Офисы после пандемии: как подобрать лучший вариант для гибридного режима работы

Этой осенью с ослаблением антиковидных ограничений многие компании начинают возвращаться к офисным режимам работы. Одни выбирают классический вариант с постоянным присутствием сотрудников на рабочем месте, а другие отдают предпочтение зарекомендовавшему себя в период пандемии гибридному формату.  Но в случае с последним меняется и подход к поиску подходящего помещения. К примеру, повышаются требования к классу здания, к возможности быстрой его трансформации, зато появляется больше свободы в выборе местоположения. О том, какие объекты наиболее востребованы сегодня и как подобрать офис компаниям с гибридным режимом, рассказывает Тимур Зайцев, руководитель направления коммерческой недвижимости Авито Недвижимости.
1658
Изображение взято из источника: Авито Недвижимость
Гибридный формат позволяет комфортно сочетать удаленную работу с посещением офиса по необходимости или несколько дней в неделю, благодаря чему стал высоковостребованным как со стороны работодателей, так и среди сотрудников: по результатам исследования Work Trend Index 2021, за сохранение гибкого режима выступили 73% опрошенных специалистов по всему миру.

      Исследование «Все ли вернутся в офисы?»
70% работников хотели бы вернуться в офис в формате гибридного режима работы
39% готовы приезжать в офис только ситуативно, например, для деловых встреч
31% хотели бы работать 2-3 дня в неделю в офисе и оставшиеся дни из дома

Данные: Kelly
 
С распространением новых подходов к организации бизнес-процессов изменилась и роль офисных пространств. В эпоху онлайн-коммуникаций офис перестал быть исключительно рабочим местом и в первую очередь стал пространством для социализации — “живого” общения, обучения, дискуссий и встреч с коллегами. При этом, несмотря на то, что многие сотрудники работают удаленно, компании не спешат отказываться от офисных площадей. По данным Авито Недвижимости, во II квартале 2021 года спрос на покупку офисов в России вырос на 18% за год, а арендой офисных помещений стали интересоваться на 40% чаще. Средняя стоимость квадратного метра офисной недвижимости составила 61 995 рублей на рынке купли-продажи и 932 рубля в сегменте аренды.
 
Гибридные форматы должны прежде всего обеспечивать максимально комфортные условия для сотрудников — помогать предотвращать профессиональное выгорание и сохранять баланс между работой и личной жизнью (work-life balance), при этом поддерживая высокую эффективность бизнес-процессов. В период пандемии важнейшим требованием к офисным пространствам также стала безопасность, из-за чего работодателям пришлось учитывать новые нормы социальной дистанции и санитарно-эпидемиологические требования. На этом фоне изменились и подходы к выбору офисов — их класса, площади, планировки и даже расположения.

 
Как выбрать класс здания
 
Чем выше класс офисного здания, тем более современными инженерными коммуникациями он оснащен и тем лучше развита прилегающая к нему транспортная и социальная инфраструктура. В условиях нестабильной эпидемиологической обстановки особенно важно, что помещения различаются также системами вентиляции и кондиционирования: так, в зданиях класса D и C обычно используется естественная вентиляция, в помещениях класса A и B — механическая. Наиболее комфортную атмосферу и максимальную чистоту воздуха обеспечивают системы центрального кондиционирования офисов. Это разновидность механической вентиляции, которая помимо очистки и подогрева приточного воздуха производит влажностную подготовку — осушку в летний период и увлажнение в зимний сезон. Обычно системы центрального кондиционирования устанавливаются в офисах класса А, однако стоит иметь в виду, что помещения в таких объектах обходятся дороже. Подобрать наиболее оптимальный вариант сегодня достаточно быстро можно с помощью специализированных сервисов, где можно устанавливать необходимые фильтры и выбирать нужный класс и приемлемый диапазон цен.
 
 
Как определить необходимую площадь
 
Не секрет, что площадь офисного помещения зависит от числа сотрудников в организации и количества необходимого для работы оборудования. Тем не менее сегодня во внимание нужно принимать и новые санитарно-эпидемиологические меры. По рекомендациям Роскомнадзора, максимальное количество работников, которые могут одновременно находиться в одном помещении, варьируется в зависимости от площади следующим образом: до 50 м² — не более 5 человек, до 100 м² — не более 10 человек, до 200 м² — не более 25 человек, свыше 200 м² — не более 50 человек. В целом норма офисной площади на одного сотрудника составляет не менее 4,5 м².
 
Независимо от размера компании, перед тем, как рассчитывать офисную площадь, рекомендуется провести предварительный опрос и проанализировать — сколько сотрудников и как часто планируют приезжать в офис, какие специалисты нуждаются в изолированном рабочем месте (например, служба безопасности), а кто на постоянной основе будет работать из дома. Возможно, понадобится помещение меньшей площади, чем при обычном формате работы. При этом следует учитывать, что в определенные дни в офисе нужно будет присутствовать абсолютно всем сотрудникам, поэтому стоит организовать просторную зону для общих встреч и собраний или же заранее предусмотреть возможность быстрой перепланировки — например, с помощью модульных конструкций, позволяющих при необходимости убирать и добавлять рабочие места.
 
