Как просчитывать бизнес-модель: оптимистично или консервативно
Оптимистичный расчёт предполагает максимальную доходность при минимальных сроках. Но в проектах часто что-то идёт не по плану: возникают дополнительные расходы или растягиваются сроки. Это негативно сказывается на доходности.
Консервативный расчёт учитывает риски, форс-мажорные ситуации и рыночные расходы на строительство. Такой расчёт позволяет прогнозировать реальную доходность проекта уже на этапе планирования.
Риски, которые могут появиться уже во время работы над проектом: невозможность спилить деревья на участке, высокий уровень грунтовых вод, дополнительные требования по шумоизоляции, подрядчики срывают сроки, технадзор даёт отрицательное заключение о качестве строительства.
1. Оценить себестоимость проекта
Себестоимость проекта зависит от стоимости участка и строительства.
Стоимость земельного участка. В среднем для успешного девелопмент-проекта стоимость земельного участка не должна превышать 1 500 евро/м² полезной площади или не более 30–35% расходов на весь проект. Это относится к хорошим микрорайонам Берлина или Гамбурга, но не к центральным локациям крупных городов. Если цена участка завышена, девелопер рискует отдать маржу проекта собственнику участка. Для инвестора это так же означает снижение доходов.
При выборе земельного участка нужно учесть несколько факторов:
— стоимость земли;
— расходы на приобретение;
— тип разрешённого использования участка: коммерческое, жилое, индустриальное;
— обременения;
— окружение и соседи;
— подъездные пути;
— наличие и срок действия разрешения на строительство или предварительное разрешение на строительство;
— коэффициенты застройки GRZ и GFZ.
GRZ (Grundflächenzahl) определяет площадь застройки на земельном участке. Например, GRZ 0,3 = 30% означает, что застройка может быть на 30% от всего земельного участка.
GFZ (Geschossflächenzahl) указывает на соотношение общей площади всех этажей строительных объектов на участке к площади участка под застройку. Допустим, площадь земельного участка — 500 м², а GFZ — 1,0. Это значит, что общая площадь всех зданий на участке может составлять 500 м². Можно построить четырехэтажное здание, каждый этаж — 125 м² (4 × 125 м² = 500 м²).
Себестоимость строительства — это стоимость сооружения конструктива здания, технического оснащения, базовой отделки, благоустройства территории.
Многоквартирные жилые дома бизнес-класса: по нашему опыту и опыту европейских девелоперов, себестоимость строительства таких домов с подземным этажом, с учётом всех требований и НДС, составляет 2000–2300 евро/м² общей площади (BGF с учётом площади стен) или 2800–3400 евро/м² полезной-продаваемой площади (Nutzungsfläche).
Люксовые проекты: себестоимость строительства и оснащения начинается от 3000 евро/м² на BGF или на 30% больше по сравнению с жильём бизнес-класса.
BGF (Bruttogeschossfläche) — это брутто площадь всех этажей здания. Она включает полезную площадь NF (Nutzungsfläche); техническую площадь TF (Technikfläche); площади для передвижения VF (Verkehrsfläche) — общественные коридоры; конструктивную площадь KGF (Konstruktions-Grundfläche) — площади всех строительных конструкций, например, площади стен.
Если проектом предусмотрена стандартное строительство дома на 20–50 квартир с гаражом в Берлине, с актуальной ценой продажи в среднем 5000–6000 евро/м² конечному покупателю, то в расчёт бизнес-модели мы рекомендуем закладывать 2300 евро/м² на BGF.
Мы допускаем, что в несложных проектах за пределами крупных городов себестоимость строительства у локальных подрядчиков может составлять 1600–1800 евро/м². Это связано с тем, что в таких городах нет чрезмерного спроса на услуги строительных подрядчиков и повышенных требований к качеству.
2. Учесть дополнительные расходы в проекте
Дополнительные расходы на проект составляют 400–700 евро/м²:
-
услуги архитектора и инженера — 8–12% от суммы строительства;
-
согласование разрешения и подключения инженерных систем;
-
технический контроль на стройке — 5–10 тыс. евро в месяц;
-
услуги проектной компании по управлению строительством — 15–20 тыс. евро в месяц. Эти расходы включают работу с государственными органами, работу с генподрядчиком, ведение бухгалтерии, юридические услуги;
-
непредвиденные расходы — 3–7% от суммы строительства. Такими расходами могут стать — выполнение дополнительных предписаний от муниципалитета, дополнительное благоустройство территории, изменения в отделке;
-
подготовка стройплощадки, возможный снос сооружений на участке — от 200 тыс. евро.
3. Получить банковское финансирование проекта
Условия получения банковского кредита зависят от трёх факторов: надёжность девелопера, опыт участников проекта, уверенность банка в успехе проекта.
В среднем при планировании затрат мы рекомендуем закладывать единоразово 1% при выдаче кредита и 2,5% годовых за использование кредитного плеча.
При этом нужно учитывать, что банки оценивают каждый проект по собственной методике, иногда нестандартной. Например: стоимость строительства могут оценить ниже, чем в бизнес-плане по статистике предыдущих лет Baukosten Index (BKI) от информационного центра немецких архитекторов. Поэтому мы рекомендуем работать с финансовым брокером. Он точно знает специализацию банков на девелоперских проектах по типам недвижимости, и поможет получить выгодные условия финансирования.
4. Проанализировать стоимость других объектов в локации
Чтобы спланировать продажу объекта, его нужно проанализировать с разных сторон: оценить микролокацию на местности и по спутниковым картам; оценить регион по программам развития в перспективе трёх–десяти лет, изучить заявленные новые девелопмент-проекты; изучить маркетинговые показатели региона; социально-демографические перспективы района; налоговые послабления на местном уровне; понимать драйверы рынка.
Для оценки можно использовать такие инструменты:
Платные встроенные инструменты анализа на порталах недвижимости. Например, портал Immo Scout24 или портал Wohnungs Boerse.
Отчёты местных банков о недвижимости в микролокациях.
Отчёты консалтинговых компаний о состоянии рынка в локации. По таким отчётам можно понять перспективы локации.
Статистические данные поселений и административных районов крупных городов. Такие данные публикуются на сайтах администрации муниципалитетов или регионов.
В бизнес-план проекта рекомендуем закладывать актуальную цену продаж, не учитывая потенциал роста во времени. Это помогает увидеть реальную картину проекта на сегодняшний день, апсайд при старте продаж и при ежегодном росте цен на недвижимость.
Практика показывает, что экономика в девелопменте жилых проектов складывается в локациях, где цена за квадратный метр составляет более 5 000 евро или аренда оценивается более чем 13 евро/м² в месяц. Если цена продаж или аренда ниже, то девелоперу остаётся маржа менее 20%, что экономически не интересно. Такие цены продажи и аренды невыгодны и для инвестора.
Пример расчёта строительства жилого дома в Берлине, район Nordbahn Glienicke. Дом с подвалом и базовой отделкой ванны, без меблировки кухни, на базе группировки расходов по немецкому стандарту DIN 276.
Мы рекомендуем фокусироваться на проектах, в которых маржинальность без кредита составляет 1,2. Так, при финансировании банком 65% бюджета в проекте по стоимости финансирования 3%, можно достичь проектной нормы доходности IRR около 20% годовых в консервативном расчёте бизнес-модели. При условиях: у локального девелопера есть опыт строительства, он вкладывает часть собственных средств в проект. Такие проекты становятся успешными для инвестора. Если одно из этих условий не соблюдается, то проект может не принести доход.
