Обзор законодательства в сфере недвижимости: Июнь 2017. Часть 2

С 10 июня 2017 г. вступили в силу новые Методические указания о государственной кадастровой оценке (Приказ Минэкономразвития России от 12 мая 2017 г. №226). Данные указания приняты в развитие нового закона «О государственной кадастровой оценке». Юристы Capital Legal Services совместно со специалистами компании НЭО Центр проанализировали, как данные указания могут повлиять на кадастровую стоимость объектов недвижимости. 

6946

История вопроса

До принятия в июле 2016 г. Закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровую стоимость объектов недвижимости определяли независимые оценщики, привлекаемые органами власти на основании Закона «Об оценочной деятельности». По новым правилам определять кадастровую стоимость будут специализированные бюджетные учреждения, и новые методические указания должны создать подход, в соответствии с которым будет проводиться кадастровая оценка.  

Новые указания будут применяться для целей оценки после того, как регионы перейдут на государственную кадастровую оценку. Это должно произойти до 2020 г. Каждый регион принимает решение о дате перехода самостоятельно.

При этом, судя по всему, регионы не спешат с переходом на государственную кадастровую оценку по «новым» правилам, поскольку им разрешили до 2020 г. переоценивать кадастровую стоимость по «старым», хотя изначально при принятии Закона «О государственной кадастровой оценке» предполагалось, что переоценки кадастровой стоимости «по-старому» уже не будет (тогда это явление в прессе получило название «моратория» на кадастровую оценку).

Что изменится в подходе к оценке?

Оценщики из Консалтинговой группы «НЭО Центр» провели анализ новой методики кадастровой оценки, изложенной в методических указаниях, и выделили следующие ключевые изменения:

- Теперь под «видом использования объекта» недвижимости понимается использование в соответствии с его фактическим разрешенным использованием. Это позволит избежать злоупотреблений с потенциальными и иными видами разрешенного использования объектов недвижимости (как улучшающими, так и ухудшающими привлекательность объекта), при условии наличия у оценщика всей необходимой и достаточной информации, которая позволит корректно определить фактическое использование объекта.

- Сформулированы четкие критерии и виды улучшений и затрат, которые необходимо учитывать при определении кадастровой стоимости земельных участков (изменение категории, ВРИ, затраты на создание необходимой инфраструктуры). Кроме того, при определении кадастровой стоимости земельного участка должны учитываться обеспеченность инженерной и транспортной инфраструктурой, степень освоения окружающей территории, существующий рельеф, затраты на подключение к инженерным коммуникациям.

- Сформулирован перечень ценообразующих факторов для земельных участков и объектов капитального строительства с подробными комментариями, позволяющими как оценщику, так и потенциальному пользователю отчета понять и однозначно определить количественные и качественные характеристики объектов-аналогов для сравнения.

Как новый подход повлияет на стоимость?

Если говорить в целом, то новые методические указания о государственной кадастровой оценке устанавливают единые правила и стандарты оценки, которые нацелены на снижение субъективного подхода оценщиков, а также повышение точности и достоверности оценки. Это, безусловно, является положительной тенденцией, которая должна приблизить государственную кадастровую оценку к рыночной и, как следствие, уменьшить количество споров о кадастровой стоимости.

Однако, по мнению экспертов, ждать кардинального улучшения ситуации с точностью кадастровой оценки (в части ее соответствия рыночной стоимости) в ближайшем будущем пока не стоит, поскольку все будет зависеть от практики применения новых методических указаний.

Тем более, что новые методические указания будут применяться для целей кадастровой оценки только с момента перехода регионов на оценку по «новым» правилам. До момента такого перехода будет действовать прежний порядок как оценки, так и ее обжалования. Например, новая кадастровая стоимость в Москве, утвержденная с 01.01.2017, была рассчитана по «старым» правилам, и, по прогнозам экспертов, она будет применяться еще минимум два года.   

В этой связи на вопрос клиентов «Оспаривать кадастровую стоимость сейчас или дождаться изменений?» большинство экспертов сходятся во мнении, что планы по оспариванию кадастровой стоимости лучше не откладывать.



Материалы по теме

Советы юристов

Обзор законодательства в сфере недвижимости: Июнь 2017

Елена Степанова, партнер, руководитель практики недвижимости и строительства Capital Legal Services, и Ольга Софинская, старший юрист
06.07

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: Mall Management Group
Открытие

ТЦ «Кузьминки Молл» открылся

Общая площадь торгового центра составляет 70 тыс. кв. м, арендопригодная - 33 тыс. кв. м. Более 90% площадей ТРЦ сданы в аренду.
28.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Nikoliers
Переговоры

В Петербурге продают ресторан на Ласковом пляже

Эксклюзивным брокером двухэтажного здания ресторана «Атлантис» площадью 830 кв. м и участка почти на 3 000 кв. м под ним выступает компания Nikoliers. Стоимость - 350 млн рублей.
28.03
Источник: CRE
Управление недвижимостью

RD Management пришла на «Место встречи»

Компания заключила соглашение с ADG group на обслуживание 11 бывших кинотеатров.
28.03
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гонка вооружений

Сразу после теракта в «Крокус Сити Холле» большинство девелоперов и управляющих компаний сообщили об усилении мер безопасности: установке дополнительного оборудования, найме сотрудников со спецподготовкой, сборах, учениях. Представители ряда профессиональных ассоциаций и профильные чиновники, кроме того, предложили снять вето на работу в торговых центрах и других объектах вооруженных охранников. Эксперты CRE обсуждают, как повлияла трагедия на отношение к безопасности во всех сегментах и почему реальных решений по-прежнему немного.

Текст: Иван Майоров. Журнал CRE
26.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre