Подводные камни инвестиций в недвижимость

«Частному инвестору не хватает профессионального опыта для выбора предмета инвестиций. Это, безусловно, на руку игрокам рынка, которые готовы помогать ему в выборе привлекательных направлений и объектов», - к такому выводу пришли участники панельной дискуссии «Инвесторы «по карману: вкладываем в недвижимость», прошедшей в рамках PROESTATE 2017. 

6663

В элитном сегменте не наблюдается единой ценовой динамики, поэтому инвестор вынужден разбираться в рынке на уровне настоящего профессионала. О тонкостях и об основных инструментах частного инвестирования рассказал Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. «Первые сложности могут возникнуть на этапе выбора объекта: сейчас на рынке представлены проекты с реальным ростом цен, с завуалированным под видом акций и скидок снижением цен, и переоцененные проекты, выходящие на рынок по завышенной стоимости, - сказал эксперт. – Здесь инвестору хоть и сложно, но еще возможно справиться самостоятельно. Однако уже на следующем шаге потребуется помощь профессионала. Так, например, до выхода объекта на рынок его могут запустить в закрытую продажу в тестовом режиме для оценки спроса и концепции - о таких предложениях может знать всего несколько крупных агентств. Найти их самостоятельно будет невозможно. Глубокое знание и экспертиза рынка также потребуются при выборе квартиры уже внутри объекта. Не всегда девелопер оценивает все лоты верно - на часть из них цена может быть завышена, а часть может недооцениваться (дисконт доходит до 15-20%). Обычно это также встречается на старте продаж, когда анализируется спрос, а цены не до конца выверены».

«На вторичном рынке ситуация еще более сложная, - продолжает Роман Попов. - Здесь присутствует субъективный фактор. Скажем, кто-то может переоценивать свой объект, а кто-то наоборот спешит скорее продать (в такой ситуации большую роль играет наличие денег у клиента «на руках»). Преимущество вторичного рынка для инвестиций очевидно – при продаже объекта вам не придется конкурировать с лотами девелопера в этом же проекте. У вас может оказаться уникальная локация с очень ограниченным, но востребованным предложением».

В ситуации, когда частный инвестор не так свободно ориентируется в рынке или  не располагает достаточным объемом инвестиций,  риски могут быть сведены к минимуму при использовании инструментов совместных инвестиций. О работе с ПИФами рассказала Людмила Корнеева, заместитель руководителя направления спецдепозитарного обслуживания «Инфинитум», отметив недостаточный уровень финансовой грамотности у населения.

«Если говорить о ликвидности, то всегда важно внимательно выбирать проекты, основываясь на профессиональной оценке, - комментирует руководитель проектов по зарубежной недвижимости Knight Frank Жанна Овчинникова. – Коллективные инвестиции – отличный вариант для тех, кто не готов рисковать деньгами и задумывается о дополнительном доходе».

Отдельно на конференции прозвучала тема инвестиций в апарт-отели. Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YES, поделился примером: «Идеология нашего проекта в том, что собственники не знают о сложностях. Они получают лишь отчеты от управляющей компании. У каждого есть инвестиции в пенсионный фонд – здесь все работает аналогично. Доходность – 10 % в год от операционной деятельности. За период стройки проект подорожал на 10%, после - еще на 30% - очень неплохие возможности». Аналогичные примеры есть и в Петербурге – о них рассказал представитель сети апарт-отелей «Вертикаль»: «Преимущество вложений в апарт-отели - в независимости стоимости актива от объема рынка, ведь работаем мы скорее не в недвижимости, а в туризме». 

Интересным проектом возвращения историческим доходным домам их целевого использования поделился Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов KR Properties: «Мы провели большое исследование по поиску исторических доходных домов. В Санкт-Петербурге нашли более 1000 объектов, в Москве – около 700-800. Эти объекты изначально были построены под сдачу в аренду. Сейчас же в большинстве из них - офисы и административные помещения. Мы хотим вернуть этим проектам их изначальное предназначение. Первый проект такого бутик-отеля мы планируем создать на территории квартала «Красная Роза».

Подвел итоги конференции Алексей Богданов, управляющий партнер компании S.A. Ricci: «Как ни крути, частные инвестиции требуют профессионального подхода. Ну а нам с вами, коллеги, как и всему рынку недвижимости, финансовая безграмотность населения на руку. Ведь тогда наши услуги будут всегда востребованы, а значит, бизнес будет процветать».

 



иГРОКИ РЫНКА

KR Properties

Подусков Александр

S.A. Ricci

Богданов Алексей

Консалтинг и брокеридж

Kalinka Group

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank Russia

Девелопмент

KR Properties

Консалтинг и брокеридж

S.A. Ricci

Материалы по теме

Исследования рынка

Почему инвесторы пока неактивны?

В III кв. 2017 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 532 млн дол. Данный показатель на 69% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2016 г. (1,7 млрд дол.).  

11.10
Экспертный анализ

Российские инвесторы вкладываются в европейскую торговлю

Kalinkа Group отмечает повышенный спрос со стороны российских инвесторов на торговую недвижимость Европы. С начала года данный показатель вырос на 20%. 
28.08
Экспертный анализ

Инвесторы просыпаются

По оценке компании JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России во 2-м квартале 2017 г. составил 1,4 млрд долл., что более чем вдвое превышает результат аналогичного периода прошлого года. 
12.07

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. PDF-версию можно посмотреть ЗДЕСЬ Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (8 - 14 августа)

Дебют регионального оператора коворкингов в Москве, открытие РЦ «Чижик», завершение строительства склада для «Яндекса», назначения в Ситилинк и Nikoliers, и другие новости в нашей традиционной подборке.
14.08
Источник: Пресс-служба KravtGroup
Проект

В Нижнекамске построят бизнес-отель

KravtGroup откроет бизнес-отель в Нижнекамске.

16.08
Источник: CRE
Конфликт

Апелляционный суд оставил в силе решение по H&M

Согласно решению суда, компания должна выплатить «Острову Мечты» 538 млн рублей.

12.08
Источник: CRE
Открытие

«АТ Недвижимость» ввела в эксплуатацию склад для «Яндекса»

Компания заняла 139 тыс. кв. м в «Логопарке Софьино». Кроме того, получено разрешение на строительство служебного здания площадью 3,3 тыс. кв. м для компании, управляющей логопарком.

11.08
Источник: пресс-служба ТЦ «Сиеста»
Проект

В «новой Москве» готовят к открытию ТЦ «Сиеста»

Торговый центр площадью 17 600 кв. м планируется открыть уже осенью 2022 года.
15.08
Источник: CRE
CRE Awards

Они поддержали CRE Federal Awards 2022!

Сектор Real Estate Consultants & Brokers
 
12.08
Источник: Asterus
Проект

Asterus завершил благоустройство «Ростех-Сити»

На пяти гектарах расположатся пешеходный бульвар и четыре водоема общей площадью около 1,35 тыс. кв. м.

11.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre