Ни холодно, ни жарко: МЦК не очень-то влияет на посещаемость ТЦ

Аналитики компании Knight Frank подсчитали, что в пешей доступности от 11 станций МЦК функционирует 12 торговых центров, при этом значительный рост трафика после открытия станций зафиксирован только в 3 объектах («Подсолнухи», «Мозаика», «Парк Хаус Владыкино») – причем диапазон показателей разнится от роста в 4 раза до всего 6%.

9596
• В рамках исследования аналитиками Knight Frank был проведен анализ пассажиропотоков станций в зависимости от направления следования. В результате станции МЦК были классифицированы на «конечные» (на которых люди не делают пересадок, а завершают или начинают свой маршрут), «пересадочные» и «смешанные» (на которых пассажиры одновременно делают пересадку и завершают/начинают поездку). Затем были определены ТЦ у станций МЦК, которые также были классифицированы по степени удаленности от станции: имеющие свой выход с платформы, находящиеся на небольшом удалении до 100 м и находящиеся на удалении более 100 м. Были проведены замеры трафика в каждой из групп для расчета распределения потоков, затем на основе открытых данных о посещаемости ТЦ за 2015-2016 гг. был сделан расчет прироста трафика с учетом расположения, площади объекта, года ввода в эксплуатацию и т.п.

• На текущий момент МЦК состоит из 31 станции. По официальной информации Московского метро, ежедневно МЦК пользуются около 400 тыс. пассажиров (около 700 тыс. поездок). Для сравнения: пассажиропоток классических линий метрополитена – больше 9 млн поездок за день или около 3 млн пассажиров. По данным Департамента транспорта и развития дорожно-транспортной инфраструктуры города Москвы, основной профиль пользователей МЦК: 61% – пересели с метро, 26% – с электричек, 13% – жители прилегающих к новым станциям районов. 

• Открытие станций МЦК в большей степени повлияло на рост трафика в торговых центрах в непосредственной близости. Тем не менее, только рядом с 11 из 31 станции МЦК работают концептуальные торговые объекты, т.е. две трети станций не охвачены крупными объектами торговой недвижимости. 

• В зоне действия 11 станций МЦК функционируют 12 торговых центров, также в планах строительство OzzMall вблизи станции Угрешская. 

• Непосредственный вход\выход на территорию ТРЦ имеют две станции: Дубровка в ТРЦ «Мозаика» и Балтийская в ТРЦ «Метрополис».



• Следующая группа объектов находится на удалении не более 100 м от станции: ТЦ «Подсолнухи» около Бульвара Рокоссовского, ТРЦ «РИО Севастопольский» около Крымской, «Афимолл Сити» рядом со станцией Деловой центр.

• Более половины торговых центров расположены на удалении более 100 м: «Парк Хаус» у Владыкино, «Золотой Вавилон Ростокино» у Ростокино, «Город на Рязанском шоссе» вблизи Нижегородской, «Ривьера» у ЗиЛа, «Капитолий» – второй торговый центр около Крымской,  «Гагаринский» у Площади Гагарина и «Хорошо!» у Хорошёво.



• Большинство проектов были заявлены к вводу до утверждения планов по развитию МЦК, поэтому девелоперы прорабатывали концепцию, учитывая текущую на тот момент пешеходную и транспортную доступность. 

• Достаточно ярким примером влияния МЦК на торговые центры являются показатели посещаемости ТРЦ «Мозаика», имеющего непосредственный выход со станции на свою территорию. Рост трафика составил около 30% по сравнению с периодом до открытия станции. 

• По словам Евгении Хакбердиевой, директора департамента торговой недвижимости Knight Frank, не всегда рост трафика приводит к росту NOI. Надо смотреть на качество этого трафика и на его циркуляцию внутри молла. Как показывает опыт с открытием станций МЦК, проходимость в разы возрастает только в отдельных зонах ТЦ, в частности, в галереях, связанных со станцией, во входных группах – по пути следования «платформа-выход в город». С потоком новых посетителей надо уметь работать, чтобы конвертировать этот проходящий поток в реальных покупателей. Со стороны ТЦ – это создание удобных проходов, подбор арендаторов для удовлетворения потребностей клиентов по пути к выходу, со стороны арендатора – обеспечение бесперебойной работы торгового зала и персонала в нем. 

• ТРЦ «Метрополис» также имеет непосредственный выход с платформы в торговый центр, однако это станция пересадки, огромный трафик проходит только через несколько галерей центра, а поскольку показатели данного объекта и до открытия МЦК были высокими, то прирост трафика оказался небольшим – 11%. Аналитики Knight Frank отмечают, что данную станцию можно частично считать «конечной» для сотрудников БЦ «Метрополис». Таким образом, связь платформы с БЦ сделали второй этаж первым по оборотам и посещаемости. 



• Самый значительный прирост трафика - в 4 раза - зафиксирован у ТЦ «Подсолнухи». Открытие станции в относительно замкнутой части района изменило маршруты следования жителей, поскольку станция, по классификации Knight Frank, является «конечной», торговый центр получил возможность конвертировать большую часть нового потока пассажиров в своих посетителей. На трафик «Подсолнухов» влияет не только расположенная в непосредственной близости станция Бульвар Рокоссовского, но и соседствующие с ней Белокаменная и Локомотив, Следует учесть, что за прошедший календарный год и сам торговый центр претерпел изменения, повысившие его привлекательность: ротация арендаторов, создание уникального фуд-холла, организация развлекательных мероприятий.

• Объект группы ТЦ, расположенный на удалении не более 100 м от станции МЦК, – ТРЦ «Афимолл Сити», изначально имевший выходы со станции метро Выставочная, а теперь еще и со станции Большой кольцевой линии, не испытывал проблем с посещаемостью, поскольку основной контингент посетителей в будни – сотрудники бизнес-центров в ММДЦ «Москва-Сити». Его трафик имеет тенденцию к росту, скорее, зависящую от темпов ввода новых офисов в эксплуатацию. Оценка влияния МЦК на трафик «Афимолл Сити» составила порядка 10% прироста.  



• ТЦ «РИО Севастопольский», несмотря на достаточно близкое расстояние до новой станции, получил прирост трафика всего 6%, что обусловлено давно сформировавшейся постоянной аудиторией торгового центра, открывшегося в 2005 г. 

ТРЦ «Капитолий» на Севастопольском проспекте – второй объект, на который оказывает влияние пассажиропоток станции Крымская. Его результат по приросту трафика достиг 9%. Как и ТЦ «РИО», он имеет сложившуюся постоянную аудиторию посетителей, прирост обусловлен скорее перераспределением пассажиропотоков между станциями метро и МЦК. 

• В ТЦ «Парк Хаус Владыкино» хороший прирост трафика на 16% обусловлен расположением, схожим с ТЦ «Подсолнухи». Открытие станции «Владыкино», по классификации Knight Frank являющейся конечной, перераспределило внутрирайонные потоки жителей. 

• Для ТРЦ «Золотой Вавилон Ростокино» открытие станции «Ростокино» не оказало сильного влияния, прирост составил всего 6%. Возможно, ситуация изменится после окончания реновации, и новый бренд сможет достичь синергии с МЦК в привлечении целевой аудитории. 



• Открытие станции Нижегородская неподалеку от торгового центра «Город на Рязанском проспекте» позволило увеличить трафик на 13%.

• ТРЦ «Ривьера» открылся в апреле 2016 г., в период слабой заполняемости торговых центров, и к моменту ввода в эксплуатацию станции «ЗИЛ» вакансия в проекте составляла около 15%. Объект еще выходил на свои проектные мощности, так что прирост трафика в 17% – это заслуга в большей степени менеджмента ТРЦ, нежели влияние транспортной инфраструктуры.  Пассажиропоток станции – менее 25 тыс. человек в месяц, что явно недостаточно для оказания заметного влияния на посещаемость объекта с GLA порядка 100 000 кв. м. Аналитики Knight Frank прогнозируют, что ситуацию изменит к лучшему ввод жилых объектов на территории «ЗИЛа». В результате реновации района появятся свыше 60 тысяч рабочих мест и более 70 тысяч квартир.

• Аналогичный пример – ТРЦ «Гагаринский», имеющий неплохую доступность от станции метро, он оказался на равном удалении от линии метрополитена и МЦК, поэтому прирост трафика составил всего 6% за счет изменения маршрута пассажиров.



ТРЦ «Хорошо!» открылся почти одновременно с ближайшей станцией МЦК «Хорошёво». Таким образом, в транспортной доступности объекта уже учитывался пассажиропоток МЦК, фактический прирост составил 8%. 

• Аналитики Knight Frank прогнозируют дальнейшее развитию прилегающих к станциям МЦК территорий. Суммарно около станций МЦК насчитывается около 3 500 га территорий бывших промпредприятий или более 3% от общей площади всей «старой» Москвы, что является большим ресурсом для развития градостроительного потенциала столицы. Такие объемы позволяют создавать застройку различного целевого назначения, в том числе многофункциональные территории, сохраняющие баланс между жилой и коммерческой застройкой. Примерами реновации бывших промрайонов около станций московского центрального кольца являются: ЖК «Символ» около станции «Шоссе Энтузиастов», на территории завода «Серп и Молот», где будет построено 1,5 млн кв. м недвижимости. Суммарная площадь квартир – 857 тыс. кв. м, коммерческая недвижимость, в том числе два крупных общественно-деловых центра общей площадью около 260 тыс. кв. м. Также проект «Зиларт» на территории Завода им. Лихачева (1,5 млн кв. м строений), торговая недвижимость представлена ТРЦ «Ривьера». ЖК «Life-Ботанический Сад» у станции Ботанический сад с около 135 тыс. кв. м недвижимости: офисы, торговый комплекс на 45,4 тыс. кв. м, апарт-отель.

• У станции Угрешская заявлен проект торгово-развлекательного центра OzMall на Волгоградском проспекте (территория бывшего завода «Москвич»), предполагаемая площадь объекта - более 200 тыс. кв. м.

• По данным на конец прошлого года в Москомархитектуры на рассмотрении находятся 25 проектов по редевелопменту промышленных зон. 


иГРОКИ РЫНКА

NF Group

Хакбердиева Евгения

Консалтинг и брокеридж

NF Group

Сверхбольшой торговый центр

Ривьера

Материалы по теме

Экспертный анализ

МЦК: радужные перспективы глазами JLL

Компания JLL проанализировала влияние Московского центрального кольца (МЦК) на транспортную доступность районов столицы и развитие рынка недвижимости.

09.01
Экспертный анализ

Как развивать территории вокруг МЦК?..

Развитие транспортной инфраструктуры столицы открывает перспективы развития прилегающих территорий. Специалисты инвестиционной компании KEY CAPITAL, управляющей компании FlaconX и компании Cushman&Wakefield считают, что площадки вдоль МЦК привлекательны не только для строительства жилья, но и для создания многофункциональных комплексов (МФК) и специализированных кластеров. 

31.10
Экспертный анализ

Офисного кольца у МЦК не будет

Собственник ГК «ЭКООФИС» Андрей Ковалев оценил перспективы офисного рынка в связи с открытием дополнительного транспортного кольца в Москве.

12.09

журнал CRE 4 (438)

Апрель
Вышел из печати CRE № 4 (438).   Читайте в номере:   CRE Moscow AWARDS 2024 ЛИДЕРЫ НОВОЙ РЕАЛЬНОСТИ Спецвыпуск о номинантах премии   Девелопмент OFFprICE В 2024-м офисы на продажу останутся одним из двигателей рынка   Тема номера ЛЁГКОЙ ПОСТУПЬЮ В 2024 году объем light industrial только в Москве может достичь 1,2-1,3млн кв.м   Тенденции СТРАННЫЕ ПЕРСПЕКТИВЫ Многие ТРЦ ждет «суровый американский сценарий» – редевелопмент со строительством жилья, апартаментов или МФЦ   Nota...

Популярное

Источник: cre.ru
CRE Awards

Победители CRE Moscow Awards 2024

Поздравляем победителей XXI Премии CRE Moscow Awards 2024, торжественное награждение которых прошло сегодня в Барвиха Luxury Village!
18.04
Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (15-21 апреля)

В Барвихе объявили победителей CRE Moscow Awards 2024, Pridex отчитался по выручке, Александр Ходоров перешел из Comcity в O1 Properties, в Казахстане крупная складская сделка, фитнес-центры становятся главными ньюсмэйкерами в торговой недвижимости, а эксперты рынка обсудили крупнейшие сделки последний дней - продажу ЦДМ и портфеля Ceetrus - для журнала CRE Retail.
21.04
Источник: CRE
Игроки рынка

Выручка Pridex в 2023 году достигла 54,5 млрд рублей

Портфель активных проектов компании превысил 220 тыс. кв. метров.
18.04
Источник: O1 Properties
Назначения

Александр Ходоров перешел в O1 Properties

Александр назначен на должность финансового директора компании.
18.04
Источник: ЦДМ
Экспертный анализ

Рыночек порешал

На днях было объявлено о закрытии сразу двух сделок, названных отдельными экспертами «нерыночными» или «рыночными с оговорками» – ГК «Киевская площадь» купила у «Галс-Девелопмент» ЦДМ, а «Торговые галереи» – российский портфель активов входящей в группу семьи Мюлье Ceetrus. Обе сделки имеют все шансы стать не только самыми крупными в сегменте торговой недвижимости, но и по итогам 2024 года в целом.

Текст: Евгений Арсенин. Журнал CRE Retail
17.04
Источник: CRE
Сделка

Российский е-com идет в Казахстан

Крупный российский онлайн-ритейлер арендовал единственный складской комплекс класса А в г. Актобе на северо-западе Казахстана. Площадь арендованных помещений - 5 тыс. кв. м. Консультантом сделки выступила компания IBC Real Estate.
18.04
Источник: cre.ru
Проект

«Страна Девелопмент» застроит «Сити-2»

В «Москва-Сити» появится еще один квартал небоскребов.
 
18.04

подпишись НА эксклюзивные новости cre