Каким городам Подмосковья не хватает ТЦ?

Аналитики компании RRG рассчитали перспективную обеспеченность городов Подмосковья торговыми площадями на 2019 год, определив самые насыщенные ритейлом территории и незанятые, перспективные для девелопмента ниши.
6428

Аналитики компании RRG рассчитали перспективную обеспеченность городов Подмосковья торговыми площадями на 2019 год, определив самые насыщенные ритейлом территории и незанятые, перспективные для девелопмента ниши. В пятерке лидеров по обеспеченности в пуле городов, численность населения которых к 2019 г. достигнет 50 тыс. человек, окажутся Мытищи, Химки, Красногорск, Наро-Фоминск и Дмитров.

Методика расчета учитывает новое жилищное и дорожное строительство и все реализуемые торговые объекты площадью от 5000 кв. м GLA (отдельно стоящие гипермаркеты в анализ не включены), открытие которых запланировано к 2019 г. В рамках исследования была собрана информация по 549 торговым объектам различного формата. В статистике учтены жилые новостройки, которые вводятся в эксплуатацию в настоящий момент и будут заселены в обозначенной перспективе.

Для исследования были использованы: классификация торговых объектов по масштабу и по классу. Первый критерий учитывает размер GLA (и, соответственно, размер зоны охвата): суперрегиональные, региональные, окружные, районные, малые. По классу объекты делятся на качественные, полупрофессиональные и неконцептуальные. Подчеркнем, что в практике консалтинговых компаний неконцептуальные ТЦ исключаются из выборки. Такие объекты характеризуются хаотичным составом арендаторов, нерациональными планировкой и расположением вертикальных коммуникаций, отсутствием единой стратегии развития и слабой представленностью сетевых ритейлеров. RRG впервые рассчитала обеспеченность территорий неконцептуальными объектами: такие ТЦ необходимо учитывать при анализе рынка, так как они имеют свой спрос, занимают определенную долю рынка и могут оказывать влияние на потенциал девелопмента более качественной недвижимости, в частности, выступать объектами для редевелопмента. Кроме того, подсчитаны были отдельно комплексы рыночного типа (это объекты, в т.ч. и современные, помещения в которых поделены на маленькие павильоны примерно одинаковой площади, проходы между ними имеют параллельно-перпендикулярную структуру, основная масса арендаторов - индивидуальные предприниматели). В данном обзоре объекты рыночного типа не рассматриваются.

Для оценки перспективной обеспеченности населения торговыми центрами рассчитывается (с помощью математического ГИС-моделирования) распределение торговых площадей объектов на их потенциальных покупателей. Зоны влияния существующих и планируемых торговых комплексов, вероятность их посещения покупателями были определены с помощью гравитационной модели RRG-Хаффа. Привлекательность ТЦ для покупателей оценивается как интегральный рейтинг по целому ряду критериев: локация, время достижения ТЦ, концепция, состав и структура арендаторов, посещаемость, оценка посетителями на сайте foursquare.com и др. На основании такого расчета было получено прогнозное (на 2018-2019 год) распределение арендных площадей ТЦ на потенциальных покупателей до уровня каждого дома.

Подчеркнем, обозначенный подход позволяет адекватно оценивать обеспеченность определенных территорий, а не делать расчеты популярным методом «прямого попадания». Распространенной на рынке практикой является распределение площадей суперрегиональных ТЦ преимущественно на территории городов, в которых они расположены. Между тем, крупные проекты (такие как «МЕГА» Химки, «Июнь» Мытищи) притягивают мощный московский трафик, их площади необходимо распределять и на столицу (зачастую в большей степени), и на подмосковные города. Например, аналитики, применяющие к рынку Котельников метод «прямого попадания» (распределяют на данный город площадь МЕГИ Белая Дача), оценивают текущую обеспеченность города современными торговыми площадями более чем в 6 тыс. кв. м. При этом делается вывод, что потенциал девелопмента в городе исчерпан. Такой подход является некорректным. По данным RRG, обеспеченность Котельников концептуальными ТЦ к 2019 г. составит 450 кв. м. Город сохраняет свободные ниши для строительства ТЦ небольшого формата. 

Специалистами RRG была рассчитана перспективная обеспеченность торговыми площадями всех городов, сельских населенных пунктов и поселков Московской области. К примеру, если взять пул городов, население которых к 2019 превысит 50 тыс. человек, наивысшие показатели то обеспеченности будут демонстрировать Мытищи - 841 кв. м на тысячу жителей, на втором месте окажутся Химки - 624,6 кв. м, на третьем - Красногорск - 590,5 кв. м, далее - Наро-Фоминск - 586,4 кв. м, Дмитров - 551,3 кв. м. В случае ввода в эксплуатацию ТРЦ «Акварель» в Пушкино в рассматриваемые сроки, данный город займет третье место с показателем - 606,4. кв. м на тысячу жителей (без учета данного объекта - 95,7 кв м).

Если оценивать обеспеченность городов исключительно Концептуальными и Полупрофессиональными торговыми объектами, на пятой строчке рейтинге окажутся г. Котельники с обеспеченностью в 450,1 кв. м на тысячу жителей. Лидером Неконцептуальных Объектов в топе станет Егорьевск с уровнем 287,5 кв. м, далее Ногинск - 208,6 кв. м, за которым следует Сергиев Посад - 191,3 кв. м.

Если рассматривать обеспеченность городов самым крупным Суперрегиональным форматом (объекты площадью более 120 тыс кв м, работающие на несколько мегакластеров), то получим следующую статистику: Химки - 396 кв. м, Дзержинский - 360,8 кв. м, Котельники - 351,4 кв. м, Троицк - 193,9 кв. м, Красногорск - 192,6 кв. м.

Самыми перспективными рынками с населением свыше 100 тыс. человек и низкой обеспеченностью торговыми площадями станут: Щелково (131,6 кв м.), Воскресенск (184,9 кв м.), Подольск (199,8 кв м.), Балашиха (218,1 кв м.), Раменское ( 245,7 кв. м).

Минимальные показатели будут фиксироваться в таких городах как: Кимры, Истра - 0, Звенигород - 57,1, Фрязино - 65,5, Дубна - 103,7, Бронницы - 107,3, Ивантеевка - 130,1 кв. м на 1 тысячу жителей. В этих городах есть потенциал, но девелоперам необходимо внимательно подходить к формированию концепции.

«Рынок торговой недвижимости во многих городах и регионах России, очевидно, не отличается грамотным, эффективным распределением торговых площадей по территориям, - комментирует Денис Колокольников, председатель Совета директоров компании RRG. - В последние годы мы наблюдаем выход на рынок большого массива объектов с зашкаливающим уровнем вакантных площадей и далекими от ожиданий собственников товарооборотами. Данная ситуация обусловлена негативным экономическим трендом, но не только! Важнейшей причиной является недостаточное внимание органов власти и девелоперов к глубоким маркетинговым исследованиям: потенциала участков, конкурентного окружения, потребностей целевой аудитории и других факторов. Научно-практические методы и технологии позволяют рассчитывать обеспеченность территорий торговыми метрами с точностью до отдельного дома, на текущий момент и на перспективу (чтобы девелоперы и ритейлеры могли учитывать как будущую конкуренцию, так и прирост населения). Таким образом составляются карты для развития торговой недвижимости, позволяющие определять участки с максимальным потенциалом для девелопмента ТЦ, способствуя концептуальному развитию городов».

ПРИМЕЧАНИЯ:

Классификация торговых объектов по классу:

Концептуальный ТЦ - совокупность предприятий торговли, услуг, общественного питания и развлечений, подобранных в соответствии с единой идеей, концепцией и осуществляющих свою деятельность в специально спланированном современном здании (или комплексе зданий), которое находится в профессиональном управлении и поддерживается в виде одной функциональной единицы. Минимальное количество якорей - 2 федеральных / международных; доля сетевых операторов торговой галереи - более 50%.

Полупрофессиональный ТЦ - наличие элементов концептуальных объектов при непродуманной общей концепции и / или недостатках отделки внутреннего пространства здания, вертикальных коммуникаций, планировки. Минимальное количество якорей - 1 федеральный, доля сетевых операторов торговой галереи - 10-50%.

Неконцептуальный - хаотичный состав арендаторов, нерациональные планировки и расположение вертикальных коммуникаций, отсутствие единой стратегии развития и слабая представленность сетевых операторов. Якорных операторов нет, доля сетевых операторов торговой галереи - менее 10%.

ТЦ рыночного типа - отличается от стандартного торгового центра нарезкой помещений. Последние поделены на маленькие павильоны примерно одинаковой площади, проходы между ними имеют параллельно-перпендикулярную структуру. Основная масса арендаторов - индивидуальные предприниматели.



иГРОКИ РЫНКА

RRG

Колокольников Денис

Консалтинг и брокеридж

RRG

Материалы по теме

Интервью

Денис Колокольников: «Рейтинг изначально имеет прикладной характер»

Денис Колокольников, председатель совета директоров RRG, о том, как составляются качественные рейтинги торговых центров, зачем они нужны, и об обеспеченности Москвы и городов Московской области различными форматами ритейла. 

09.09
Рейтинг

Рейтинг крупнейших торговых центров Москвы

ТЦ бьют рекорды по приросту вводимых площадей. Аналитики консалтинговой компании Blackwood выявили десятку крупнейших объектов, а также пять самых больших торговых центров, которые должны открыться в текущем году.
04.02

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Пресс-служба ПИК
Проект

ПИК рассказал про Lakes

ПИК построит многофункциональный комплекс на западе Москвы.

22.03
Источник: Пресс-служба Сбербанка России
Игроки рынка

В СберСити стартовало строительство штаб-квартиры

В СберСити в Рублево-Архангельском начали строительство штаб-квартиры компаний — партнеров Сбера.
 
22.03
Источник: Пресс-служба Nikoliers
Открытие

Sokolov достиг 500

Sokolov открыл 500-й розничный магазин.
 
22.03
Источник: CRE
События

Office Development Brunch: Как меняется офисная карта Москвы

21 марта в Radisson Blu Leninsky в Москве состоялась встреча участников офисного рынка. Эксперты подвели предварительные итоги первого квартала, рассказали об основных трендах и подробно рассмотрели офисную карту столицы, как в разрезе развития деловых кластеров, так и по ключевым активным игрокам рынка прямо сейчас.
25.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre