Подводные камни инвестиций в недвижимость

«Частному инвестору не хватает профессионального опыта для выбора предмета инвестиций. Это, безусловно, на руку игрокам рынка, которые готовы помогать ему в выборе привлекательных направлений и объектов», - к такому выводу пришли участники панельной дискуссии «Инвесторы «по карману: вкладываем в недвижимость», прошедшей в рамках PROESTATE 2017. 

6148

В элитном сегменте не наблюдается единой ценовой динамики, поэтому инвестор вынужден разбираться в рынке на уровне настоящего профессионала. О тонкостях и об основных инструментах частного инвестирования рассказал Роман Попов, директор департамента стратегического консалтинга Kalinka Group. «Первые сложности могут возникнуть на этапе выбора объекта: сейчас на рынке представлены проекты с реальным ростом цен, с завуалированным под видом акций и скидок снижением цен, и переоцененные проекты, выходящие на рынок по завышенной стоимости, - сказал эксперт. – Здесь инвестору хоть и сложно, но еще возможно справиться самостоятельно. Однако уже на следующем шаге потребуется помощь профессионала. Так, например, до выхода объекта на рынок его могут запустить в закрытую продажу в тестовом режиме для оценки спроса и концепции - о таких предложениях может знать всего несколько крупных агентств. Найти их самостоятельно будет невозможно. Глубокое знание и экспертиза рынка также потребуются при выборе квартиры уже внутри объекта. Не всегда девелопер оценивает все лоты верно - на часть из них цена может быть завышена, а часть может недооцениваться (дисконт доходит до 15-20%). Обычно это также встречается на старте продаж, когда анализируется спрос, а цены не до конца выверены».

«На вторичном рынке ситуация еще более сложная, - продолжает Роман Попов. - Здесь присутствует субъективный фактор. Скажем, кто-то может переоценивать свой объект, а кто-то наоборот спешит скорее продать (в такой ситуации большую роль играет наличие денег у клиента «на руках»). Преимущество вторичного рынка для инвестиций очевидно – при продаже объекта вам не придется конкурировать с лотами девелопера в этом же проекте. У вас может оказаться уникальная локация с очень ограниченным, но востребованным предложением».

В ситуации, когда частный инвестор не так свободно ориентируется в рынке или  не располагает достаточным объемом инвестиций,  риски могут быть сведены к минимуму при использовании инструментов совместных инвестиций. О работе с ПИФами рассказала Людмила Корнеева, заместитель руководителя направления спецдепозитарного обслуживания «Инфинитум», отметив недостаточный уровень финансовой грамотности у населения.

«Если говорить о ликвидности, то всегда важно внимательно выбирать проекты, основываясь на профессиональной оценке, - комментирует руководитель проектов по зарубежной недвижимости Knight Frank Жанна Овчинникова. – Коллективные инвестиции – отличный вариант для тех, кто не готов рисковать деньгами и задумывается о дополнительном доходе».

Отдельно на конференции прозвучала тема инвестиций в апарт-отели. Александр Погодин, генеральный директор сети апарт-отелей YES, поделился примером: «Идеология нашего проекта в том, что собственники не знают о сложностях. Они получают лишь отчеты от управляющей компании. У каждого есть инвестиции в пенсионный фонд – здесь все работает аналогично. Доходность – 10 % в год от операционной деятельности. За период стройки проект подорожал на 10%, после - еще на 30% - очень неплохие возможности». Аналогичные примеры есть и в Петербурге – о них рассказал представитель сети апарт-отелей «Вертикаль»: «Преимущество вложений в апарт-отели - в независимости стоимости актива от объема рынка, ведь работаем мы скорее не в недвижимости, а в туризме». 

Интересным проектом возвращения историческим доходным домам их целевого использования поделился Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию лофт-проектов KR Properties: «Мы провели большое исследование по поиску исторических доходных домов. В Санкт-Петербурге нашли более 1000 объектов, в Москве – около 700-800. Эти объекты изначально были построены под сдачу в аренду. Сейчас же в большинстве из них - офисы и административные помещения. Мы хотим вернуть этим проектам их изначальное предназначение. Первый проект такого бутик-отеля мы планируем создать на территории квартала «Красная Роза».

Подвел итоги конференции Алексей Богданов, управляющий партнер компании S.A. Ricci: «Как ни крути, частные инвестиции требуют профессионального подхода. Ну а нам с вами, коллеги, как и всему рынку недвижимости, финансовая безграмотность населения на руку. Ведь тогда наши услуги будут всегда востребованы, а значит, бизнес будет процветать».

 



иГРОКИ РЫНКА

KR Properties

Подусков Александр

S.A. Ricci

Богданов Алексей

Консалтинг и брокеридж

Kalinka Group

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank

Девелопмент

KR Properties

Консалтинг и брокеридж

S.A. Ricci

Материалы по теме

Исследования рынка

Почему инвесторы пока неактивны?

В III кв. 2017 г. объем инвестиций в коммерческую недвижимость России составил 532 млн дол. Данный показатель на 69% меньше по сравнению с аналогичным периодом 2016 г. (1,7 млрд дол.).  

11.10
Экспертный анализ

Российские инвесторы вкладываются в европейскую торговлю

Kalinkа Group отмечает повышенный спрос со стороны российских инвесторов на торговую недвижимость Европы. С начала года данный показатель вырос на 20%. 
28.08
Экспертный анализ

Инвесторы просыпаются

По оценке компании JLL, объем инвестиционных сделок на рынке недвижимости России во 2-м квартале 2017 г. составил 1,4 млрд долл., что более чем вдвое превышает результат аналогичного периода прошлого года. 
12.07

журнал CRE 22 (400)

декабрь 2 - январь 1
С PDF-версией можно ознакомиться ЗДЕСЬ Выпущен при поддержке: Becar Asset Management www.becar-group.com   Metrika Investments https://metrikainvestments.com/   Union Brokers unionbrokers.ru   S.A. Ricci https://ricci.ru/   Lynks Property Management www.lynkspm.com   Алютех https://alutech-group.com/   MD Facility Management www.mdpm.ru   MMG www.mallmg.ru   City&Malls PFM www.cmpfm.ru   KR Properties www.kr-pro.ru   Knight Frank www.kf.expert   Raven R...

Популярное

Источник: Яндекс
Назначения

Кадровые изменения в CBRE

Елена Денисова становится коммерческим директором CBRE в России. Ирина Хорошилова расширяет свои полномочия внутри офисного департамента CBRE в России.
25.01
Источник: ADG Group
Игроки рынка

ADG group подвела итоги года

Компания открыла три новых районных центра и получила ЗОС на еще три объекта, которые будут открыты во втором квартале. В районных центрах начали работать кинотеатры, а различные мероприятия посетили более 85 тыс. человек.
24.01
Источник: tcmoscow.ru
Открытие

В «Щёлковском» открылся конкурент FixPrice

Японский бренд Yoko занял в торгово-развлекательном центре 172,9 кв. м.

24.01
Источник: черноморие.рф
Проект

Accor откроет комбо-отель на Черном море

В проекте появятся пятизвездочный Mövenpick Resort & Spa Agoi и четырехзвездочный Mercure Agoi Resort совокупным фондом 280 номеров, а также 315 брендированных резиденций.
24.01
Источник: CreConstruction
Открытие

CreConstruction построил офис для ATOS

Московский офис французской компании расположился на Большой Тульской улице.
24.01
Источник: ЦИАН
Сделка

Гёте-Институт переедет в «Большевик»

Немецкий культурный центр арендовал в деловом комплексе 3 900 кв. м. Консультантом сделки выступила компания JLL.
24.01
Источник: thekey.space
Сделка

Сбермегамаркет занял «Ключ Балчуг»

Аренда офисного пространства, рассчитанного на 551 рабочее место, может стоить структуре Сбера порядка 300 млн рублей в год.
24.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre