Инвестиционная активность на рынке недвижимости Москвы снизилась в 4,6 раза к 4Q 2017 г. и в 1,3 раза к 1Q 2017 г.
Инвестиции
В 1Q 2018 г. объем инвестиций в недвижимость Москвы, по подсчетам аналитиков NAI Becar, составил 29 762 млн RUB (523 млн USD), что в 4,6 раза ниже объема за 4Q 2017 г. и в 1,3 раза ниже уровня 1Q 2017 г.
Большинство сделок пришлось на коммерческую недвижимость (82% от общего объема инвестиций). ООО «СБК Регион» приобрела недостроенный ТРЦ «Торжок» на 124 тыс. кв. м за 5,2 млрд RUB; правительство Подмосковья приобрело БЦ Pallau-RB5 (29 тыс. кв. м) за 3,5 млрд RUB; компания Airhotel купила отель «Аэростар» на Ленинградском пр. за 2,9 млрд RUB; ФСК «Лидер» выкупил у ПАО «Группа ЛСР» завод ЖБИ на Новохохловской ул. за 2 млрд RUB, согласно данным из открытых источников; АО «Коммерческая недвижимость заключило сделку по покупке у ФПК «Гарант-Инвест» ТЦ «Карамель» площадью 13,5 тыс. кв. м за 1,7 млрд RUB.
Также был заключен ряд сделок с земельными участками: Stone Hedge купила участок 0,48 га на Долгоруковской улице, который, по оценкам аналитиков NAI Becar, мог обойтись компании в 700 млн руб.; ФСК «Лидер» приобрела участок 1,8 га в Хорошевском р-не ориентировочно за 1,5 млрд руб. под строительство жилья бизнес-класса.
Доля иностранных инвестиций за отчетный период составила лишь 2%. Среди наиболее значимых сделок – покупка вьетнамской компанией TH Group участка площадью 7 га под строительство офисного комплекса.
Офисы
В 1Q 2018 г. было введено 3 БЦ общей площадью 28,7 тыс. кв. м GLA: 1 объект класса А (п. Внуково, GLA 15,6 тыс.кв.м) и 2 БЦ класса В+ (по 6-7 тыс. GLA каждый). В целом за отчетный период объем рынка вырос на 0,2%.
По подсчетам департамента управления активами NAI Becar, средняя арендная ставка в классе А продемонстрировала небольшой рост – 0,5%. В классах В+, В и С средний уровень арендных ставок за квартал не изменился.
Что касается вакансии, то в классе А произошло существенное снижение уровня свободных площадей (на 1,5 п.п. или 7%); в классе В+ доля вакантных площадей не изменилась относительно 4Q 2017 и составила 13%; в классе В вакансия увеличилась на 0,3 п.п. (или 3%); в классе С - снизилась на 0,2 п.п. (или 2%).
Среди наиболее значимых сделок аренды за отчетный период: «Аэрофлот» в БЦ «Арбат,1» класса А (19,0 тыс. кв. м); «Стройтранснефтегаз» в БЦ «Верейская Плаза III» класса В+ (17,5 тыс. кв. м); X5 Retail Group в БЦ «Оазис» класса А (9,7 тыс. кв. м).
При условии ввода всех заявленных проектов объем ввода во 2Q 2018 г. может составить 100 тыс. кв. м, из которых 82% класс А, что может скорректировать вакансию в большую сторону. В классе В+ возможна коррекция вакансии в меньшую сторону на 0,2-0,4 п.п.
Торговля
За отчетный период на столичный рынок торговой недвижимости было выведено 4 ТЦ совокупной площадью 38,1 тыс. кв. м (GLA). Наиболее крупным введенным объектом стал ТЦ «Миля» (ЮВАО, GLA – 19,2 тыс. кв. м). В целом же рынок вырос, по данным аналитиков NAI Becar, на 0,6%.
Для торговой галереи средний показатель арендной ставки снизился на 2,5%, в т.ч. за счет акционного снижения ставок в строящихся объектах. Для якорных арендаторов индикатор средней арендной ставки незначительно вырос – на 0,7%.
За квартал было зафиксировано небольшое снижение уровня вакансии на 0,1 п.п. до 9,5%.
Среди крупных сделок: парк развлечений Joki Joya в ТЦ «Эдельвейс» (2,6 тыс. кв. м); польский супермаркет товаров и услуг для домашних животных Dino Zoo в строящемся ТРК «Саларис» (1,5 тыс. кв. м); мебельный Hoff Mini в строящемся ТЦ «Акварель Пушкино» (1,5 тыс. кв. м).
Во 2 квартале 2018 г. ожидается открытие 3-7 ТЦ общей площадью 85-125 тыс. кв. м (GLA), из которых наиболее крупный – «Каширская Плаза» компании Enka (72,0 тыс. кв. м GLA).
С учетом высокой заполняемости «Каширской Плазы» (сдано 92% площадей), возможного переноса ряда ТЦ на 3Q 2018, сохранением активности ритейлеров вакансия может измениться в пределах 0,5 п.п.
Апартаменты
За квартал объем предложения в сегменте апартаментов подрос и на текущий момент составляет 10 310 ап. в 113 комплексах. Из них на проекты buy-to-live приходится 9 820 ап. в 105 комплексах (95%); buy-to-let – 490 ап. в 8 комплексах (5%).
В 1Q на рынок вышло 1 393 ап. в 7 комплексах (+161% к 4Q 2017 г.): «YE'S Ботанический сад» (комфорт на 991 ап.); «Level Павелецкая» (бизнес на 157 ап.); Edison House (премиум на 12 ап.); Maison Rouge (премиум на 33 ап.) Story (бизнес на 182 ап.); апартаменты в составе МФК «Серебряный фонтан» (бизнес, 697 ап.) и в ЖК UP-квартал «Скандинавский» (комфорт, 14 ап.).
Также предложение пополнилось за счет выхода в продажу новых объемов апартаментов в 7 реализуемых проектах (NEVA TOWERS, лофт-квартал AEROLOFTS, Kleinhouse, «Букинист», «Спутник», «Level Амурская» и «NOVA Алексеевская»).
По состоянию на конец марта 2018 г., на проекты комфорт-класса приходится 19% против 22% в 4Q 2017 г., бизнес-класса - 62% (57% в 4Q), элит-класса -18% (21% в 4Q).
За отчетный период средний объем спроса составил 537 юнитов/ мес. против 550 юнитов/мес. в 4Q 2017 года (снижение на 2,4%).
Средние темпы продаж не изменились относительно 4Q 2017 г. и составили в комфорт-классе 5-7 ап./проект/мес., бизнес-классе- 6-8 ап./проект/мес., элит-классе - 1-2 ап./проект/мес.
Во 2 квартале 2018 г. аналитики NAI Becar прогнозируют незначительный рост объемов предложения с преобладанием проектов бизнес-класса, а также стабилизацию цен.
Коворкинги
На текущий момент на территории Москвы и ближнего Подмосковья насчитывается 135 коворкингов (включая некоммерческие), совокупная площадь которых оценивается в 73 800 кв. м (10 800 рабочих мест). На площади open space приходится 29 500 кв. м.
Около 30% классических коворкингов занимают площадь от 300 до 600 кв. м. Доля объектов площадью свыше 1 500 кв. м - 15%.
За отчетный период на рынок Москвы вышло 4 крупных коворкинг-центра суммарной площадью 9,5 тыс. кв. м: Corporate Innovations Hub (Deworkacy), Regus БЦ «Авион», «SOK Земляной вал», «Таблица». Кроме того, были запущены 3 объекта сети «Старт» в Балашихе, Пушкино и Ногинске. По подсчетам специалистов NAI Becar, общий объём ввода на 70% превышает результат 4 кв. 2017 г.
На сегодняшний день средний уровень загрузки объектов находится на уровне 76%.
Во 2Q 2018 г. планируется запуск таких крупных объектов, как Sreda в башне «Федерация Восток» (около 6 000 кв. м), Meeting Point White Gardens в БЦ «Белые сады» (2 200 кв. м), коворкинг сети GrowUp (2 000 кв. м.). Кроме того, департамент управления активами NAI Becar прогнозирует небольшое повышение цен в классических проектах коворкингов.
Дарья Канева, заместитель директора департамента управления активами NAI Becar: «Начало 2018 г. оказалось богатым на крупные сделки аренды в офисных комплексах класса А. Под влиянием спроса сегмент и дальше продолжит расти.
Положительную динамику показывает рынок коворкингов, который увеличился почти в два раза по отношению к показателям прошлого года.
Рынок апартаментов демонстрирует стабильный спрос на фоне динамичного роста предложения (+161%). В торговле же принципиальных изменений не произошло. Крупные открытия ожидаются лишь во 2-м квартале (ТЦ «Каширская Плаза»).
По нашим прогнозам, доля инвестиций в следующем квартале существенно вырастет, однако участие иностранных инвесторов в сделках маловероятно».
