают, что лучший арендатор — это прежде всего стабильный и платежеспособный партнер, который говорит с вами на одном языке и настроен на долгую и продуктивную работу. О том, чем должен руководствоваться арендодатель при выборе съемщика, рассказывает Дмитрий Михайлов, директор по развитию краудинвестинговой площадки недвижимости AKTIVO.

Для новичка проблема отсева арендаторов, как правило, не стоит, выбор очевиден: кто больше платит, тот и арендует. Однако в 95% случаев погоня за прибылью любой ценой заканчивается конфузом. Высокие ставки арендатор с лихвой компенсирует, заключая договор с правом на досрочное расторжение. Однако это далеко не главная проблема «самых богатых» арендаторов. За высокими (выше рыночных) ставками зачастую прячется нелегальный бизнес: игровые клубы, повесившие вывеску «букмекерская контора», или, к примеру, одна известная сеть по торговле морепродуктами, завозящая их в столицу не совсем легально. Связавшись с такими арендаторами, собственник рискует нарваться на визиты представителей правоохранительных органов, районных управ и других проверяющих. А как только тех же самых продавцов морепродуктов попросят начать работать легально, договора аренды с ними придется пересмотреть, и высоких ставок платить уже никто не будет. Ну а сеть азартных клубов могут просто закрыть.

Следующая категория «богатых арендаторов» — это компании, захватывающие рынок. Таким арендаторам нужно срочно занять лучшие помещения в столице, с расходами они не считаются. Взять помещение по высоким ценам, а через год пересмотреть договор аренды — такова стратегия захвата рынка всех ведущих торговых сетей в России.

Итак, что должно быть важно для собственника помещения? На мой взгляд, это стабильность, надежность, прогнозируемость и прозрачность бизнеса арендатора.

Надежный арендатор:

- стабильно работает на рынке и имеет хорошую прибыль; если локация помещения ему выгодна, он вряд ли его покинет или попросит слишком большую скидку;

- открытая компания; идеальный вариант для собственника — иметь возможность видеть финансовые показатели арендатора, ведь ни один «квартиросъемщик» не скажет владельцу честно: «Хотим открыться здесь, надеясь на чудо, но вообще дела у нас не очень и скоро можем съехать, а вам придется искать другого»;

- российская компания или западная компания, основные вопросы локального бизнеса которой решаются в российском офисе; головная боль для собственника помещения — это управленец, который находится в Европе, Китае или США, не знающий местной специфики и отвечающий на письма собственника с месячной задержкой.

Мы занимаемся сдачей в аренду торговой недвижимости и уже давно поняли, что лучшие арендаторы для нас — это продуктовые сети. Этот бизнес наиболее устойчив к «турбулетности» экономики и даже в кризис демонстрирует рост прибыли, причем продовольственные торговые сети прирастают все новыми точками.

К лучшим ритейлерам-арендаторам в России я отнес бы компании X5 Retail Group (сети «Пятерочка», «Перекресток», «Карусель»), «Магнит» и ГК «Дикси» («Дикси», «Виктория»). С тем, что у компаний X5 и «Магнит» стабильный, развивающийся и прибыльный бизнес, вряд ли кто-то поспорит. «Пятерочка» обгоняет «Магнит», но и у последней сети потенциал таков, что при должном уровне инвестиций она быстро сможет вернуть себе звание самой быстрорастущей в России. А в сети «Дикси» недавно сменился менеджмент. Я уверен, что новые управленцы будут настроены на стабильные и долгосрочные проекты. У компании большие планы по развитию, но упор сеть будет делать на эффективность и прибыльность. Я полагаю, что вновь открываемые магазины будут иметь устойчивую экономическую модель.

В рейтинг лучших арендаторов России стоит внести и сети фастфуда. Популярность вкусного и демократичного питания в России только растет, поэтому растут и ведущие сети общепита. Здесь тройка лучших арендаторов, на мой взгляд, — это «Макдоналдс», «Бургер Кинг» и KFC. Прекрасные экономические показатели «Макдоналдса» отражаются и на арендных ставках, которые готова платить сеть. Этот факт говорит среди прочего об имеющемся у компании запасе прочности. Игроки рынка фастфуда в целом не слишком сильно реагируют на экономические неурядицы в стране.

