Как бизнес увеличивает объемы при дефиците качественных офисов?

Иван Починщиков, управляющий партнер компании IPG.Estate

4288

Объемы бизнеса в Санкт-Петербурге увеличиваются с каждым годом, несмотря на явный дефицит качественных офисных площадей. Сегодня суммарный объем качественных свободных площадей на рынке офисной недвижимости составляет всего 180 000 кв. м, что равняется 7% от общего объема в 2,6 млн кв. м.

Экспонируемые на рынке площади класса А – небольшие офисные блоки до 1 000 – 1 500 кв. м. Этого достаточно, чтобы закрыть спрос со стороны небольших компаний, которые запрашивают по 200-500 кв. м, но предложить достойную подборку офисов площадью более 1 000 кв. м практически невозможно – приходится искать нетривиальные решения. Ситуация обостряется, если учитывать требования по локации или арендной ставке.

В 2018 г. объем поглощения составил порядка 100 000 кв. м, из которых 70% приходится на офисы площадью более 1 000 кв. м. При этом важно учитывать, что объем нового спекулятивного предложения в прошлом году составил всего порядка 16 000 кв. м, которые практически сразу ушли с рынка.

В этом году мы прогнозируем, что на рынке появится немногим больше 80 000 кв. м качественных площадей, по которым уже ведутся предварительные переговоры, частично подписаны договоры о намерении. Фактически, нас ожидает повторение ситуации прошлого года, следовательно, уровень вакантных площадей будет сокращаться, а ставки – расти.

С другой стороны, в перспективе 2-3 лет нас не ожидает массовый «бум» строительства офисных центров – девелоперы научены опытом 2008 г., когда рынок оказался в упадке, и опытом 2014-2015 гг., когда от падения рынок Петербурга удержал «Газпром», не готовый пойти на риск. Тем более, что все ждут окончательного переезда монополиста в новую штаб-квартиру – точной прогноз о том, что будет с площадями, арендуемыми «Газпромом» и его структурами, дать никто не решается. Пока очевидно только одно – несмотря на замедление роста, «Газпром» продолжает занимать значительную долю в структуре поглощения, которая в 2018 г. составила 23% против 26% в 2017-м.

Лидером по поглощению в 2018-м стал IT-сегмент с показателем в 29%, который в свою очередь наращивает долю с каждым годом. Предпосылки этому очевидны – сегмент растет за счет развития уже существующих компаний, выхода новых международных и московских, запуска стартапов, которые в перспективе могут вырасти, как это было практически со всеми знаковыми игроками в айти.

Компаниям, которые продолжают расти и развиваться, строить стратегии развития хотя бы на 4-5 лет вперед, учитывать возможности расширения офисных площадей в текущих условиях довольно сложно. Как и увидеть нетривиальные решения.

Есть три непростых пути. Первый – выбирать из объема спекулятивного предложения, включая строящиеся объекты, но при этом, возможно, придется поступиться какими-то требованиями: чаще всего либо локацией, либо бюджетом, если расположение в определенном районе принципиально. Например, компания Mail.ru на сегодняшний день занимает площади в «Доме Зингера» и продолжает расширять в бизнес-центре Renaissance Pravda.

Второй путь – строительство по build-to-suit по собственным требованиям. Яркий пример – IT-компания Jet Brains, выросшая из стартапа, которая в 2016 г. купила БЦ Univers, который ранее арендовала, а в 2018 г. выкупила два апарт-отеля на берегу Финского залива, которые переформатирует под собственные нужды.

Третий – редевелопмент зданий промышленного назначения под офисные функции. Последние два варианта потребуют значительных инвестиций и определенный срок ожидания готовности проекта, но при этом будут соответствовать изначально всем требованиям компании, включая возможность дальнейшего развития и роста в долгосрочной перспективе. В подтверждение тому – БЦ «Смоленский» (бывший корпус завода имени М.И. Калинина) и компания Nexign, которая не побоялась зайти на бывшие заводские территории и создать для себя современный и технологичный офис. Изначально компания арендовала 9 800 кв. м, а через год уже расширилась еще на 5 000 кв. м.

Подобные примеры не единичны. Они демонстрируют факт, что все участники офисного сегмента – девелоперы и управляющие компании, собственники бизнеса, консультанты и брокеры – научились подстраиваться под постоянно изменчивый рынок, внедряя новые инструменты и предлагая неочевидные решения.



иГРОКИ РЫНКА

IPG.Estate

Починщиков Иван

Консалтинг и брокеридж

IPG.Estate

Материалы по теме

Экспертный анализ

В Петербурге все сложнее арендовать крупный офис

Квартальный рост ставок аренды на офисы в Петербурге оказался максимальным за последние шесть лет, считают в JLL.
 
22.04
Исследования рынка

В Петербурге выросли офисные арендные ставки

В 1 квартале 2019 г. уровень вакансии на рынке офисной недвижимости не изменился относительно итогового показателя 2018 г. По данным на конец марта 2019 г. свободно около 165 000 кв. м, или 5.5%.
17.04
Исследования рынка

Итоги 1 квартала на рынке офисов Петербурга

Аналитики компании Knight Frank St Petersburg рассказали, каким стал первый квартал для офисного рынка Северной столицы.

12.04

журнал CRE 9-10 (408-409)

Май 2022
Журнал выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум http://spectrum-group.ru/   Raven Russia www.rrpa.ru Nikoliers https://www.nikoliers.ru/   Radius Group www.radiusrussia.com   Knight Frank www.kf.expert   Metrika Investments https://metrikainvestments.com/ CORE.XP https://rentnow.ru   ricci https://ricci.ru/ В НОМЕРЕ:  Фоторепортаж CRE MOSCOW АWARDS-2022: «ДЕНЬ РОЖДЕНИЯ ЗАВТРА»   Актуально РАБОТНИК НЕ ВОЛК За два месяца кадровый «рынок кандидата» трансфо...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (27 июня - 3 июля)

Крупнейшие сделки в офисной и складской недвижимости, уход IHG из России, ребрендинг «Рабочей станции» и другие новости в традиционной подборке самых читаемых за неделю.
03.07
Источник: gusn.mosreg.ru
Сделка

«PNK парк Новая Рига» продан

Компания PNK group продала склад на Новой Риге.
 
29.06
Источник: cre.ru
Игроки рынка

IHG тоже прощается с Россией

Владеющая сетями Holiday Inn и Crowne Plaza компания IHG прекращает работу в России.
 
28.06
Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Весело и пусто

Ресторанный сегмент сохраняет статус «все сложно»: сначала - пандемия коронавируса, затем — события последних четырех месяцев. Сейчас игроки говорят о дефиците всего – от импортного алкоголя и продуктов до клиентов. Надежды на коллективного внутреннего туриста, которому при полузакрытых границах неизбежно придется путешествовать по России и тратить деньги там же, оправдаются вряд ли, прогнозируют эксперты.
 
30.06
Источник: Пресс-служба KW
Игроки рынка

«Рабочую станцию» переименовали

Сеть сервисных офисов «Рабочая станция» будет работать под новым брендом.
 
29.06
Источник: Пресс-служба RRG
Назначения

Новое назначение в RRG

Светлана Ярова получила новую должность.
 
30.06
Источник: Пресс-служба ГК «Пионер»
Игроки рынка

«Пионер» предлагает офисы в Ostankino Business Park

В Ostankino Business Park стартовала продажа офисов.
 
29.06

подпишись НА эксклюзивные новости cre