Каков на самом деле уровень поглощения на рынке офисов Москвы. Часть 1

Оценки экспертов рынка, к которым необходимо отнести как компании, специализирующиеся на аналитике, такие как RRG, так и брокерские и консалтинговые, к примеру JLL, Colliers International, CBRE, Cushman&Wakefield, Knight Frank, более или менее регулярно выпускающих обзоры, включающие уровень спроса, разнятся порой в разы.
5308

Так, согласно краткому отчету Knight Frank, «...объем чистого поглощения качественных офисных площадей в 2016 г. превысит показатель предыдущего года на 15-20% и составит около 420 тыс. кв. м».

Colliers Internationalделает следующие заявления: «В целом с начала 2016 г. по итогам двух кварталов было реализовано также меньше площадей, чем за I полугодие 2015 г., – порядка 405 тыс. кв. м против 533 тыс. кв. м». По итогам 3 квартала: «После активного предыдущего квартала спрос на офисы в III квартале 2016 г. оказался более умеренным. Объем арендуемых и купленных офисных площадей снизился за квартал примерно на 11% по сравнению с апрелем-июнем и составил 201 тыс. кв. м. Аналогичное понижение наблюдается и в годовой динамике (в III квартале 2015 г. – 227,6 тыс. кв. м)». В итоге мы можем сделать вывод,что совокупный спрос должен оцениваться не менее чем, в 800 000 кв. м., но объем его будет меньше, чем в 2015 г.

Для ясности необходимо отметить, что обе компании учитывают только сделки в классе А и В.

CBRE дает оценку в 568 и 489 тыс. кв. м спроса на класс А и В соответственно.

JLL оценивает 3 квартал 2016 г. в 857 тыс. кв. м., и по его данным уровень спроса не изменяется по сравнению с 2015 годом.

Заключительный отчет от Cushman&Wakefield солидаризируется с Knight Frank и дает 474 тыс. кв. м.  Кому же верить? Или, может быть, они просто считают разные спросы, включая или не включая объекты разного класса?

Резюмируя, 3 из 5-х участников близки в оценке совокупного спроса в размере ~ 1млн. кв. м в год, два оставшиеся дают  420-480 тыс. кв. м.

На наш взгляд, оценки всех вышеприведенных уважаемых компаний учитывают только т.н. толстый хвост в распределении спроса по площадям. Иными словами, аналитики учитывают спрос от 500 кв. м и более, тогда как до 80% совокупного числа заявок на аренду офиса - это как раз на площади менее 500 кв. м.

Попробуем сразу зайти с нескольких позиций и сравнить получающиеся результаты.

1. Оценка как доли одного из некрупных агентств с учетом данных по распределению спроса от площади.

По этим данным доля агентства на рынке не превышает 5%, при этом в агентство поступает 500 заявок от клиентов в месяц, со средней площадью 70 кв. м.

Что интересно, показатель в 70 кв. м очень устойчив во времени, по крайней мере, до 2015 г., и свидетельствует, что средний размер компании в Москве, с учетом рождения компаний с одного человека, средним временем жизни и скорости их роста оставался постоянным, и средняя компания в столице - это команда из 7-10 человек. Такой размер объясняется даже с точки зрения возможности организации процесса производства (в широком смысле, не только товаров, но и услуг) одним человеком через постоянный собственный контроль, т.е. средний размер компании - это размер отделения в составе взвода в армии - эмпирически установленный размер человеческого коллектива, которым один индивидуум может эффективно непосредственно руководить и контролировать.

Итак, тогда получается, что совокупный спрос мы можем оценить в не менее 5000 заявок в месяц, а совокупную площадь спроса в 350 000 кв. м, что по году нам дает спрос не менее чем в  4 200 000 кв. м.

2. По второй методике мы попытаемся оценить количество реально работающих компаний в Москве, экспертно оценить, как часто компании меняют офис, и так получить спрос.

Яндекс Карты до 2007 г. публиковал данные о количестве компаний, по его сведениям, числившимся в зданиях, представленных у него, и в 2007 г. общее число компаний в Москве было около  350 000.  С учетом роста экономики можно предположить (3%  на протяжении 6 лет), что сейчас это около 400 000.

Мосгорстат дает 1 250 000 зарегистрированных компаний, но при этом по результатам опроса специалистов, занимающихся регистрацией компаний и предоставлением услуг по бухгалтерскому обслуживанию, до 60 % компаний реальной деятельности не ведут по различным причинам. Итого - 500 000.

По мнению экспертов, компании в среднем меняют свой офис примерно раз в 3-5 лет. Тогда каждый год не менее чем 100 000 компаний ищут себе новое место, что дает в месяц 8 000 новых заявок на аренду и совокупный спрос в  5 600 000 кв. м в год.

И таким образом, по нашим оценкам, общий уровень спроса может составлять от 4 до 5 млн кв. м., что в разы ( от 4-5 до 10) больше того, что видят компании, чьи отчеты мы приводили выше.

Кроме того, на основании этих оценок можно оценить совокупный уровень предложения, поступающего на рынок. Т.к. цены все еще корректируются вниз, мы вправе оценить общее предложение не мене чем на 15-20% больше спроса и озвучить цифру в 6-7 млн кв. м в год.

comrent.ru



иГРОКИ РЫНКА

IT и телеком

Яндекс

Материалы по теме

Экспертный анализ

Итоги года глазами консультантов – от первого лица. Часть 2

Сегодня итогами и прогнозами делятся Катя Гресс, IDEM, Анна Лебсак-Клейманс, Fashion Consulting Group, Елена Лысенкова, Hospitality Income Consulting, и Марат Манасян, M1 Solutions. 

20.01
Экспертный анализ

Итоги года глазами консультантов – от первого лица. Часть 1

Сегодня итогами и прогнозами делятся Алексей Богданов, S.A. Ricci, Илья Шуравин, Rusland SP, Мария Котова, Blackwood, Сергей Миронов, «Ресконсалт», и Сергей Гипш, Knight Frank.

19.01

журнал CRE 9-10 (408-409)

Май 2022
Журнал выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум http://spectrum-group.ru/   Raven Russia www.rrpa.ru Nikoliers https://www.nikoliers.ru/   Radius Group www.radiusrussia.com   Knight Frank www.kf.expert   Metrika Investments https://metrikainvestments.com/ CORE.XP https://rentnow.ru   ricci https://ricci.ru/ В НОМЕРЕ:  Фоторепортаж CRE MOSCOW АWARDS-2022: «ДЕНЬ РОЖДЕНИЯ ЗАВТРА»   Актуально РАБОТНИК НЕ ВОЛК За два месяца кадровый «рынок кандидата» трансфо...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (27 июня - 3 июля)

Крупнейшие сделки в офисной и складской недвижимости, уход IHG из России, ребрендинг «Рабочей станции» и другие новости в традиционной подборке самых читаемых за неделю.
03.07
Источник: gusn.mosreg.ru
Сделка

«PNK парк Новая Рига» продан

Компания PNK group продала склад на Новой Риге.
 
29.06
Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Весело и пусто

Ресторанный сегмент сохраняет статус «все сложно»: сначала - пандемия коронавируса, затем — события последних четырех месяцев. Сейчас игроки говорят о дефиците всего – от импортного алкоголя и продуктов до клиентов. Надежды на коллективного внутреннего туриста, которому при полузакрытых границах неизбежно придется путешествовать по России и тратить деньги там же, оправдаются вряд ли, прогнозируют эксперты.
 
30.06
Источник: Пресс-служба KW
Игроки рынка

«Рабочую станцию» переименовали

Сеть сервисных офисов «Рабочая станция» будет работать под новым брендом.
 
29.06
Источник: Пресс-служба RRG
Назначения

Новое назначение в RRG

Светлана Ярова получила новую должность.
 
30.06
Источник: КОКОН
Сделка

В Одинцове сдали 650 кв. м складов

Новый арендатор будет использовать помещение под хранение оргтехники.
 
01.07
Источник: Пресс-служба ГК «Пионер»
Игроки рынка

«Пионер» предлагает офисы в Ostankino Business Park

В Ostankino Business Park стартовала продажа офисов.
 
29.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre