О тренде на смену градостроительной парадигмы

GVA Sawyer подготовила мини-исследование основных трендов рынка недвижимости как проявление смены градостроительной парадигмы. 
5450

Согласно исследованию, новое поколение российских девелоперов стоит перед необходимостью самостоятельно менять градостроительную парадигму российских городов вслед за изменившимися запросами потребителей-миленниалов, в то время как большинство действующих градостроительных нормы и генпланов в России фактически наследуют советские подходы.

В начале 20 века в СССР на фоне резкого роста городского населения и под действием коммунистической идеологии сформировалась микрорайонная урбанистическая парадигма. В ее рамках стали строится многоэтажные жилые микрорайоны с минимально необходимым количеством социальной и коммерческой инфраструктуры в пешей доступности. В середине 20 века микрорайонная парадигма захватила многие развитые страны, в первую очередь идеологически связанные с СССР.  В 70-х годах начался процесс отказа от подобной модели застройки и снос микрорайонов в западной Европе, однако в восточной Европе микрорайоны активно строились до развала СССР.

После развала СССР и банкротства коммунистической идеологии перед новыми властями России встал вопрос поиска новой градостроительной парадигмы, однако заниматься поиском ответа никто не торопился. Задача загрузить разваливающийся советский стройкомплекс представлялась более важной, в итоге микрорайоны продолжали и продолжают строить в России и по сей день. Частные девелоперы в 90-х гг. шли по легкому пути и занимались «точечной» застройкой в наиболее доходных локациях, что только усугубило проблемы микрорайонов. 

К началу 21 века в России сформировалась тенденция к движению в сторону американской градостроительной парадигмы, которая включает в себя центральное общественно-деловое ядро города – «сити» и малоэтажные «спальные» микрорайоны – «субурбии». Вокруг городов-миллионников стали появляться «коттеджные» поселки, а в центре города начали строится небоскребы-бизнес-центры. Самый главный проект России в этом направлении – Москва-Сити.

Однако кризис 2008 г., от которого Россия так и не оправилась, привел к невостребованности дорогих площадей в небоскребах. Часть офисных площадей (по мере технической и юридической возможности) стали переводить в гостиничные или апартаменты. Рынок статусной «загородки» стал все больше переходить на продажу участков без подряда. В итоге, за 20 лет после развала СССР в России установилась некая смесь из советских и американских урбанистических понятий 20-го века.
Выделим основные тренды, наблюдаемые на рынке в России, являющиеся, по мнению GVA Sawyer, следствием начала процесса смены градостроительной парадигмы.

Рынок офисной недвижимости

На офисном рынке наблюдается тренд на сокращение среднего лота, связанный с сокращением офисного персонала, числа новых рабочих мест, переходом бизнесов на дистанционный тип работы. Многие профессии в ближайшие несколько десятилетий будут автоматизированы, персонал будет заменен программными продуктами. Большие сокращения ожидаются в бухгалтерии, управленческом персонале среднего и низшего звена. Таким образом снижается спрос на классические офисные площади.

Наблюдаются тренды:

• уход от гигантомании офисного строительства;
• увеличение доли объектов смешанного использования (добавление к офисам иных функционалов для более полной реализации ресурсного потенциала территории);
• развитие коворкингов.

Рынок гостиничной недвижимости

На гостиничном рынке наблюдается тренд на размывание граней, включая  удаление «демаркационных линий» между отелями разной звездности (формальная обязательная классификация является вопросом административным, а не коммерческим), появление отелей смешанных форматов, например «поштел» как коммерчески эффективный гибрид хостеловской примитивности с разумной долей люксовости антуража.

Идет очевидная смена акцентов: общественные пространства становятся для гостя важнее самого номера, в котором он проводит все меньше времени.

Изменения планировочных и технологических решений гостиницы в некотором смысле приближают ее к жилому формату. В частности:

• совмещение лобби, холла и зоны питания;
• отказ от классических ресторанов с четко фиксированными временными слотами для завтрака-обеда-ужина;
• совмещение в одном здании отеля с апартаментами длительного/краткосрочного проживания.
 
Рынок торговой недвижимости

• Новые торгово-досуговые пространства (фуд-маркеты, фуд-парки, креативные пространства и пр.);
• увеличение доли развлекательной недвижимости: спрос на концертные площадки, выставочные и общественные пространства;
• достижение насыщения в сегменте классических региональных и супер-региональных ТРЦ.

ТРЦ будущего – это торгово-развлекательно-обучающе-досуговый парк, который может быть интегрирован в жилую среду и быть более-менее распределенным по пространству квартала. Однозначно, окупаемость такого объекта - не чета люксовой торговой галереи одежды и обуви.

Рынок жилой недвижимости

В жилой недвижимости набирает популярность квартальная застройка «европейского» типа. Основные черты такой застройки:

• малая или средняя этажность;
• уменьшение средней площади квартиры, евро-квартиры, студии;
• закрытые дворы без автомобилей, собственные участки земли у жителей первых этажей;
• совмещение различных форматов жилья в одном квартале: квартиры и таунхаусы;
• со стороны улицы первые этажи заняты под коммерческую функцию.

Общий вывод

Суммируя выделенные тенденции из разных секторов недвижимости, можно выделить общие тенденции по смене градостроительной парадигмы:

• квартальное планирование. На первом месте пешеход, а не автомобиль.
• Общественные пространства вместо «зеленых зон».
• Снижение средней высотности до 5-7 этажей (высота дерева).
• Децентрализация коммерческой недвижимости: многофункциональность как ответ на многозадачность.

Во многом выделенные тенденции перекликаются с концепцией «Нового урбанизма», возникшего в 80-х гг. в США как альтернатива спальной субурбии. Однако, если присмотреться повнимательнее, то становится очевидным, что эта концепция не совсем нова, а является усовершенствованной репликой парадигмы европейского градостроения 18-19 веков.

Выделенные тенденции являются пока слабо выраженными на рынке. По-прежнему массовая застройка российских городов, за редким исключением, представляет собой мрачное советское наследие, генпланы городов имеют четкое функционально разделение. Однако новые тенденции в градостроительстве, по мнению GVA Sawyer, являются прогрессивными и отвечающими тенденциям общечеловеческого развития и перехода к постиндустриальному обществу. Таким образом, переход России на новую градостроительную парадигму представляется неотвратимым, однако длительность «переходного» периода в текущей геополитической ситуации трудно прогнозируема.
 


иГРОКИ РЫНКА

Консалтинг и брокеридж

GVA Sawyer

Материалы по теме

KnowHow

Последние тренды e-commerce для онлайн-торговли

Одну десятую часть времени в интернете россияне проводят за онлайн-шопингом. Объемы интернет-торговли стабильно растут. 24 млн жителей страны регулярно совершают покупки в сети. В 2018 г. это число увеличится, а объемы интернет-торговли могут превысить 1 трлн руб. Вот 7 главных тенденций развития рынка электронной торговли.
07.05
Точка зрения

Программы лояльности в недвижимости: тренды и векторы развития

Aндрей Цирер, управляющий партнер российско-британского проекта Zirer, о клубах и программах лояльности в разных видах realty estate.

18.09
Экспертный анализ

10 трендов 2017 г. на рынке street-retail Санкт-Петербурга

Эксперты инвестиционно-управляющей компании STEIT рассказали об итогах 8 месяцев 2017 г. на рынке street-retail Санкт-Петербурга и выделили 10 ключевых тенденций, определяющих развитие сегмента.

31.08

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. PDF-версию можно посмотреть ЗДЕСЬ Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (8 - 14 августа)

Дебют регионального оператора коворкингов в Москве, открытие РЦ «Чижик», завершение строительства склада для «Яндекса», назначения в Ситилинк и Nikoliers, и другие новости в нашей традиционной подборке.
14.08
Источник: Пресс-служба KravtGroup
Проект

В Нижнекамске построят бизнес-отель

KravtGroup откроет бизнес-отель в Нижнекамске.

16.08
Источник: CRE
Конфликт

Апелляционный суд оставил в силе решение по H&M

Согласно решению суда, компания должна выплатить «Острову Мечты» 538 млн рублей.

12.08
Источник: CRE
Открытие

«АТ Недвижимость» ввела в эксплуатацию склад для «Яндекса»

Компания заняла 139 тыс. кв. м в «Логопарке Софьино». Кроме того, получено разрешение на строительство служебного здания площадью 3,3 тыс. кв. м для компании, управляющей логопарком.

11.08
Источник: пресс-служба ТЦ «Сиеста»
Проект

В «новой Москве» готовят к открытию ТЦ «Сиеста»

Торговый центр площадью 17 600 кв. м планируется открыть уже осенью 2022 года.
15.08
Источник: CRE
CRE Awards

Они поддержали CRE Federal Awards 2022!

Сектор Real Estate Consultants & Brokers
 
12.08
Источник: Asterus
Проект

Asterus завершил благоустройство «Ростех-Сити»

На пяти гектарах расположатся пешеходный бульвар и четыре водоема общей площадью около 1,35 тыс. кв. м.

11.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre