За последние несколько лет лофт-кварталы успели стать точками притяжения для жителей Москвы: хипстерские кафе стали соседствовать с образовательными кластерами и офисными пространствами. Как изменился рынок бывших мануфактур, кто и по каким причинам выбирает площадки с индустриальным прошлым для своего бизнеса, - рассказывает Иван Гуськов, генеральный директор Apollax Space
Коротко о мануфактурах
Бывшие фабрики и промышленные районы в начале 2000-х годов стали превращаться в пространства для бизнеса, когда острый дефицит офисных площадей в центре Москвы заставил девелоперов обратить внимание на пустующие и заброшенные индустриальные здания. Многие из них были построены в конце XIX — начале ХХ века и функционировали до развала СССР, но не пережили Перестройки. Первые мануфактуры были реконструированы в 2005–2007 годах, процесс редевелопмента продолжается до сих пор: заводские территории становятся многофункциональными пространствами с богатой инфраструктурой, экологичным дизайном интерьеров, и при этом зачастую сохраняют исторический вид.
Источник: Apollax Space
На сегодняшний день в Москве реконструировано 30 бывших предприятий, чья совокупная площадь достигает 250 тыс. кв. м. Мануфактуры развиваются по двум направлениям: как креативные пространства и коммерческая недвижимость.
В чем привлекательность мануфактур?
Во многом мануфактуры обладают привлекательностью благодаря своим архитектурным решениям: у большинства площадок малая и средняя этажность, выделяющаяся на фоне многоэтажной типовой застройки мегаполиса.
При этом в пространствах остаются большие окна, высокие потолки и возможность смены планировок при редевелопменте.
Кроме архитектурных возможностей бывшие мануфактуры обладают многофункциональным пространством, которое становится базой для организации развитой инфраструктуры - в одном пространстве существуют офисные помещения, образовательные кластеры, шоу-румы, кафе и спортивные центры. Вместе они образуют комфортную среду как для работы, так и для проведения досуга.
Офисы и коворкинги на мануфактурах
Сейчас можно говорить о том, что началась вторая эпоха городских мануфактур. Несмотря на то, что индустриализация ушла в прошлое, мануфактуры и заводы сохранили свою актуальность и ярко вошли в цифровую эпоху как кластеры, креативные пространства и площадки для бизнеса. Развитие этих объектов недвижимости за 10 лет изменили общий вид города и, зачастую, изменяли инфраструктуру самих районов.
По данным Colliers, совокупный объем офисного предложения на территории мануфактур по итогам I квартала 2021 года составил 1 133 тыс. кв. м площадей, которые представлены как бизнес-центрами класса А, так и В+/-. До конца 2022 года ожидается ввод еще 108 тыс. кв. м офисных помещений в сегменте восстановленных мануфактур.
Доля вакантных площадей среди бизнес-центров, расположенных на месте бывших фабрик и заводов, на конец I квартала 2021 г. составляет 12%. Средневзвешенная ставка аренды на офисные помещения на московских мануфактурах находится в диапазоне 18 000–24 000 руб./кв. м/год, не включая операционные расходы и НДС.
Примеры бизнес-центров
Коротко о мануфактурах
Бывшие фабрики и промышленные районы в начале 2000-х годов стали превращаться в пространства для бизнеса, когда острый дефицит офисных площадей в центре Москвы заставил девелоперов обратить внимание на пустующие и заброшенные индустриальные здания. Многие из них были построены в конце XIX — начале ХХ века и функционировали до развала СССР, но не пережили Перестройки. Первые мануфактуры были реконструированы в 2005–2007 годах, процесс редевелопмента продолжается до сих пор: заводские территории становятся многофункциональными пространствами с богатой инфраструктурой, экологичным дизайном интерьеров, и при этом зачастую сохраняют исторический вид.
Источник: Apollax Space
На сегодняшний день в Москве реконструировано 30 бывших предприятий, чья совокупная площадь достигает 250 тыс. кв. м. Мануфактуры развиваются по двум направлениям: как креативные пространства и коммерческая недвижимость.
В чем привлекательность мануфактур?
Во многом мануфактуры обладают привлекательностью благодаря своим архитектурным решениям: у большинства площадок малая и средняя этажность, выделяющаяся на фоне многоэтажной типовой застройки мегаполиса.
При этом в пространствах остаются большие окна, высокие потолки и возможность смены планировок при редевелопменте.
Кроме архитектурных возможностей бывшие мануфактуры обладают многофункциональным пространством, которое становится базой для организации развитой инфраструктуры - в одном пространстве существуют офисные помещения, образовательные кластеры, шоу-румы, кафе и спортивные центры. Вместе они образуют комфортную среду как для работы, так и для проведения досуга.
Офисы и коворкинги на мануфактурах
Сейчас можно говорить о том, что началась вторая эпоха городских мануфактур. Несмотря на то, что индустриализация ушла в прошлое, мануфактуры и заводы сохранили свою актуальность и ярко вошли в цифровую эпоху как кластеры, креативные пространства и площадки для бизнеса. Развитие этих объектов недвижимости за 10 лет изменили общий вид города и, зачастую, изменяли инфраструктуру самих районов.
По данным Colliers, совокупный объем офисного предложения на территории мануфактур по итогам I квартала 2021 года составил 1 133 тыс. кв. м площадей, которые представлены как бизнес-центрами класса А, так и В+/-. До конца 2022 года ожидается ввод еще 108 тыс. кв. м офисных помещений в сегменте восстановленных мануфактур.
Доля вакантных площадей среди бизнес-центров, расположенных на месте бывших фабрик и заводов, на конец I квартала 2021 г. составляет 12%. Средневзвешенная ставка аренды на офисные помещения на московских мануфактурах находится в диапазоне 18 000–24 000 руб./кв. м/год, не включая операционные расходы и НДС.
Примеры бизнес-центров
- Даниловская мануфактура (Варшавское шоссе, д. 9 стр.1Б) – бывшая текстильная фабрика
Площадь: 110 тыс. кв. м
Год постройки: 1867
Год реконструкции: 2010–2016
Источник: Apollax Space
- Трехгорная мануфактура (Рочдельская ул., 15) – бывшая текстильная фабрика
Площадь: 90 тыс. кв. м
Год постройки: 1799
Год реконструкции: 2013
Источник: Apollax Space
Источник: Apollax Space
- Красная Роза (ул. Тимура Фрунзе, д. 11) – бывшая шелкоткацкая фабрика
Площадь: 137 тыс. кв. м
Год постройки: 1875
Год реконструкции: 2004–2014
Источник: Apollax Space
Коворкинги в стиле loft
На сегодняшний день для сетей коворкингов иметь пространство в лофте — это правило хорошего тона и следование трендам спроса. При этом формат индустриальных зданий не уступает по возможностям новым офисным центрам. Сотрудников мануфактуры привлекают полноценной и богатой инфраструктурой, напоминающей “город в городе”: на территории такого делового кластера можно поработать в просторном светлом офисе с индустриальным дизайном, встретиться с партнерами в крафтовой кофейне, посетить ивент или открытый воркаут после работы.
- Сеть сервисных офисов Apollax Space (Холодильный переулок, д. 3к1)
БЦ: Рябовская мануфактура - бывшая красильно-набивная фабрика
Площадь: 3 тыс. кв. м
Год открытия: 2020
Первая площадка сети сервисных офисов Apollax Space расположена на Рябовской мануфактуре. При выборе пространства компания обращала внимание на потенциал развития инфраструктуры на мануфактуре. Пространство образует творческий квартал площадью более 25 000 кв.м., собравший в одном месте офисы креативных компаний, мастерские, образовательные проекты и площадки для мероприятий. Также была сделана ставка на большую площадь будущего офиса, которую можно адаптировать под различные форматы - от кабинетов до просторного open-space.
Якорным арендатором стал бренда одежды Modis, который в январе 2021 года выбрал пространство Apollax Space в качестве своей штаб-квартиры.
Источник: Apollax Space
Площадь: 3 тыс. кв. м
Год открытия: 2020
Первая площадка сети сервисных офисов Apollax Space расположена на Рябовской мануфактуре. При выборе пространства компания обращала внимание на потенциал развития инфраструктуры на мануфактуре. Пространство образует творческий квартал площадью более 25 000 кв.м., собравший в одном месте офисы креативных компаний, мастерские, образовательные проекты и площадки для мероприятий. Также была сделана ставка на большую площадь будущего офиса, которую можно адаптировать под различные форматы - от кабинетов до просторного open-space.
Якорным арендатором стал бренда одежды Modis, который в январе 2021 года выбрал пространство Apollax Space в качестве своей штаб-квартиры.
Источник: Apollax Space
- Wework (Тимура Фрунзе ул., 11)
БЦ: Красная Роза (Савин) - бывшая шелкоткацкая фабрика
Площадь: 4,3 тыс. кв. м
Год открытия: 2019
Премиум-пространство, полностью занятое самым крупным российским ритейлером X5 с февраля 2020 года, также обладает потенциалом гибкости - бывшие цехи легко превращаются в open-space и отдельные кабинеты.
Источник: Apollax Space
- Ключ (Большой Саввинский пер., 12 стр.8)
БЦ: Московский Шелк – бывшая текстильная фабрика
Площадь: 1,7 тыс. кв. м
Год открытия: 2017
Офис сети Ключ на Московском Шелке отличается возможностями свободной планировки. Рядом открыты кафе и шоу-румы, в которых арендаторы могут с комфортом провести кофе-брейки.
Источник: Apollax Space
- Meeting Point (Варшавское шоссе, 9)
БЦ: Даниловская мануфактура – бывшая текстильная фабрика
Площадь: 4,9 тыс. кв. м
Год открытия: 2021
Для сети коворкингов премиум-класса Meeting Point это новая категория офисных зданий. Обычно сеть работает в офисных центрах, открытие на мануфактуре — это шаг навстречу спросу. Новая локация в Даниловской мануфактуре пользуется популярностью, во многом благодаря расположению и атмосфере. Высокие потолки, большие окна, много света, возможности гибких планировок позволяют с максимальной эффективностью и комфортом использовать каждый квадратный метр.
Источник: Apollax Space
Креативные кластеры
Креативные и образовательные организации также выбирают мануфактуры в качестве своих офисов, штаб-квартир и кластеров. Образовательные проекты благодаря такому расположению могут обеспечить своим студентам комфортную - эстетически и функционально - среду. А креативные площадки - в том числе медиацентры и выставочные пространства - получают высокую проходимость.
- Красный Октябрь (Берсеневская наб., д. 3-14) – бывшая кондитерская фабрика
Сегодня: масштабный арт-кластер с широким выбором галерей и выставочных залов
Площадь: 30 тыс. кв. м
Год постройки: 1889
Год реконструкции: 2005
Источник: Apollax Space
- Артплей (ул. Нижняя Сыромятническая, д. 10) – бывший завод по производству измерительных приборов
Сегодня: центр дизайна, где периодически проводятся фестивали, лекции и семинары
Площадь: 11 тыс. кв. м
Год постройки: 1886
Год реконструкции: 2014
Источник: Apollax Space
3. Депо (Лесная ул., 20 стр.3) – бывшее трамвайное депо
Сегодня: гастрономический центр с большим количеством кафе и ресторанов
Год постройки: 1908–1911
Год реконструкции: 2019
Сегодня: гастрономический центр с большим количеством кафе и ресторанов
Год постройки: 1908–1911
Год реконструкции: 2019
Источник: Apollax Space
