Почему объекты культурного наследия не в ладах с Законом?

Объекты культурного наследия должны быть изъяты из-под действий «Закона о содействии развитию жилищного строительства».
 
4387
Федеральный закон №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» не может применяться к объектам культурного наследия, нарушая публичный интерес в сохранении культурного наследия страны, - такое мнение высказали эксперты Круглого стола «ОКНа раздора: государственные программы по сохранению объектов культурного наследия разбиваются о №161-ФЗ», который прошел в отеле «Метрополь» в Москве 21 октября 2020 г.

Сегодня в России наряду с многочисленными программами стимулирования государственно-частного партнерства в сфере сохранения памятников архитектуры возникла ситуация, когда с инвесторами, вложившими сотни миллионов рублей в реставрацию объектов культурного наследия (ОКН), досрочно расторгаются договоры аренды на особняки. Предметами судебных споров стали исторические здания в Москве и ряде других городов России.

Госкомпания АО «Дом.рф» по поручению Росимущества на продажу данных объектов руководствуется федеральным законом от 24.07.2008 №161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства» и решение Правительственной комиссии. Однако ОКН имеют особый статус, который не позволяет их использовать для жилищного строительства, перестраивать, надстраивать, равно как и снести их для строительства жилья.

Арендатор объекта культурного наследия «Дом Майкова», управляющий партнер юридической фирмы «Городисский и Партнеры», Валерий Медведев рассказал, что Дом поэта Аполлона Майкова компания в 2003 г. в плачевном состоянии взяла в аренду по договору государственно-частного партнерства у Росимущества на 25 лет. А в конце 2019 г. компания получила уведомление от «Дом.рф» о досрочном расторжении договора аренды и освобождении здания в связи с проведением аукциона по продаже дома во 2 квартале 2021 г.

«На собственные средства была проведена сложнейшая реставрация памятника. Это отмечал Минкульт, а Департамент культурного наследия Москвы приводил его как пример на выставке во Франции и включил в сборник 100 примеров научной реставрации. В 2019 г. здание попало в список Правительственной комиссии на передачу в «Дом.рф» с целью последующей продажи. Считаю, что подобное изъятие должно быть возможно только в отношении недобросовестных арендаторов, которые не выполняют охранные обязательства, но в обратном случае, когда арендатор добросовестно выполняет все условия договора, изъятие несправедливо», - считает Валерий Медведев.

Николай Андрианов, партнер юридической фирмы «Трубор», опираясь на практику Верховного суда, объясняет: «Для того чтобы изъять имущество (в имущественные права в т.ч. входят арендные отношения) у частного (юридического) лица, простой законности недостаточно. Чтобы решение было правомерным, конституционной практикой выработаны три критерия, которые должны быть соблюдены при изъятии имущества в пользу государства у собственника (арендные права по ГК РФ являются также имуществом).

1. Законность. В данном случае, можно считать, этот критерий соблюден, считает юрист.

2. Изъятие должно быть обусловлено объективным публичным интересом. На вопрос, ради какого публичного интереса изымаются объекты культурного наследия, никто ответа не дает, в том числе «Дом.рф» (представители последнего отказались участвовать в круглом столе). Ссылаясь на решения высших судов, считаю недопустимым противопоставлять публичные интересы о развитии территорий, которые закреплены в №161-ФЗ, другим публичным интересам сохранения объектов культурного наследия, закрепленным в  №73-ФЗ.

3. Лицу, у которого имущество изымается, должна быть выплачена справедливая компенсация. Конституция (статья 35) гласит, что сначала должны быть оценены убытки в полном объеме, потом - происходить изъятие. То, что сейчас происходит в практике, расходится с этим посылом в корне».

По мнению Валерия Медведева, выходом из сложившейся ситуации, пока она не будет законодательно урегулирована (посыл для этого есть: в Госдуме будет рассмотрен законопроект, дающий право предпринимателям-арендаторам объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) преимущественное право при их выкупе после окончания срока аренды), может стать отказ от иска со стороны «Дом.рф», либо заключение мирового соглашения.
 
Максим Алексеев, юрист практики по недвижимости и инвестициям адвокатского бюро «Качкин и Партнеры»: «В соответствии с действующим законодательством переход права собственности на имущество к другому лицу не является основанием для прекращения иных вещных или обязательственных прав в отношении такого имущества. Переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для расторжения договора аренды или внесения в него изменений (ст. 617 ГК РФ)».

В 2018 г. законодатели уже предпринимали попытку изъятия объектов культурного наследия из-под действия ФЗ №161-ФЗ, однако законопроект №555681-7 был снят с рассмотрения Государственной думы.

«Каждый год Москва теряет свои исторические памятники. Это может происходить либо по причине отсутствия охранного статуса (тогда их просто сносят), либо здания гибнут за неимением хозяина. Один из ярких примеров – палаты Гурьева, фундаменты которых датируются XVII веком. Уже более 10 лет памятнику не могли найти инвестора ни по одной городской программе, здание разрушается. Разваливается на глазах здание Славяно-Греко-Латинской Академии на Никольской, учебные корпуса которой посещал Ломоносов, за сохранение памятника никто не берется», - рассказал Дмитрий Французов, москвовед, автор проекта о фасадном декоре Mascaron.org.

По данным экспертов Государственной думы РФ, на государственной охране находятся 143 876 объектов культурного наследия, однако лишь 15% от общего числа памятников истории и культуры - в удовлетворительном состоянии.

Анастасия Сурикова, автор работы «Земельное законодательство в области охраны объектов культурного наследия: опыт России, Франции и Германии», старший преподаватель кафедры правоведения РГАУ – МСХА им. К.А.Тимирязева, приводит в пример опыт Европы, где государство компенсирует до 70% реставрационных работ независимо от формы партнерства: «Большое количество развитых туристических территорий и существование архитектурного наследия в частной собственности можно объяснить соблюдением самим государством тонкого баланса между уважением права собственности и интересами общества». 
 


Материалы по теме

KnowHow

Как из водонапорной башни сделать культурный объект?

По проекту московской архитектурной студии IND Architects водонапорная башня в городском округе Щербинка Новой Москвы будет преобразована в современный культурный центр. Проект IND architects был выбран в результате открытого конкурса, организованного Международным фондом искусств имени С.Д. Эрзи при поддержке Комитета по архитектуре и градостроительству города Москвы и Дирекции Парка «Зарядье».
26.04
Советы юристов

Объекты культурного наследия: что изменилось в законодательстве?

23 декабря 2017 г. вступило в силу постановление Правительства Российской Федерации от 13 декабря 2017 г. № 1541 «О внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации». Постановление устанавливает порядок проведения проверки достоверности определения сметной стоимости работ по сохранению объектов культурного наследия и уточняет предмет проверки в связи с изменением понятия укрупненного норматива цены строительства.

12.02
не указано

10 фактов о качестве и культуре строительства

В России тренд культуры и качества строительства только зарождается. Российская строительная отрасль находится в начале большого пути, по которому многие страны — прежде всего, страны Западной Европы — идут уже несколько десятилетий.

24.09

журнал CRE 3 (437)

Март, 2024
Стратегическим партнером журнала в 2024 году является компания PIONEER Вышел из печати мартовский выпуск журнала (№3, 2024). Соредактором CRE в этот раз стал Алексей Мирошников, генеральный директор компании PIONEER. ЧИТАЙТЕ В НОМЕРЕ: Летучка Алексей Мирошников: «ЗАДАВАТЬ ТОН ПРОДОЛЖАТ СИСТЕМНЫЕ СТОЛИЧНЫЕ ДЕВЕЛОПЕРЫ»   Склады и логистика МЕДВЕЖИЙ УГОЛ Объем сделок на рынке складской недвижимости сравнялся с московским   Инвестиции ЗАКРЫТЫЙ ПОКАЗ ЗПИФы установили историчес...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (18-24 марта)

Крупные сделки аренды офисов и складов, переговоры по Дмитровскому логистическому парку, крупные офисные проекты ПИК и Галс, старт строительства СберСити и другие новости - в нашей традиционной подборке за неделю.
24.03
Источник: cre.ru
События

Араз Агаларов, основатель и владелец Crocus Group, о теракте 22.03

Случилась страшнейшая трагедия, и уже было сказано, что за последние 20 лет ничего подобного не происходило.
24.03
Источник: Пресс-служба ПИК
Проект

ПИК рассказал про Lakes

ПИК построит многофункциональный комплекс на западе Москвы.

22.03
Источник: Пресс-служба Сбербанка России
Игроки рынка

В СберСити стартовало строительство штаб-квартиры

В СберСити в Рублево-Архангельском начали строительство штаб-квартиры компаний — партнеров Сбера.
 
22.03
Источник: Пресс-служба Nikoliers
Открытие

Sokolov достиг 500

Sokolov открыл 500-й розничный магазин.
 
22.03
Источник: CRE
События

Office Development Brunch: Как меняется офисная карта Москвы

21 марта в Radisson Blu Leninsky в Москве состоялась встреча участников офисного рынка. Эксперты подвели предварительные итоги первого квартала, рассказали об основных трендах и подробно рассмотрели офисную карту столицы, как в разрезе развития деловых кластеров, так и по ключевым активным игрокам рынка прямо сейчас.
25.03

подпишись НА эксклюзивные новости cre