Приняли в 2020, ощутили в 2021 году

Обзор законопроектов 2020 года, которые повлияют на рынок недвижимости в 2021 году, от Андрея Большакова, Управляющего партнера "Bolshakov&Partners".

4318

Одна из особенностей российской действительности в целом, и рынка недвижимости в частности - это непредсказуемость. Отсутствие стабильности и сбалансированности в законодательстве - основная причина, по которой иностранные инвесторы недостаточно активны на российском рынке.

Приведу пример: принятие ряда мер по установлению ставки ипотеки в 6,5% подхлестнуло существенный рост в отрасли, и позволило застройщикам значительно улучшить свои финансовые показатели. В тоже время, подписание в ноябре 2020 года нового порядка оплаты изменения вида разрешенного использования в Москве кардинально изменило финансовые модели жилых проектов. Благо, что власти предусмотрели варианты получения льготы за счет строительства мест приложения труда в нужных для столицы территориях.

Таковы текущие реалии нашей отрасли. Теперь давайте посмотрим, какие сюрпризы, приятные и не очень, нам подготовили законодатели в 2021 году.

 

Закон о комплексном развитии территорий 

Наиболее значимым для рынка недвижимости и строительства будет закон, который урегулирует процедуры комплексного развития территорий по всей России. Это так называемый «Закон о всероссийской реновации». Вдохновившись московским опытом, федеральные власти решили распространить его на всю страну. Марат Хуснуллин и его команда активно включились: 23 декабря 2020 года закон был принят в третьем и заключительном чтении в Государственной думе. Нет сомнений в том, что далее он будет подписан Президентом и начнет действовать в 2021 году.

Закон вносит изменения в Градостроительный и Жилищный кодексы. Суть нововведений в том, что устанавливаются основания и порядок реализации решений о признании территорий, подлежащих комплексному развитию. Также по-новому регулируется процесс сноса существующей жилой застройки, и устанавливается порядок расселения граждан, проживающих на территориях в зоне комплексной застройки.

Параметры территорий, подходящих под реновацию, теперь будут определять субъекты. Это дает возможность включать практически любые территории, которые по мнению местных властей должны быть комплексно застроены.

Для включения жилого дома в программу реновации необходимо, чтобы за это проголосовало 2/3 собственников квартир в доме. Для исключения дома из программы достаточно 1/3 голосов. Гражданам гарантируется предоставление равнозначного жилья, либо денежная компенсация.

Основная цель закона - обеспечить осуществление комплексной застройки территорий вместо ветхого жилья, бывших промзон и иных подобных пространств. Авторы законопроекта уверены в том, что реализация закона обеспечит улучшение качества жилищных условий граждан во всех регионах.

Очевидно, что новые правила дадут возможность девелоперам осуществлять комплексное строительство территорий вместо точечной застройки. При этом будут понятны правила расселения граждан, что позволит прогнозировать сроки реализации проекта. Компании могут получить право на осуществление комплексной застройки путем участия в конкурсе при наличии у них не менее чем 3-х летнего опыта в строительстве. Также необходимо наличие реализованных проектов площадью не менее 10% от объема, который они планирует возводить в рамках комплексной застройки.

Основываясь на опыте Москвы по реализации программы реновации, можно прогнозировать волну негатива и критики нового закона. Но волна должна сойти на нет, когда граждане увидят свою возможность получить жилье лучшего качества.

Закон даст мощный импульс развития как строительной отрасли, так и экономики в целом. Девелоперы получают понятные и необходимые инструменты для увеличения объемов строительства, что обеспечит наличие рабочих мест и рост налоговых платежей.

 

Изменение законодательства в области государственной регистрации прав на недвижимость

Не столь существенные, но тем не менее интересные изменения планируются в законодательстве о государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Предлагается сократить срок регистрации ДДУ с семи до пяти рабочих дней, а в случае поступления заявления и документов в электронной форме — до трех рабочих дней.

На рассмотрении в Государственной думе находится законопроект, который наделит органы власти полномочиями по выявлению собственников ранее учтенных объектов недвижимости. В отношении лица, которое возражает против решения о признании его собственником, должно будет вынесено решение суда, которое признает его собственником. Решение суда об установлении такого факта будет являться основанием для будущей регистрации права собственности лица на объект недвижимости.

Цель изменений – обеспечить выявление лиц, которые не оформляют права на земельные участки и строения на них, и не платят налог на имущество. После выявления собственников они будут обязаны платить налоги, что, в конечном итоге, приведет к пополнению бюджета.


Регистрация права совместной собственности

Планируется урегулировать осуществление регистрации права общей совместной собственности на недвижимое имущество без заявления одного из участников. Это будет возможно, если государственный регистратор располагает сведениями о возникновении права общей совместной собственности в силу закона.

Предполагается, что регистратор будет запрашивать в органах ЗАГС сведения о наличии супруга в рамках межведомственного взаимодействия. Далее он будет самостоятельно регистрировать право совместной собственности на имущество супругов на основании этих данных.
 

Налоговые изменения для покупателей квартир в новостройках

Одной из позитивных на общем фоне выглядит инициатива для покупателей квартир в новостройках. Планируется внести изменения в порядок расчета срока владения квартирой для возможности ее продажи без налоговых последствий.

Сейчас можно продать квартиру без уплаты налога, если ей владели в праве собственности не менее 5 лет. На квартиру, купленную по ДДУ, покупатели ранее получали право собственности только после окончания строительства, хотя оплатили стоимость квартиры за 2-3 года до этого. Законом планируется установить, что срок владения будет исчисляться с момента полной оплаты. Это позволит покупателю квартиры в новостройке продать ее без налога через 2-3 года после завершения строительства дома.


Легализация апартаментов

В середине ноября 2020 года активно обсуждалось принятие закона о статусе апартаментов. Цель закона - приравнять апартаменты к квартирам. Однако, данный законопроект так и не поступил на рассмотрение Государственной думы. Вероятно, все усилия команды Марата Хуснуллина в конце года были приложены к принятию закона о всероссийской реновации.

Тем не менее я уверен, что в 2021 году будет принят закон, который даст собственникам апартаментов права, схожие с собственниками квартир. Это позволит осуществлять постоянную регистрацию в апартаментах и снизит налоговое бремя для их владельцев.

Данный закон скорее всего запретит строительство новых апартаментов, что приведет к росту стоимости уже введенных объектов. Также последствием станет значительный пересмотр рынка недвижимости для небольших девелоперов, которые занимаются строительством или реконструкцией существующих зданий под апартаменты.


Заключение

Безусловно, закон о всероссийской реновации станет драйвером строительной отрасли на ближайшие годы. Хочется надеется, что его практическое применение будет осуществляться с соблюдением баланса интересов жильцов территорий, попавших под комплексное развитие, и интересов застройщиков.

Помимо упомянутых мной изменений в части регистрации прав, также есть предпосылки к упрощению и масштабному переводу процессов регистрации прав на недвижимость в онлайн-формат.

В условиях пандемии главная задача для властей - обеспечить стабильность оборота и сделать правила регуляции отрасли понятными для застройщиков, инвесторов и покупателей квартир. Для законодателей сейчас критически важно не усугубить и без того сложные для всех участников рынка времена.



иГРОКИ РЫНКА

Bolshakov&Partners

Большаков Андрей

Юридическая поддержка

Bolshakov&Partners

Материалы по теме

На офисном рынке Европы наступил переломный момент для юристов

Jones Lang LaSalle представляет результаты ежегодного исследования Global Law Firm Perspective, посвященного изучению позиций юридических компаний на рынке офисной недвижимости. 

30.10
Источник: ТАСС
Экспертный анализ

2020: аномальный или уникальный?

2020 год – аномальный во всех смыслах. Его сезонные колебания невозможно  сравнивать с аналогичными периодами в прошлом году.
17.12
Источник: Arendator.ru
Исследования рынка

Инвестиции в офисы и склады: предварительные итоги 2020 г.

Компания Bright Rich | CORFAC International подвела предварительные итоги года по инвестициям в офисную и складскую недвижимость Москвы.
 
11.12

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой недвижиммости?   Тема номера УПАЛ,...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (1 - 7 августа)

AFI Development завершила строительство офиса для «Тинькофф», ФНС хочет почти миллиарда от Zenden, на логопарк «Южные врата» претендует девелопер жилья, а CRE Federal Awards 2022 всё ближе. Об этом и многом другом – в нашей традиционной еженедельной подборке.
07.08
Источник: CRE
События

CRE Morning – заседание клуба по интересам

Игроки рынка коммерческой недвижимости встретились сегодня в кафе «Жан-Жак» на бизнес-завтрак в неформальной обстановке. О чем они говорили – читайте в нашем материале.

02.08
Источник: CRE
CRE Awards

Выбираем Персону года CRE Federal Awards 2022

Открытое голосование в номинации «Персона года» CRE Federal Awards 2022 завершается уже 5 августа. Напоминаем номинантов в этой категории.

02.08
Источник: CRE
CRE Awards

Финалисты CRE Federal Awards 2022. Часть 2

Представляем финалистов ежегодной премии в области коммерческой недвижимости CRE Federal Awards 2022. В этой части – результаты первого тура голосования в профессиональных номинациях – «Консультант года» и «Управляющая компания года». Также здесь представлены финалисты «Зелёного кирпича» в сегментах офисной и торговой недвижимости.

03.08
Источник: CRE
Конфликт

Zenden проиграл суд ФНС

Арбитраж Владимирской области вынес решение в пользу налоговиков, которые требуют от ритейлера 867 млн рублей.

03.08
Источник: CRE
Открытие

В «Грозном Молле» открываются международные бренды

Ювелирный бренд Roberto Bravo открыл первый официальный магазин в СКФО.
03.08
Источник: CRE
Аукцион

ТРЦ «Торговый квартал» продают с понижением

Торги по голландской схеме назначены на 9 сентября. Начальная цена составит 3,3 млрд рублей, минимальная – 2,1 млрд.

04.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre