Почему в эпоху ecommerce нужно инвестировать в логистическую недвижимость

Антон Комаров, директор департамента логистической недвижимости Accent Capital, о том, как поступать инвесторам, когда логистические центры станут одними из самых востребованных объектов коммерческой недвижимости в России и каким компаниям будет интересно увеличение складских площадей в ближайшем будущем.
 
8090
Рынки логистической недвижимости и ecommerce показывают впечатляющий рост. Период 2018-2019 годов стал прорывным для каждого из них.  В то время как в ecommerce почти в два раза выросла тройка лидеров - Wildberries, Ozon и Аптека.ру – и почти вдвое увеличилась динамика заказов, на рынке складской недвижимости происходит значительный рост арендных ставок и снижение вакантных площадей. Прошлый год стал рекордным по объему сделок в этом секторе – 1, 8 млн. кв. м. по Московской области и 2,38 млн. кв. м. по России. Все это красноречиво говорит о том, что в эпоху ecommerce логистические центры будут в ТОР самых востребованных объектов коммерческой недвижимости в России.

Во всем мире крупные интернет-магазины становятся провайдерами логистических услуг, развивая в том числе и складское хранение. Яндекс заявил о готовности инвестировать в региональные складские комплексы для маркетплейса «Беру» и вкладывает 500 млн рублей в терминал в Ростовской области. Amazon давно и активно развивает собственную логистическую систему, формируя новый стандарт доставки – получения заказа в тот же день или на следующий. Компания открыла собственные фулфилмент-центры в 54 городах США.

Есть несколько основных типов компаний, которым будет интересно увеличение складских помещений в ближайшем будущем.

Во-первых, это федеральные онлайн-ритейлеры. Основные тренды ecommerce в России задает компания Wildberries, не так давно ее основатель Татьяна Бакальчук заявила, что в ближайшие годы планирует значительно увеличить количество точек в рамках создания экспортной площадки для российских производителей. Компания планирует развивать собственную логистическую сеть. Wildberries строит распределительный центр площадью более 145 000 кв. м., в котором уже введены две очереди. Сегодня на Wildberries - 15 000 предпринимателей и 40% того, что они продают производится в России.

Во-вторых, это фулфилмент-операторы, которые обслуживают заказы онлайн-ритейлеров. По данным Data Insight российский рынок фулфилмента (CAGR) с 2016 года растет на 36% в год. Показательно, что задействованные в нем складские площади, выросли в 1,6 раз.

В-третьих, omni-channel, которые развивают канал онлайн продаж наряду с традиционным ритейлом.

В-четвертых, высок потенциал спроса со стороны международных игроков, которые уже готовы зайти на российский рынок. Ярким примером этого тренда является Cainiao (Alibaba’s Logistic), на чьей площадке размещает свою продукцию даже российские заводы по производству комбикормов. CBRE считает, что выход зарубежных игроков с может стимулировать складской рынок на дополнительный объем спроса до 2 млн. кв. м.

Так что же делать инвестору, который впечатлен этими цифрами и решает, как наиболее эффективно инвестировать в сектор логистической недвижимости? Здесь действует незыблемое правило – не покупай склад, если не умеешь им управлять. Для начала оцените свои силы и ответьте себе на вопрос, есть ли у вас опыт управления этим классом активов? Я знаю несколько успешных примеров, когда инвесторы с большим опытом в логистической недвижимости покупали складские объекты и остались довольны результатом, доходность по проекту может доходить до 20% годовых. Ответьте себе на несколько вопросов, готовы ли вы посвящать значительное время управлению складом, поиску арендаторов, общению с контролирующими органами, безопасностью и т.д.  Ecommerce предъявляет все больше новых требований к складам. Маркетплейсы уже сейчас заинтересованы в наличие многоступенчатой системы логистики, где есть фулфилмент центр, сортировка, пункты выдачи заказов, постоматы, зоны обработки возврата заказов и многое другое. К сожалению, не все складские помещения могут соответствовать этим требованиям, поэтому потребность в новых современных складских комплексах, подходящих для Интернет-торговли будет по-прежнему высокой.

Если у вас нет многолетнего опыта в решении всех этих вопросов, тогда заходите в сектор логистической недвижимости через акции или паи инвестиционных фондов – на развитых рынках это довольно известный инструмент. В США до 90% всех инвестиций в недвижимость осуществляется через REIT (Real Estate Investment Trust), чьим аналогом являются российские ЗПИФ. На Западе этот формат постоянно развивается, аккумулируя, помимо традиционных, не совсем привычные для этого бизнеса виды активов – лесные и сельхозугодия, вышки сотовой связи, рекламные щиты, казино и даже больницы. Но суть этого продукта остается неизменной везде – любой человек, способный купить акцию или пай, может инвестировать в объекты институционального качества, например, складские помещения класса А, ранее доступные только крупным инвесторам, а затем получать прибыль от этого вида активов. Не стоит забывать об общемировой тенденции – инвесторы активно дрейфуют в сторону коллективных инвестиций. Активы, которые лежат в обеспечении фонда, в данном случае логистические комплексы, нельзя украсть, вывести заграницу или каким-то образом присвоить. Деятельность фонда контролируется ЦБ, все сделки по отчуждению имущества проходят согласование специального депозитария. Взыскание на активы фонда по долгам его пайщиков и управляющей компании невозможно. Это позволяет говорить о том, что в целом права владельца паев защищены надежнее, чем права владельца недвижимости.

 Однако, что лучше – купить склад или купить пай, следует решать только вам.


Материалы по теме

Исследования рынка

Офисы и склады класса C в Москве: итоги III квартала

Как изменились арендные ставки и вакансия в офисном и складском сегменте класса С в Москве в III квартале 2019 года, проанализировали эксперты компании «ПРОФИС Недвижимость».

22.11
Рейтинг

Топ-10 стран, где россияне покупают коммерческую недвижимость

Рейтинг стран, коммерческая недвижимость в которых пользуется наибольшим спросом у покупателей из России, Казахстана, Украины и Беларуси, представил аналитический центр Prian.ru.
27.11
Исследования рынка

Инвестиции в недвижимость России достигнут 280 млрд руб. в 2019 году

Аналитики Knight Frank подвели предварительные итоги 2019 года на рынке инвестиций в недвижимость Москвы и регионов России и подготовили прогноз на 2020 год.
27.11

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: Mall Management Group
Открытие

ТЦ «Кузьминки Молл» открылся

Общая площадь торгового центра составляет 70 тыс. кв. м, арендопригодная - 33 тыс. кв. м. Более 90% площадей ТРЦ сданы в аренду.
28.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Nikoliers
Переговоры

В Петербурге продают ресторан на Ласковом пляже

Эксклюзивным брокером двухэтажного здания ресторана «Атлантис» площадью 830 кв. м и участка почти на 3 000 кв. м под ним выступает компания Nikoliers. Стоимость - 350 млн рублей.
28.03
Источник: CRE
Управление недвижимостью

RD Management пришла на «Место встречи»

Компания заключила соглашение с ADG group на обслуживание 11 бывших кинотеатров.
28.03
Источник: CRE
Экспертный анализ

Гонка вооружений

Сразу после теракта в «Крокус Сити Холле» большинство девелоперов и управляющих компаний сообщили об усилении мер безопасности: установке дополнительного оборудования, найме сотрудников со спецподготовкой, сборах, учениях. Представители ряда профессиональных ассоциаций и профильные чиновники, кроме того, предложили снять вето на работу в торговых центрах и других объектах вооруженных охранников. Эксперты CRE обсуждают, как повлияла трагедия на отношение к безопасности во всех сегментах и почему реальных решений по-прежнему немного.

Текст: Иван Майоров. Журнал CRE
26.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre