Смерть опенспейса и восход коворкинга: почему крупные компании отказываются от классических офисов в пользу сервисов

Сегмент гибких рабочих пространств в последние годы переживает стремительное развитие – и проходит через трансформацию. В 2019 году было совершено рекордное количество сделок по запуску новых коворкингов общей площадью около 70 000 квадратных метров. В Москве в 2020 году аналитики Colliers International прогнозировали увеличение рынка на 69%. Пандемия, безусловно, внесет свои коррективы в развитие офисного сегмента в целом, однако становится ясно, что бизнес все чаще будет отдавать предпочтение концептуальному коворкингу с многообразием зон и сервисов, чем классическому open space. Окажутся ли компании в мире гибких офисов, и придется ли собственникам бизнес-центров превратиться в сервисных операторов?
7300

Коворкинг vs Open Space

В Москве растет не только количество коворкингов, но и площадь каждого такого объекта. По данным Colliers International, на конец 2019 года средний размер гибкого пространства сетевых операторов составлял 3 247 кв. м., а в 2020 году этот показатель должен вырасти до 4 800 кв. м. Показательно, что в новых пространствах под традиционный open space отведено меньше места, чем раньше, а значительную площадь занимают обособленные кабинеты, переговорные и площадки для проведения мероприятий.

Означает ли это постепенный отказ от «вредного» опенспейса и массовый переход компаний в коворкинги? Тотального перехода бизнеса в коворкинги владельцы офисных центров пока не опасаются. На рынке сохраняется спрос на классические офисы со стороны достаточно консервативных компаний, которые трепетно относятся к конфиденциальности и в большинстве случаев не готовы к подобным решениям. «Коворкинг удобен и функционален для небольших компаний штатом до 20 человек, но по мере развития бизнеса компании все равно переходят в классический офисный формат. Это в первую очередь связано именно с конфиденциальностью. Для рынка в своей массе именно коворкинг (не сервисный офис) пока остается заменой некомфортного офиса класса С, где за те же расходы можно получить больше в плане сервиса и качества пространства», - считает управляющий партнер Praedium Александр Ошурко.

«С точки зрения строительства большого отличия в коворкингах и опен-спейсах нет, просто по-другому распределяются затраты на инженерию и отделку, - отмечает Екатерина Ньюман, генеральный директор строительной компании Q1 Group. - В коворкингах меньше внимания уделяется отделочным решениям, но гораздо больше – инженерии: системам управления светом, климатом, автоматизации процессов бронирования и так далее. Сегодня каждый гибкий офис старается сделать планировку такой, чтобы адаптация под моноарендатора могла проходить легко и без особых затрат».

По мнению Екатерины Ньюман, в гибких офисах при необходимости резидент может быстро увеличить или сократить занимаемое пространство, не теряя время на бюрократические процедуры и переговоры. Оператор должен иметь возможность предложить желаемые решения без потерь на операционные расходы или отделку.

«Многие компании уже поняли, что делать крупные инвестиции в ремонт и организацию своего офиса невыгодно,» - говорит Мурад Дамиров, управляющий директор сети коворкингов Business Club. В случае с арендой коворкинга все проблемы по содержанию офиса, в том числе эксплуатация, клининг, администрирование, снабжение канцелярскими и хозяйственными товарами, питание, логистика и многие другие берет на себя управляющая компания. Коворкинги в части услуг для крупного бизнеса трансформируются в сервисные офисы: операторов, предоставляющих полный цикл услуг по обслуживанию и администрированию готового офисного пространства для компании. Арендуя такой офис, бизнес получает «все и сразу» - ставка аренды при этом формируется не в разрезе квадратного метра, а в отношении уже готового рабочего места.

Готовый продукт

Арендатору коворкинга вне зависимости от его масштаба предоставляется уже готовое решение, которое можно оперативно изменить под потребности бизнеса. «Он получает готовый продукт в виде рабочего места, он получает то, зачем он пришел, а не DIY-решение. Сейчас важнее всего - скорость и гибкость, поэтому квадратные метры в бетоне – это последнее, что можно выбрать в данной концепции», - отмечает Александр Устинов, директор по развитию компании Professional FM, занимающейся управлением недвижимостью.

По данным Colliers International, cтоимость аренды гибкого рабочего места варьируется от 19 до 30 тысяч рублей в месяц в зависимости от типа размещения сотрудника (фиксированные и нефиксированные места, кабинеты), локации внутри города и качества пространства.

Очевидно, что коворкинги сейчас открываются в местах с высокой концентрацией деловой активности, где есть некоторый дефицит готовых офисных решений. Около 70% площадей всех коворкингов расположены внутри ТТК, на «Москва-Сити» приходится 15% и за пределами ТТК находится около 14% площадей.

«В основе коворкинга лежит такой же принцип, как и в бизнес-центре», - настаивает Александр Устинов. Больше доходов с квадратного метра и как можно меньше расходов».

Несмотря на то, что коворкинг - достаточно быстрый с точки зрения строительства продукт, экономить на его архитектуре эксперты не рекомендуют – в условиях конкуренции рынка качество архитектуры и отделки сервисного офиса или коворкинга становится одним из преимуществ. «Надо помнить, что основные потребители коворкингов в данный момент - это все-таки миллениалы. А они являются, как правило, мобильными людьми с хорошо развитым вкусом и пониманием современных тенденций. Поэтому архитектурные и планировочные решения, зонирование, мебель – всё это должно не уступать классическим офисам крупных компаний», - отмечает управляющий партнер архитектурного бюро Blank Architects Магда Чихонь.

Коворкинг для корпорации

В последние годы, однако, состав резидентов коворкингов медленно меняется в сторону корпоративных клиентов. Так, в прошлом году компания «Яндекс.Маркет» арендовала около 600 рабочих мест в новом коворкинге Workki, что стало одной из крупнейших сделок на рынке гибких пространств; «Яндекс» также стал моноарендатором коворкинга сети Business Club в бизнес-центре ОКО 2 (площадь 4 500 кв.м). Сейчас больше всех такие площадки арендуют маркетологи, пиарщики и дизайнеры (32%), на втором месте – «IT, телекоммуникации, медиа» (24%), на третьем месте – производственные компании (15%).

Могут ли бизнесы в перспективе перевести свои офисы в формат сервисных? «Через 10 лет коворкинги займут существенный сегмент рынка, но в ином статусе. Сейчас коворкинг представляется как пространство для гибкой краткосрочной аренды. Через некоторое время восприятие формата изменится – это будут сервисные офисы для крупных компаний», - резюмирует Екатерина Ньюман.

Иного мнения придерживаются консультанты: «Даже в Калифорнии, где такой формат занимает долю порядка 10% на офисном рынке, востребован преимущественно IT-бизнесами и инновационными компаниями. Классические структуры предпочитают классические решения», - считает Александр Ошурко.

Автор текста: Семен Первомайский


иГРОКИ РЫНКА

Professional FM

Устинов Александр

Консалтинг и брокеридж

Praedium

Управление и эксплуатация недвижимости

Professional FM

Строительство

Q1 Group

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Управление и эксплуатация недвижимости

Business Club

Материалы по теме

Исследования рынка

Офисы Москвы: итоги I квартала 2020 года от Knight Frank

Доля свободных офисов Москвы по итогам I квартала 2020 года снизилась до уровня 7%, что ниже показателя 2008 года. Объем ввода составил 61 тыс. кв. м, а объем поглощения площадей - 199 тыс. кв. м. Несмотря на высокий показатель спроса, в следующие два квартала ожидается замедление активности пользователей офисов.
14.04
Точка зрения

Эволюция офиса: что ждет рабочие пространства после коронавируса?

Евгения Лучицкая, официальный представитель A-Store Estates, девелопера проекта Neopolis, рассуждает о том, как меры, принятые в связи с распространением коронавируса, повлияют на офисные пространства.
10.04

журнал CRE 22-1 (421)

Декабрь (2) - Январь (1)
Журнал вышел в печатном формате.  С PDF версией журнала можно ознакомиться ЗДЕСЬ Номер выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум MD Facility Management   MMG   City&Malls PFM   ТЕХНОПАРК PERERVA   Comcity RD Management   Группа компаний «Пионер»   Raven Russia   УК Zeppelin   Галс-Девелопмент   ricci Авито   Nikoliers В НОМЕРЕ ПОДВОДИМ ИТОГИ 2022 г.: ЛИЦА ГОДА  В судьбе их компаний как в капле воды отразилдось все, что происходило с рынком в это...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (23-29 января)

Крупные офисные сделки, заключенные в конце 2022 года, о которых стало известно только сейчас, активное заполнение совсем новенького Multispace Dinamo, складские аппетиты Ozon, фуд-холл в Сокольниках, масштабный проект по освоению Южного порта, назначение в IPG.Estate, а также новые статьи из журналов CRE и CRE Retail – в нашей традиционной подборке.
29.01
Источник: Space 1
Игроки рынка

Space 1 заключила новые контракты более чем на 5 600 кв. м за год

Сеть гибких офисов подвела итоги 2022 года.

30.01
Источник: RD Management
Игроки рынка

Константин Пыресев расстался с RD Management

Константин занимал пост генерального директора управляющей компании в течение четырех лет – с начала 2019 года.
01.02
Источник: CRE
Экспертный анализ

Попали в историю

В Москве, Петербурге и других городах продолжается или готовится редевелопмент сразу нескольких названных экспертами знаковыми зданий, среди которых – Центральный телеграф, «Кресты» и другие. Однако из-за кризиса концепции могут быть пересмотрены или скорректированы в режиме реального времени, а часть проектов – отложены.
 
Текст: Иван Майоров. Журнал CRE.
01.02
Источник: CRE
Проект

В Омске построят склад площадью 22 тыс. кв. м

Объект в логопарке «Солнечный» будет возведен под нужды федерального арендатора, брокером выступила компания IBC.  
01.02
Источник: CRE
Сделка

Производитель окон купил блок формата Light Industrial

Площадь приобретенных помещений в ПСК «ПромБокс» составляет порядка 2 600 кв. м. Брокером сделки выступила компания Maris.
30.01
Источник: CRE
Сделка

В Петербурге продали производственный комплекс

Площадь производственного здания в промышленной зоне «Разбегаево» составляет 1 600 кв. м.
30.01

подпишись НА эксклюзивные новости cre