«Объем нового строительства ограничен, а сроки ввода подавляющего большинства проектов регулярно переносятся. По итогам 2016 г. в ЦДР было сдано в эксплуатацию всего три офисных здания совокупной арендуемой площадью 44,5 тыс. кв. м (из них 40,3 тыс. кв. м относятся к классу А). Данный показатель оказался минимальным за последние десять лет, – комментирует Олеся Дзюба, руководитель отдела исследований компании JLL в России и СНГ. – В 2017 г. в ЦДР ожидается ввод всего одного здания класса А – “Оазис” – арендуемой площадью 35 тыс. кв. м. Учитывая уже строящиеся объекты, а также потенциальные переносы сроков ввода, объем нового предложения ближайших лет будет значительно ниже объемов спроса».
Спрос в ЦДР фокусируется на офисных помещениях класса А. При этом интерес к высококачественным объектам в ЦДР проявляют как крупные международные и российские корпорации, так и небольшие локальные игроки. Спрос восстановился после падения в 2016 г.: в 1-м полугодии 2017 г. объем сделок аренды и покупки офисов класса А на 23% превысил показатель аналогичного периода прошлого года и составил 41,2 тыс. кв. м.
В соответствии с низким уровнем ввода и стабильным спросом доля вакантных площадей в классе А продолжает снижаться, что создает более комфортные условия для собственников зданий. С конца 2014 г. до 2-го квартала 2017 г. вакантность в этом сегменте сократилась на 3,5 п.п., до 14,4%.
В ближайшей перспективе восстановление экономики будет способствовать дальнейшему росту спроса, что будет стимулировать снижение общей вакантности: к 2021 г. показатель в ЦДР составит 11,5%. При этом основное влияние на показатель окажет уменьшение вакантности в классе А. Снижение ставок аренды в 2015-2016 гг., а также сокращение разницы между ставками в классах А и В+ стимулирует компании улучшать условия своего размещения, арендуя более качественные помещения либо в ЦДР, либо по схожей цене за пределами Садового кольца.
Сокращение выбора качественных офисов в ЦДР будет стимулировать повышение стоимости аренды: к концу 2019 г. аналитики JLL ожидают роста ставок в зданиях класса А на 7-25% в зависимости от локации и качества предлагаемых помещений. По прогнозу JLL, по итогам 2019 г. ставки аренды на помещения класса А в ЦДР будут находиться в диапазоне 500-800 долл. за кв. м в год против 400-750 долл. в 2017 г. При этом аренда помещений класса В+ также подорожает – верхняя граница ставки аренды в таких зданиях может достигнуть 28 тыс. руб. за кв. м в год против 26 тыс. руб. в 2017 г.
«Небольшие компании вряд ли столкнутся с трудностями при поиске офиса в ЦДР, а для крупных игроков поиск качественного помещения в центре города уже становится проблемой. На фоне ожидаемого повышения ставок аренды и убывающего предложения компании будут вынуждены рассматривать проекты на стадии строительства и заключать предварительные договоры аренды или находить компромисс по ставке аренды в текущем предложении», – заключает Елизавета Голышева, директор по России и СНГ, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL.
