Работа в девелоперском бизнесе всегда требовала тщательного подхода к выбору земельного участка под застройку. Ошибка на этом этапе нередко приводит к тому, что реализация проекта становится невозможной, либо проект существенно теряет технико-экономическую привлекательность. Чтобы этого избежать, в процессе выбора участка необходимо обращать внимание на ряд ключевых факторов.
Базовая проверка
К градостроительной документации различных уровней относятся документы территориального планирования, градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки), документация по планировке территории, а также региональные и местные нормативы градостроительного проектирования. Именно эти документы регулируют, что можно построить на участке, какой высоты и в каком объеме, требуется ли сохранение каких-то объектов на территории и т.д.
Анализ начинается с изучения документов территориального планирования, одним из которых является Генплан. Генплан содержит картографические материалы и текстовую часть. С его помощью определяют, к какой функциональной зоне относится участок. То есть под какую функцию он может быть использован: жилую, коммерческую, производственную или иную.
Правила землепользования и застройки уточняют, какие существуют виды разрешенного использования участка, каковы предельные параметры застройки, отступы от границ участка и т.д. Социальная инфраструктура нормируется в «Региональных нормативах градостроительного проектирования».
При анализе участка для строительства многоквартирного жилого дома необходимо определить, сколько мест есть в школах, садиках и больницах в непосредственной близости. То есть - достаточно ли имеющейся социальной инфраструктуры или придется планировать строительство этих объектов в рамках своего участка. Подобные вопросы решаются в рамках разработки проекта планировки территории. Важно понимать, что градостроительное развитие окружения также влияет на коммерческий потенциал земли.
По итогам анализа участка составляется дорожная карта согласований: возможность и последовательность корректировки градостроительной документации всех уровней.
В зонах особого внимания
Отдельное внимание при оценке градостроительного потенциала участка следует обращать на зоны с особыми условиями использования. Есть несколько видов таких зон, и любая из них может стать стоп-фактором для возведения того или иного вида недвижимости. В их числе: санитарно-защитные зоны, зоны охраны и территории объектов культурного наследия, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы и т.д.
При девелопменте в Санкт-Петербурге стоит уделять особое внимание историко-культурному анализу, включая изучение объектов культурного наследия в непосредственной близости от рассматриваемого участка, ограничений по охранным зонам, а также проводить обзор исторических и графических источников в случае необходимости. Сохранение архитектурного наследия – один из основных принципов градостроительной политики северной столицы. Этот принцип реализуется через ряд дополнительных, более жестких по сравнению с федеральными, нормативно-правовых актов.
Известен случай, когда служба госстройнадзора и экспертизы Петербурга (Госстройнадзор) отозвала разрешение на строительство жилого дома на Светлановском проспекте, 15. Участок для строительства попал в защитную зону памятника «Больница Ольгинского приюта», и Куйбышевский районный суд признал выданное разрешение на строительство незаконным.
Стоимость земельного участка
Стоимость земельного участка под строительство жилых и коммерческих объектов напрямую связана с количеством квадратных метров, которые можно на нем возвести.
Чем выше степень готовности исходно-разрешительной документации, тем ниже уровень рисков, связанный со снижением технико-экономических параметров застройки. При этом стоимость таких участков возрастает, а количество вариантов для изменения проекта уменьшается.
Точные параметры застройки отражаются в разрешении на строительстве, которое девелопер получает после успешного прохождения экспертизы проектно-сметной документации. На данном этапе риски практически отсутствуют, хотя встречаются ситуации, когда разрешение на строительство отзывается. К существенным минусам можно отнести ограниченную возможность корректировки проектной документации в рамках разработки рабочей документации.
В ППТ и ГПЗУ отражаются лишь предельные параметры застройки. Они нередко оказываются недостижимыми при разработке проекта, особенно при застройке в центре города, где влияние оказывают такие факторы, как инсоляция и т.д. Тем не менее, покупка участка на данном этапе обеспечит приемлемый уровень рисков, а также возможность сделать «проект под себя». На этом этапе стоит обратить внимание также и на дополнительные ограничения, связанные с зонами особого использования территорий.
Действительно выгодно можно приобрести участок без градостроительной документации. Однако именно на этом этапе требуется детальный анализ градостроительного потенциала. И именно на этом этапе существует наибольший риск купить участок, на котором ничего нельзя построить в принципе.
В качестве примера можно привести случай с компанией «Тандем-Истейт», которая приобрела промышленный участок площадью 18,6 га на территории бывшего Петербургского трамвайно-механического завода (Чугунная ул., 2) и не сразу смогла перевести его в жилую зону.
Необходимо отметить, что чрезмерно заниженная стоимость земельных активов должна служить сигналом для более тщательной проверки документации.
Вывод
Выбор участка под строительство — это фундамент всего будущего процесса девелопмента. Кроме перечисленных выше существует огромное количество факторов, которые могут позитивно или негативно повлиять на реализацию проекта. Избежать неприятных ситуаций и непредвиденных затрат поможет проведение комплексного анализа земельного участка перед его приобретением.
Базовая проверка
К градостроительной документации различных уровней относятся документы территориального планирования, градостроительного зонирования (правила землепользования и застройки), документация по планировке территории, а также региональные и местные нормативы градостроительного проектирования. Именно эти документы регулируют, что можно построить на участке, какой высоты и в каком объеме, требуется ли сохранение каких-то объектов на территории и т.д.
Анализ начинается с изучения документов территориального планирования, одним из которых является Генплан. Генплан содержит картографические материалы и текстовую часть. С его помощью определяют, к какой функциональной зоне относится участок. То есть под какую функцию он может быть использован: жилую, коммерческую, производственную или иную.
Правила землепользования и застройки уточняют, какие существуют виды разрешенного использования участка, каковы предельные параметры застройки, отступы от границ участка и т.д. Социальная инфраструктура нормируется в «Региональных нормативах градостроительного проектирования».
При анализе участка для строительства многоквартирного жилого дома необходимо определить, сколько мест есть в школах, садиках и больницах в непосредственной близости. То есть - достаточно ли имеющейся социальной инфраструктуры или придется планировать строительство этих объектов в рамках своего участка. Подобные вопросы решаются в рамках разработки проекта планировки территории. Важно понимать, что градостроительное развитие окружения также влияет на коммерческий потенциал земли.
По итогам анализа участка составляется дорожная карта согласований: возможность и последовательность корректировки градостроительной документации всех уровней.
В зонах особого внимания
Отдельное внимание при оценке градостроительного потенциала участка следует обращать на зоны с особыми условиями использования. Есть несколько видов таких зон, и любая из них может стать стоп-фактором для возведения того или иного вида недвижимости. В их числе: санитарно-защитные зоны, зоны охраны и территории объектов культурного наследия, водоохранные зоны и прибрежные защитные полосы и т.д.
При девелопменте в Санкт-Петербурге стоит уделять особое внимание историко-культурному анализу, включая изучение объектов культурного наследия в непосредственной близости от рассматриваемого участка, ограничений по охранным зонам, а также проводить обзор исторических и графических источников в случае необходимости. Сохранение архитектурного наследия – один из основных принципов градостроительной политики северной столицы. Этот принцип реализуется через ряд дополнительных, более жестких по сравнению с федеральными, нормативно-правовых актов.
Известен случай, когда служба госстройнадзора и экспертизы Петербурга (Госстройнадзор) отозвала разрешение на строительство жилого дома на Светлановском проспекте, 15. Участок для строительства попал в защитную зону памятника «Больница Ольгинского приюта», и Куйбышевский районный суд признал выданное разрешение на строительство незаконным.
Стоимость земельного участка
Стоимость земельного участка под строительство жилых и коммерческих объектов напрямую связана с количеством квадратных метров, которые можно на нем возвести.
Чем выше степень готовности исходно-разрешительной документации, тем ниже уровень рисков, связанный со снижением технико-экономических параметров застройки. При этом стоимость таких участков возрастает, а количество вариантов для изменения проекта уменьшается.
Точные параметры застройки отражаются в разрешении на строительстве, которое девелопер получает после успешного прохождения экспертизы проектно-сметной документации. На данном этапе риски практически отсутствуют, хотя встречаются ситуации, когда разрешение на строительство отзывается. К существенным минусам можно отнести ограниченную возможность корректировки проектной документации в рамках разработки рабочей документации.
В ППТ и ГПЗУ отражаются лишь предельные параметры застройки. Они нередко оказываются недостижимыми при разработке проекта, особенно при застройке в центре города, где влияние оказывают такие факторы, как инсоляция и т.д. Тем не менее, покупка участка на данном этапе обеспечит приемлемый уровень рисков, а также возможность сделать «проект под себя». На этом этапе стоит обратить внимание также и на дополнительные ограничения, связанные с зонами особого использования территорий.
Действительно выгодно можно приобрести участок без градостроительной документации. Однако именно на этом этапе требуется детальный анализ градостроительного потенциала. И именно на этом этапе существует наибольший риск купить участок, на котором ничего нельзя построить в принципе.
В качестве примера можно привести случай с компанией «Тандем-Истейт», которая приобрела промышленный участок площадью 18,6 га на территории бывшего Петербургского трамвайно-механического завода (Чугунная ул., 2) и не сразу смогла перевести его в жилую зону.
Необходимо отметить, что чрезмерно заниженная стоимость земельных активов должна служить сигналом для более тщательной проверки документации.
Вывод
Выбор участка под строительство — это фундамент всего будущего процесса девелопмента. Кроме перечисленных выше существует огромное количество факторов, которые могут позитивно или негативно повлиять на реализацию проекта. Избежать неприятных ситуаций и непредвиденных затрат поможет проведение комплексного анализа земельного участка перед его приобретением.
