Colliers: В 2020 г. 38% сделок в сегменте офисной недвижимости относились к формату продления или пересогласования договоров аренды

По оценкам аналитиков компании, общий спрос за год снизился на 37% и составил чуть более 1 млн кв. м. Средний уровень доли вакантных площадей оценивается в 8,2% (более 14% в классе А), а ставка выросла на 4-5%. На 2021 год заявлено 784 тыс. кв. м новых офисных площадей.
2676
Изображение взято из источника: РБК
Сегмент офисной недвижимости 2020 г. стал выдающимся с точки зрения роста объема активности по продлению и пересмотру текущих условий договоров аренды. Доля сделок такого типа среди заключенных с привлечением консультантов  за год увеличилась на 13 п.п., с 25% до 38%. По оценкам Colliers, большинство крупных компаний адаптировались к ситуации и провели все неоходимые изменения в 2020 г., а также в I квартале 2021 г., поэтому объем таких сделок на протяжении года будет постепенно снижаться.


 
Всего в 2020 г. общий объем спроса составил 1 016 тыс. кв. м, что на 37% меньше суммы площадей, арендованных либо купленных в 2019 г. (1 621 тыс. кв. м). Наибольшая доля спроса пришлась на объекты класса А и составила 44%. Более четверти (26%) офисных помещений, арендованных и купленных в 2020 г., расположены в Центральном деловом районе, 15% сделок были заключены в бизнес-центрах Ленинградского коридора, а 10% новой аренды/продажи — в ММДЦ «Москва-Сити». Около трети (29%) всех сделок было заключено с компаниями банковского сектора, следом за банками идут IT- и телекоммуникационные компании, которые сформировали 15% от совокупного объема спроса.
 

 
В течение 2020 г. компании сокращали занимаемые площади и оптимизировали пространство, о чем свидетельствует рост уровня вакансии за прошедший год на 2,6 п.п.: с 5,6% до 8,2%. Дополнительная вакансия формируется за счет субаренды (в 2020 г. этот сегмент по оценкам Colliers пополнился около 190 тыс. кв. м площадей), что дает еще приблизительно 1 п.п. к общей доле вакантных площадей на офисном рынке, но данный показатель может достигать более высокого значения ввиду недостаточной транспарентности рынка.
 
В 2020 г. в Москве было введено 224 тыс. кв. м офисных площадей, тогда как изначально девелоперы заявляли 360 тыс. кв. м. Из проектов, завершенных в 2020 г., 130 тыс. кв. м — бизнес-центры класса А, а 100 тыс. кв. м — здания класса В+. 65% от нового ввода в 2020 г. — объекты, расположенные за пределами ТТК, такие как «Алкон», фаза II (25 тыс. кв. м), относящийся к Ленинградскому деловому коридору. Новое предложение в Центральном деловом районе составило 18 тыс. кв. м, что составляет всего 8% от совокупного объема ввода в целом по Москве. Из ключевых введенных в этом году объектов стоит отметить высотный комплекс Neva Towers на территории делового района «Москва-Сити», совокупной арендопригодной площадью 60 тыс. кв. м, который закономерным образом увеличил долю вакантных площадей в классе А в данном субрынке на 8,3 п.п. по сравнению с IV кварталом 2019 г., с 6,0% до 14,3%. В перспективе ближайших трех лет мы ожидаем активного увеличения объемов будущего предложения. Но не исключено, что из-за произошедшего изменения конъюнктуры рынка часть запланированных проектов будет приостановлена либо отложена на неопределенный срок. По оценкам Colliers, в 2021 к вводу заявлено 784 тыс. кв. м офисных площадей.
 


Доля вакантных площадей на офисном рынке Москвы к концу 2020 г. составила 8,2%, что на 2,6 п.п. выше показателя за 2019 г. Несомненно, кризисная ситуация, сложившаяся в 2020 г., оказала значительное влияние на заполняемость офисов, тем самым вернула уровень вакантности к результатам 2018 г.
 
 
 
По результатам 2020 г. средневзвешенные ставки аренды как в классе А, так и в классе В+ не претерпели значительных изменений: их рост в течение года составил 4- 5%, что сопоставимо с уровнем инфляции, которая, согласно оценке Росстата, составила (4,9%). Таким образом, ставки в бизнес-центрах класса А (с учетом объектов в Новой Москве) и класса В+ зафиксировались на уровне 26 600 руб./кв. м/год и 16 200 руб./кв. м/год соответственно. Рост ставок также наблюдался со ставками аренды в башнях класса А делового района «Москва-Сити», их значение составило 36 900 руб./м²/год вместо 35 400 руб./м²/год по итогам 2019 г. Что касается Центрального делового района, то в нем можно отметить существенное годовое увеличение средневзвешенной арендной ставки в классе А (+7%), с 39 500 руб./кв. м/год до 49 200 руб./кв. м/год, но при этом аналогичное снижение в классе В+ (-7%), с 24 900 руб./кв. м/год до 23 100 руб./кв. м/год. Стоит отметить, что подобный рост ставок обусловлен в первую очередь выходом на рынок новых предложений в центральных субрынках Москвы, которые пока экспонируются по ставкам выше среднерыночных.



Общая сумма офисных площадей, приобретенных в собственность в 2020 г., составила 165 тыс. кв. м, что по отношению к совокупному объему сделок достигло 16%. Объем сделок продаж по сравнению с результатами 2019 г. сократился на 16%, в то время как снижение на рынке аренды составило 40%. Ключевыми покупателями, как и ранее, выступили энергодобывающие предприятия (18%), а также банки, страховые и инвестиционные компании (17%).


 
Наталья Боннели, директор департамента офисной недвижимости Colliers: «Опыт прошлого года научил арендаторов закладывать риски при заключении новых договоров аренды, в частности детально прописывать условия расторжения. В прошлом году часть компаний перешла на формат частично удаленной работы, что отразилось на организации рабочего пространства и увеличило интерес в офисам меньшей площади и гибким рабочим пространствам. В 2021 г. активность арендаторов в количественном значении останется на прежнем уровне, но средний размер сделки изменится в меньшую сторону. Ставки аренды на сегодняшний день в состоянии стагнации. Их рост или падение будут обсуловлены в 2021 году развитием ситуации с пандемией, общей экономической ситуацией, а так же объемом ввода новых проектов».


иГРОКИ РЫНКА

Nikoliers

Боннели Наталья

Консалтинг и брокеридж

Nikoliers

Материалы по теме

Источник: РБК
Экспертный анализ

JLL: Ставки на машино-места VS ставки на аренду офиса

Аналитики компании изучили ставки аренды парковочных мест в бизнес-центрах двух столиц и обнаружили, что в среднем комфорт автомобиля оценивается чуть ниже комфорта его хозяина, а в некоторых проектах ставки на машино-места и вовсе выше офисных.

23.03
Источник: Knight Frank
Экспертный анализ

Knight Frank: средний размер арендованного офиса уменьшился на 20%

В рамках XII ежегодной офисной конференции Knight Frank «Неопасный офис» эксперты рассказали о ключевых и основополагающих тенденциях, которые формируют и продолжат формировать вектор развития офисного сегмента. Среди них – уменьшение среднего размера офиса (компании в среднем стали арендовать помещения площадью почти на 20% меньше, чем в 2019 году), рост популярности гибких офисов, сокращение объема строящихся офисов (за последние пять лет годовой объем ввода не превышал 500 тыс. кв. м). 
18.03
Источник: РБК
Исследования рынка

CBRE: Спрос на крупные офисные блоки оказался наиболее устойчивым

Самое большое падение аналитики CBRE зафиксировали в спросе на средние офисы от 3 000 до 5 000 кв. м. Он в 2020 году стал минимальным за почти 20 лет.
11.03

журнал CRE 9-10 (408-409)

Май 2022
Журнал выпущен при поддержке: Группа компаний Спектрум http://spectrum-group.ru/   Raven Russia www.rrpa.ru Nikoliers https://www.nikoliers.ru/   Radius Group www.radiusrussia.com   Knight Frank www.kf.expert   Metrika Investments https://metrikainvestments.com/ CORE.XP https://rentnow.ru   ricci https://ricci.ru/ В НОМЕРЕ:  Фоторепортаж CRE MOSCOW АWARDS-2022: «ДЕНЬ РОЖДЕНИЯ ЗАВТРА»   Актуально РАБОТНИК НЕ ВОЛК За два месяца кадровый «рынок кандидата» трансфо...

Популярное

Источник: Remain
Игроки рынка

Выходцы из JLL создали свою консалтинговую компанию

Дмитрий Клапша, Александр Богданов создают независимую консалтинговую компанию Remain.
20.05
Источник: valberiz.ru
Открытие

Новые открытия в «Мозаике»

ТРЦ «Мозаика» рассказала о новых арендаторах.
 
20.05
Источник: КОКОН
Сделка

Российские айтишники заняли особняк

Площадь арендованного объекта составляет 1336 кв. м.
20.05
Источник: тг-канал Mall Tales
Открытие

Бренды LPP открываются в Перми

Для возобновления работы компания произвела замену вывесок. Прежние названия остались на вешалках и этикетках.

20.05
Источник: Учи.ру
Открытие

В ТРЦ «РИО» откроют школу занимательной математики

Образовательное учреждение займет в петербургском ТРЦ 32,9 кв. м.
20.05
Источник: Эссен Девелопмент
Открытие

Sinsay возобновил работу в ТЦ «Эссен»

Речь идет о десяти торговых центрах, расположенных в Приволжском Федеральном округе.
20.05
Источник: КОКОН
Сделка

PR-агентство арендовало офис вблизи «Москва-Сити»

Компания займет помещение площадью 500 кв. м в ЖК Шмитовский д. 16 стр.1.

 
20.05

подпишись НА эксклюзивные новости cre