Таким образом, если взять в качестве примера организацию, где трудится 25 сотрудников, то оптимальная площадь open space при свободной рассадке (7,5 м² на человека) будет составлять примерно 187,5 м², а общая площадь офиса с тремя отдельными кабинетами, переговорной и кухней — 287,5 м².
 

Источник: Авито Недвижимость


Как оценить расположение
 
Традиционно местоположение офиса выбирают исходя из транспортной доступности и уровня развития инфраструктуры поблизости — оценить оба параметра в соотношении с диапазоном цен достаточно легко с помощью карт при поиске недвижимости на онлайн-сервисах (см. Изображение 2). Однако одновременно с этим на рынке офисных площадей прослеживается тренд на децентрализацию — перенос офисов компаний или части ее подразделений дальше от центра (например, за пределы МКАД и ТТК в Москве). При гибридном режиме данное решение позволяет распределить сотрудников по разным офисам (если у организации есть головной офис в центре города и небольшие филиалы в других районах) и сократить их время нахождения в общественном транспорте за счет работы в наиболее близком к дому филиале. Для компаний приобретение или аренда офиса не в центре помогает еще и снизить финансовые издержки — коммерческая недвижимость в центральный районах, как правило, стоит дороже.
 
 
Как организовать пространство
 
При гибридном режиме обычно весь офис или его основная часть отводится под коворкинг, также внедряется практика hot desking — это модернизированный open-space, в котором сотрудники вместо закрепленного рабочего места занимают свободное, но заранее забронированное место. Однако частично удаленный формат не отменяет общих встреч и конференций с сотрудниками, клиентами и партнерами, а также других мероприятий на территории офиса, поэтому его пространство должно быть максимально гибким и адаптивным. Стоит организовать отдельную зону для собраний и презентаций с возможностью подключения к ней по видеосвязи и предусмотреть изолированные переговорные комнаты.
 
Большую роль в гибких офисах играют технологические решения — начиная от систем бронирования рабочих мест и заканчивая бесконтактным вызовом лифта или открытием дверей. Так, к примеру, в Москве в деловом комплексе “ВТБ Арена Парк” предусмотрена система умного дома — стоимость покупки офисных площадей здесь составляет 450 000 руб./м².
 

Фото: Авито Недвижимость 
 
Какие альтернативные варианты стоит рассмотреть
 
Еще одной тенденцией на рынке коммерческой недвижимости стало развитие сервисных офисов: это рабочие пространства с гибкими условиями аренды и полным сервисным обслуживанием — в ежемесячную плату включен клининг, интернет, закупка канцелярии, мелкий ремонт и другие опции. По данным Cushman & Wakefield, каждая пятая крупная компания в России из разных сфер рассматривает возможность переезда в сервисный офис, а уже сейчас подразделения в сервисных офисах размещают такие компании как Сбербанк, Ситимобил, Тинькофф, OZON, ФСК, X5 Retail Group и другие.


Материалы по теме

Источник: ЦИАН
Исследования рынка

Times Estate: Ставки на офисы выросли на 5,3%, коворкинги – на 6%

Аналитики компании подвели итоги трех кварталов 2021 года для офисного рынка Москвы.
12.10
Источник: news.mail.ru
Исследования рынка

Cushman & Wakefield: Офисы в Москве подорожали на 5,54%, склады – на 7%

Аналитики компании подготовили отчет MarketBeat Lite, посвященный предварительным итогам на рынке коммерческой недвижимости Москвы.

06.10
Источник: afi2b.ru
Экспертный анализ

Knight Frank: Вакантность в офисах класса А внутри ТТК снизилась на 17%

За три квартала 2021 года доля свободных офисов внутри ТТК снизилась до 6,3% в классе А и до 6,5% в классе В. При этом новый ввод уже стал рекордным за последние шесть лет. Ставки аренды выросли на 1-2%.
06.10

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. PDF-версию можно посмотреть ЗДЕСЬ Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (8 - 14 августа)

Дебют регионального оператора коворкингов в Москве, открытие РЦ «Чижик», завершение строительства склада для «Яндекса», назначения в Ситилинк и Nikoliers, и другие новости в нашей традиционной подборке.
14.08
Источник: Пресс-служба KravtGroup
Проект

В Нижнекамске построят бизнес-отель

KravtGroup откроет бизнес-отель в Нижнекамске.

16.08
Источник: CRE
Конфликт

Апелляционный суд оставил в силе решение по H&M

Согласно решению суда, компания должна выплатить «Острову Мечты» 538 млн рублей.

12.08
Источник: CRE
Открытие

«АТ Недвижимость» ввела в эксплуатацию склад для «Яндекса»

Компания заняла 139 тыс. кв. м в «Логопарке Софьино». Кроме того, получено разрешение на строительство служебного здания площадью 3,3 тыс. кв. м для компании, управляющей логопарком.

11.08
Источник: пресс-служба ТЦ «Сиеста»
Проект

В «новой Москве» готовят к открытию ТЦ «Сиеста»

Торговый центр площадью 17 600 кв. м планируется открыть уже осенью 2022 года.
15.08
Источник: CRE
CRE Awards

Они поддержали CRE Federal Awards 2022!

Сектор Real Estate Consultants & Brokers
 
12.08
Источник: Asterus
Проект

Asterus завершил благоустройство «Ростех-Сити»

На пяти гектарах расположатся пешеходный бульвар и четыре водоема общей площадью около 1,35 тыс. кв. м.

11.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre