Что ждет российские гостиницы?

Михаил Девятов, управляющий директор UFG Wealth Management
 
5064

Общие тенденции

Москва продолжает оставаться деловым центром, и основная активность и развитие рынка происходят именно здесь. На наш взгляд, 2019 год покажет очень умеренный рост как в плане операционных показателей, так и в плане туристического потока. Это обусловлено несколькими факторами: во-первых, увеличением внутреннего туризма за счет обвала рубля в 2014 г., во-вторых, ростом внешнего туризма и, как следствие, упрощением визового режима с Китаем.

Если говорить о гостиничном рынке в 2018 г., то, бесспорно, важным фактором роста послужило проведение Чемпионата мира по футболу. Москва несомненно выиграла в большей степени, так как на ее территории было проведено около 12 матчей. Также столица была главным транспортным узлом, куда прибывали все болельщики. По официальным данным, Москву посетило около 4 млн туристов за время проведения чемпионата. Сегментация по странам иностранных фанатов выглядит следующим образом: 8% - фанаты из Китая; 6% - из США; 5% - из Мексики, а также 4% составляет доля болельщиков из Аргентины, Бразилии, Великобритании, Колумбии и Германии.

Если говорить об операционных показателях, то все категории отелей показали прирост в 2018 г. Рекордный прирост на 44,2% (источник С&W) показателя доходности на номер (RevPar) связан с ростом цен за размещение (ADR) на 36,5% и загрузки. Рост показателей, конечно, обусловлен одним месяцем – июнем. Лидерами по росту цен за размещение (ADR) стали самые высокие сегменты рынка – люкс (+72%) и верхний предел высокого ценового сегмента (+55%). Что касается показателей загрузки, то лидерами являются высокий и верхний предел среднего ценового сегмента: +10% и +12% соответственно (источник - CBRE). В 2018 г. гостиничный рынок Москвы пополнился шестью брендированными отелями с общим номерным фондом около 1,5 тыс. номеров. Среди открывшихся гостиниц: DoubleTree by Hilton Moscow Vnukovo Airport (432 номера), Ibis Domodedovo Airport (152 номера), Holiday Inn Express Khovrino (171 номер), Holiday Inn Express Sheremetyevo (198 номеров), Pentahotel Москва Арбат (228 номеров) и Radisson Blu Олимпийский (379 номеров).



Первый квартал 2019 г. был отмечен незначительным приростом (2% - источник JLL) операционных показателей по сравнению с тем же периодом 2018 г., в том числе средняя стоимость номера увеличилась незначительно (менее чем на 1%). Наиболее показательными будут результаты 2 квартала 2019 г., где можно будет полностью оценить влияние чемпионата мира на рынок гостиничной недвижимости.

Новое предложение 2018 г. в высоком сегменте отразилось на снижении уровня загрузки в первом квартале 2019 г. по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (на 5% до 69%). Этот сегмент немного потерял по тарифу (снижение - менее 1%). Что касается средних ценовых сегментов, гостиницам верхнего предела среднего ценового сегмента удалось нарастить уровень загрузки до 72,5%, что на 6% выше аналогичного показателя прошлого года. При этом средний тариф в данном сегменте немного снизился до 4,6 тыс. руб. – минус 2% по сравнению с аналогичным периодом.  В первом квартале на гостиничный рынок Москвы вышел всего один новый отель - Holiday Inn Express Бауманская (128 номеров) (источник - CBRE).



О вызовах и новых возможностях

В качестве нового вызова можно отметить большой ввод гостиничных проектов к началу Чемпионата мира. Это может значительно повлиять на операционные показатели гостиниц в перспективе. Если в Москве и Санкт-Петербурге в связи с востребованностью и деловым статусом этих городов показатели могут показать прирост, то в регионах из-за отсутствия комплексной структуры развития и стратегического планирования рынок может стагнировать и даже падать. На 2019 год только в Москве запланировано к вводу приблизительно 1000 номеров, что также может иметь влияние на операционные показатели.

Гостиничный рынок в России не так сильно развит и характерен низким проникновением брендов, как, например, европейские рынки, где операторы достаточно гибко ведут бизнес, представлены во множестве разных форматов и брендов и готовы подстраиваться под клиентов.

По мнению консультантов, именно отсутствие радикальных улучшений в экономике страны, а также неясные прогнозы с восстановлением темпов роста, превышающих среднемировые, является причиной того, что в пятилетней перспективе (2019–2024 гг.) средний прирост номерного фонда современного качества будет незначительным.

О конкуренции

Гостиничный рынок имеет ряд неоспоримых преимуществ, таких как: узнаваемость бренда, безопасность, глобальная система и сервисы бронирования, маркетинг, программы лояльности, уровень сервиса – все это немаловажные факторы для туристов, особенно для тех, кто имеет какие-либо предрассудки, в том числе и о безопасности своего пребывания. Поэтому, на наш взгляд, альтернативные формы краткосрочного пребывания уступают традиционному формату гостиниц.

Крупные гостиничные операторы пробуют альтернативные форматы, создавая конвергенцию между альтернативными формами пребывания и традиционными, создавая, например, сервисные апартаменты. Зачастую под этим термином подразумевают меблированные и полностью готовые для проживания, а также к сдаче в краткосрочную и долгосрочную аренду апартаменты. Это понятие подразумевает под собой обязательное наличие круглосуточно работающей УК и консьерж-сервиса, способных в любую минуту решить возникшую у жильцов проблему или оказать сервис-услугу (химчистка, доставка продуктов, вызов такси). Сервисные апартаменты обладают внутренней инфраструктурой, часто под этим подразумеваются тренажерный или фитнес-зал, бассейн, кафе, круглосуточные магазины и аптеки. У нас такой формат только набирает популярность. 

О прогнозах

Если говорить о влиянии Чемпионата мира на гостиничный рынок в целом, то стоит отметить, что это было кратковременное влияние на операционные показатели и прирост туристического потока. К концу 2018 г. рынок стабилизировался и вернулся к привычным показателям. По мнению экспертов, никаких значительных изменений происходить в 2019 г. не будет.

По прогнозам компании CBRE, рынок продолжит постепенный рост в 2019 г., который будет сопоставим с 2017 годом.

Операционные показатели будут также показывать умеренный рост и постепенно возвращаться к докризисным показателям.
В 2019-2020 гг. тенденции роста международного брендированного предложения 4-5* продолжатся. На данный момент заявлено более 2 тыс. номеров.

Растет заинтересованность международных брендов к Москве. В 2018 г. открылся Pentahotels Moscow-Arbat (Rosewood Hotel Group). В процессе строительства находятся отели, планируемые к управлению под брендами международных операторов, которые ранее не присутствовали на рынке города -Toyoko Inn, Mandarin Oriental, 7 Days Premium.



Стоит отметить, что для туристов интересны города с богатой историей, большим количеством музеев и развлекательных мероприятий. Например, в Москве по инициативе администрации был сформирован и реализован календарь мероприятий, который в значительной степени повлиял на привлекательность столицы. Одним из самых успешных проектов стали «Московские сезоны» - цикл сменяющих друг друга городских ярмарок, фестивалей, концертов, из которых особой популярностью пользуются «Путешествие в Рождество», «Московская весна», «Московское лето», «Золотая осень». Согласно статистике, «Московские сезоны» привлекли около 66 млн посетителей.

Так же происходит и в крупных европейских городах, где преобладает большое количество интересных мероприятий, открыто большое количество музеев и проводятся разнообразные активности. У каждого города есть своя специфика: проведение сугубо деловых мероприятий, культурные столицы с широким выбором разнообразных активностей или сугубо пляжный отдых. 

Для российского рынку очень характерна централизация. Например, более половины существующего номерного фонда приходится на гостиницы Москвы и Санкт-Петербурга (53%), за ними следуют Сочи (10%), Московская область (5%), Екатеринбург (3%) и другие города. Это исключительно российская специфика. В ближайшие несколько лет запланированы к вводу гостиницы еще в 14 городах, где ранее не было отелей под международным брендом, в том числе в Карачаево-Черкесии, Благовещенске, Владимире, Кисловодске и т.д.



Следует отметить, что расширение географии присутствия международных гостиничных операторов связано с крупными событиями международного масштаба. В 2017-2018 гг. были введены отели в 11 городах, где проходил чемпионат мира.

О предпочтениях инвесторов

Большинство инвесторов предпочитают ключевые города, так как рынок более предсказуем и менее подвержен влиянию со стороны внешних факторов.

Несмотря на нестабильную ситуацию в стране и кризис в 2014-2015 гг., гостиничный рынок показал высокую адаптивность к изменению рыночной конъюнктуры благодаря качественному управлению, которое, в отличие от арендного бизнеса, сводит до минимума риск одномоментного прекращения поступления доходов для собственника.

Однако количество игроков, заинтересованных в гостиничных активах, несколько ограниченно. Основными игроками являются: АФК «Система», «Амакс», «Киевская площадь», Gleden Invest, «Союз Маринс Групп», Группа «Сафмар». Данные инвесторы заинтересованы в крупных городах с хорошо развитой экономикой, также их интересуют популярные туристические направления, так как спрос всегда будет оставаться стабильным. 

Глобальные изменения, которые помогут улучшить инвестиционный климат в России, преимущественно в Москве и Санкт-Петербурге, смогут произойти только лишь при снятии санкций и окончании политической и экономической изоляции нашей страны. Это важный фактор, который поможет привлечь качественных институциональных инвесторов и оживить рынок.


иГРОКИ РЫНКА

UFG Wealth Management

Девятов Михаил

Инвестиции

UFG Wealth Management

Консалтинг и брокеридж

JLL

Консалтинг и брокеридж

CBRE

Гостиничные операторы

Radisson Hotel Group

Материалы по теме

Экспертный анализ

Гостиницы Москвы: ввод минимален, в отличие от загрузки

Эксперты CBRE подвели итоги первого квартала 2019 г. на гостиничном рынке Москвы.
 
23.05
KnowHow

Как сделать общественные зоны гостиницы комфортными?

Бюро V12 Architects рассказывает о своем опыте работы с Hilton Garden Inn в Новороссийске. Заказчиком выступила компания Kesco. Общая площадь гостиничного комплекса составила 4000 кв. м.

25.01
Исследования рынка

Итоги 2018-го на гостиничных рынках Москвы и Петербурга: победители и аутсайдеры

Компания JLL представляет итоги 2018 г. на рынке брендированных гостиниц Москвы, Московской области и Санкт-Петербурга и прогноз на 2019 год.
24.01

журнал CRE 20 (398)

ноябрь 2
 CRE №20 (398) ноябрь 2 Ознакомиться с PDF-версией издания можно ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке  Raven Russia www.rrpa.ru CBRE www.cbre.ru В НОМЕРЕ: Тема номера ВРЕМЕНА КОДА   Опрос ПРОДУКТ НЕПРОТИВЛЕНИЯ СТОРОН   Тренды ТЦ ЭПОХИ ВОЗРОЖДЕНИЯ   Классификация ОФИСЫ ЛИШАТСЯ БУКВЫ «С»   Тенденции ЗДРАВСТВУЙТЕ   Ре ПОЛУОСТРОВ ГРИНВИЧ, ЛОНДОН, ВЕЛИКОБРИТАНИЯ  ...

Популярное

Открытие

OZON открыл dark store в Москва-Сити

Площадь нового пространства составляет 1 000 кв. м. 
02.12
Аукцион

«Открытие» избавляется от региональных торговых активов

Банк «Открытие» продает торговые центры в регионах.
 
03.12
События

CRE Awards ищет «зелёных»

В отличие от других номинаций, где традиционно оцениваются новые объекты, «Зеленый кирпич» подразумевает проверку временем. Поэтому здесь участвуют объекты, построенные не позднее двух лет назад, и соответствующие общепринятым экологическим стандартам. Регистрация идет до 14 января.

03.12
Проект

Apollax Space прибыл в «Новосущевский»

Apollax Space открывает гибкий офис на Сущевском валу. На площади 2200 квадратных метров разместились 6 офисных пространств, рассчитанных на 320 сотрудников.
02.12
Проект

В Москве появится новый ФОК

Объект будет расположен в районе Отрадное на Сигнальном проезде, а общая площадь комплекса - 5 300 кв.м. 
02.12
Сделка

Сбер вступил в «Легион»

СБЕР ФОНДЫ НЕДВИЖИМОСТИ арендовал офис площадью 800 кв. м в БЦ «Легион 3». 
02.12
Сделка

Hines продал долю в БЦ в центре Москвы

Основным владельцем офисного центра «Гоголевский, 11» стал европейский инвестиционный фонд IML Invest.
07.12

подпишись НА эксклюзивные новости cre