На протяжении всего 2019 г. сегмент стрит-ритейла в Москве активно развивался: ритейлеры в условиях возрастающей конкуренции экспериментируют с форматами, а собственники помещений ищут новые способы повысить ликвидность помещений и, соответственно, больше заработать на арендной плате. Самый актуальный тренд конца года - на центральных улицах пустые помещения с высокими ставками аренды занимают продуктовые ритейлеры. А затем – дробят площади на более мелкие и сдают в субаренду другим компаниям. По нашим прогнозам, такой способ взаимодействия, который выгоден всем участникам сделки, будет пользоваться все большим спросом.
Новый тренд, когда крупные продуктовые ритейлеры дробят помещение и сдают его в субаренду другим компаниям, четко обозначился в начале сентября. В результате получается, что на одной площади сосредоточены сразу несколько направлений синергичных товаров, за счет чего возможно увеличить трафик и продажи каждого из ритейлеров. Например, чаще всего продуктовые ритейлеры отдают часть своих площадей в субаренду мобильным кофейням (20% от общего числа арендуемых помещений в продуктовых), булочным и кондитерским магазинам - 13%, а также бистро – 8%. Это позволяет небольшим игрокам, которые размещались в основном в спальных районах Москвы, выйти на центральные торговые коридоры Москвы. В результате они могут арендовать помещение по ставке, которая будет незначительно выше, чем в спальном районе, но при этом существенно улучшить занимаемую локацию. В качестве примера можно привести магазин «Добрынинский» на Рождественке, который по сути представляет собой продуктовый фуд-корт, где посетитель в одном месте может купить разнообразные продукты.
Такой тренд стал популярен из-за дефицита качественных торговых площадей в привлекательных локациях – при этом небольшие ритейлеры как раз заинтересованы в аренде таких помещений небольшого размера. Но, естественно, огромную роль здесь играет и экономический фактор – такой подход выгоден как собственникам помещений, так и арендаторам. Собственники ориентируются на получение максимальной выгоды, но чем больше площадь помещения, тем ставка аренды будет ниже. Поэтому очевидно, что если собственник разделит помещение на несколько лотов небольшой площади, то арендная плата будет выше. Для арендаторов же это отличная возможность получить помещений в хорошей локации – ему не придется переплачивать за площади, что положительно скажется на развитии бизнеса. Плюс – поток клиентов от смежных арендаторов также может повысить рентабельность бизнеса.
Если помещение большой площади и находится не в лучшей локации, то деление его мелкие лоты – чуть ли не единственный способ сдать его в аренду и заработать на нем. Мелкая нарезка повышает ликвидность проекта и таким образом уменьшает срок его реализации. Однако традиционно наибольшим спросом пользуются помещения в оживленных, проходных местах - вблизи транспортных остановок/метро (в 5-10 минутах пешей ходьбы) либо рядом с офисными проектами или торговыми центрами.
Кто же они, арендаторы помещений мелкой нарезки?
В первую очередь стоит отметить, конечно же, кофейни – их количество ежегодно возрастает, а вот площади занимаемых помещений, наоборот, плавно сокращается. Сейчас средний размер кофейни составляет 135 кв. м. При этом в условиях высокой конкуренции в этом сегменте, собственники пересматривают форматы кофеен и делают их более интересными и мобильными, к числу нововведений можно отнести уменьшение площади кофеен и увеличение географии компании; гибридные кофейни+магазины; моно-концепции; хипстерские кофейни; кофе-траки. В этом случае занимаемая площадь сокращается до 15-20 кв. м и идеально дополняет существующий пул арендаторов рядом с продуктовым ритейлом.
В прошлом году в результате активного сращивания ритейла и общепита на рынок вышел еще один формат - «магазин + кафе». активное сращивание ритейла и общепита началось совсем недавно, в прошлом году. В 2019 году такие форматы развивали такие продуктовые магазины/рестораны, как: «ВкусВилл», «Мираторг», «Магнит Сити», «Азбука Вкуса» и «Моремания».
Среди небольших арендаторов, которые также рассматривают небольшие площади, можно отметить мобильных операторов, химчистки, ювелирные магазины.
В результате подобной нарезки рынок московского стрит-ритейла становится более дифференцированным. Подобный подход помогает существенно увеличить рентабельность бизнеса ритейлеров за счет взаимной синергии и взаимодействия пешеходных трафиков.