Фастфуд популярен и привлекателен. Если какая-то из точек общепита покидает насиженное место, то там, где были «Макдоналдс», «Бургер Кинг» или KFC, обязательно обустроится другая компания, торгующая фастфудом. Помещение пустовать не будет.

На третье место в рейтинге лучших арендаторов я бы поставил госбанки (банки с государственным участием): Сбербанк, «ВТБ24» и «Россельхозбанк». Недвижимость, арендуемая банком, должна удовлетворять специфическим требованиям кредитных организаций. В последние время банки уменьшают количество физических офисов, предпочитая развитие онлайн. Тем не менее о серьезном свертывании сетей госбанков речь пока не идет. Под сокращение Сбербанк наметил порядка 10–15% самых нерентабельных офисов и вовсе не собирается покидать проходные места, обеспечивающие ему прибыль. «Россельхобанк», в отличие от многих кредитных организаций России, сейчас намерен увеличивать розничную сеть. При этом бизнес банков с госучастием устойчив в любой кризис.



иГРОКИ РЫНКА

Aktivo

Михайлов Дмитрий

Управление и эксплуатация недвижимости

Столица Менеджмент

Ретейл

Макдоналдс

Инвестиции

Aktivo

журнал CRE 16 (415)

Сентябрь 2
Очередной номер журнала CRE вышел из печати. Журнал выпущен при поддержке: ADG group Лаврушинский   УК «Сити»   MD Facility Management   Raven Russia   Radius Group   O1 Standard   В НОМЕРЕ:   Актуально БИЗНЕС ПОЛЮБИЛ ТИШИНУ Депутаты закрепили термин «контрсанкционная информация» - что это означает для рынка?     Тема номера ЗЕЛЁНЫЙ И УСТОЙЧИВЫЙ Актуальна ли сегодня ESG-повестка?   Тенденции КТО НА НОВЕНЬКОГО? Станут ли бондовые склады «убийцами российского рете...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (26 сентября - 2 октября)

Складские новости от «Сима-ленд», ПЭК, AliExpress, Radius Group и FixPrice, офисная сделка Росгосстрах в Петербурге и новый проект БЦ в Краснодаре, итоги дебатов, новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке самых читаемых новостей на сайте CRE.ru за прошедшую неделю.
02.10
Источник: Ghelamco
Сделка

AliExpress отказалась от части будущих складов

Компания пересмотрела договор с девелопером «Адва» по строительству в подмосковном Обухове. Вместо запланированных изначально 180 тыс. кв. м интернет-ритейлер будет довольствоваться 40-60 тыс. кв. м.
30.09
Источник: cre.ru
Игроки рынка

ПЭК открыл филиал в Таджикистане

Мультисервисный оператор логистических услуг проводит экспансию на рынок Средней Азии и открывает первый филиал в столице Таджикистана — Душанбе. 

29.09
Источник: Пресс-служба Radius Group
Проект

Radius построит еще один склад в «Южных Вратах»

Radius Group получил разрешение на строительство нового склада.
 
30.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Плечевой пояс

После 21 сентября и объявления в России частичной мобилизации у бизнеса и рынков, по словам экспертов, два состояния - «в панике» или «на стопе». Мы спросили игроков, какие меры поддержки торговой недвижимости, ритейлу, e-commerce и логистике необходимы прямо сейчас.
 
Текст: Евгений Арсенин. CRE Retail, сентябрь 2022

 
28.09
Источник: Пресс-служба «Доминион-юг»
Проект

В Краснодаре появится высокотехнологичный БЦ

Группа Компаний «БЭЛ Девелопмент» строит новый бизнес-центр в Краснодаре.
 
29.09
Источник: CRE
Экспертный анализ

Шопинг по-соседски

На фоне сокращения присутствия международных брендов в торговых центрах уходит в историю и многолетний тренд так называемого «соседского шопинга», когда жители из малых городов или регионов, где некоторые марки не были представлены, ездили за покупками в соседние, более крупные населенные пункты.

Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE, сентябрь 2022.
29.09

подпишись НА эксклюзивные новости cre