В условиях динамичного развития крупных городов особую актуальность приобретает проблема реорганизации промышленных зон и производственных территорий.
Пожалуй, наиболее остро вопрос реорганизации промзон стоит в Москве, которая до сих пор изобилует заброшенными территориями, утратившими свое первозданное промышленное значение. Земельные участки в границах таких территорий по сути выведены из нормального экономического оборота, обладая при этом колоссальным потенциалом для развития.
Среди прочего, несомненные преимущества развития промзон заключаются в наличии коммуникаций, транспортной доступности, в том, что неиспользуемые по назначению здания при желании могут быть переоборудованы в коммерческие объекты.
До недавнего времени комплексная реорганизация промзон, среди прочего, сдерживалась отсутствием действенных правовых механизмов, позволяющих связать воедино разрозненные интересы многочисленных собственников недвижимости в рамках одной промзоны.
Федеральным законом №373-ФЗ от 03 июля 2016 г. («Закон»), вступившим в силу 1 января текущего года, были введены новые правовые инструменты для обеспечения комплексного и устойчивого развития таких территорий.
Во исполнение положений Закона до конца 2016 г. Министерство строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ должно было сформировать реестр территорий, предназначенных для комплексного развития, на основе данных из регионов.
Исходя из информации, представленной на официальном сайте Минстроя РФ, по поручению Правительства РФ такой сводный перечень территорий, подлежащих комплексному и устойчивому развитию, был подготовлен, и в него вошло более 1100 земельных участков. При этом органы местного самоуправление («Органы МСУ») до 1 ноября 2017 г. должны обеспечить принятие решений об установлении границ территорий, подлежащих комплексному развитию, в том числе внести изменения в графическую часть правил землепользования и застройки.
Данный перечень, безусловно, будет полезен для инвесторов и девелоперов, которые находятся в поиске подходящих локаций для реализации своих проектов.
Напомним, что инициировать комплексное развитие территории могут либо сам правообладатель земельного участка и/или объекта недвижимого имущества, расположенных в границах такой территории (или правообладатели, действующие на основании соглашения), либо Орган МСУ.
Порядок действий при комплексном развитии территории по инициативе правообладателей можно условно разделить на несколько ключевых этапов, в частности:
- Заключение соглашения между правообладателями (при наличии двух и более правообладателей) о разграничении обязанностей по осуществлению мероприятий по комплексному развитию территории;
- Разработка документации по планировке территории за счет средств правообладателей;
- Утверждение документации по планировке территории Органом МСУ без процедуры публичных слушаний, которая по общему правилу является обязательной;
- Заключение договора о комплексном развитии территории без проведения аукциона.
Если же инициатором комплексного развития территории выступает Орган МСУ, порядок заключения договора о комплексном развитии несколько отличается от описанного выше.
Прежде всего, инициировать комплексное развитие территории может Орган МСУ только в строго регламентированных случаях. Так, обязательным условием является наличие утвержденных правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию территории. Помимо этого, необходимо, чтобы не менее 50% от общей площади территории, в границах которой предусматривается комплексное развитие, должны составлять участки, например, на которых расположены аварийные и подлежащие сносу объекты капстроительства, самовольные постройки.
Как известно, в Москве правила землепользования и застройки до сих пор не утверждены. Однако публичные слушания по их проекту, прошедшие в конце прошлого года почти во всех административных округах Москвы, со всей очевидностью свидетельствуют об их скором принятии.
В случае принятия решения о комплексном развитии территории Орган МСУ, помимо размещения информации о нем в открытых источниках, направляет правообладателям земельных участков и/или объектов недвижимости, расположенных в границах такой территории, предложение принять участие в комплексном развитии.
Если правообладатели соглашаются, то алгоритм их дальнейших действий аналогичен описанному выше (по инициативе правообладателей).
Если же по истечении шести месяцев от правообладателей не поступает соответствующих заявок или же подготовленная ими документация по планировке территории не утверждена, Орган МСУ проводит аукцион на право заключения договора о комплексном развитии территории. По результатам проведения такого аукциона с его победителем заключается одноименный договор.
Наличие правил землепользования и застройки, предусматривающих территории, в границах которых допускается осуществление деятельности по комплексному и устойчивому развитию, является обязательным условием, если инициатором выступает Орган МСУ. При этом, исходя из положений Закона, статус правил землепользования и застройки для комплексного развития по инициативе правообладателей до конца неясен.
Так, в настоящее время в Правительстве РФ на рассмотрении находится законопроект, которым вносятся изменения в Градостроительный кодекс РФ, направленные на совершенствование института комплексного и устойчивого развития территорий. Данный законопроект, среди прочего, закрепляет в качестве обязательного условия для комплексного развития как по инициативе правообладателей, так и по инициативе Органов МСУ наличие утвержденных правил землепользования и застройки. В свою очередь, правила землепользования и застройки должны предусматривать территории, в границах которых может быть осуществлено комплексное развитие.
Использование неосвоенных и заброшенных территорий, реорганизация промышленных зон являются важнейшими резервами для развития строительства, что, безусловно, говорит об актуальности внедрения инструмента комплексного развития территории. Однако, как и в случаях с любыми иными серьезными нововведениями, требуется время, чтобы все процедуры стали отлаженными и рабочими. В текущее время все еще не хватает подзаконных актов, которые бы более четко и детально регламентировали механизмы комплексного развития территорий, и особенно это касается вопросов порядка взаимодействия бизнеса и власти.
Елена Степанова
Наталья Гегечкори
