NAI Belarus: Итоги первого квартала 2022 года на складском рынке Беларуси

Сегмент складов оставался наиболее стабильным из всех секторов коммерческой недвижимости в 2021 году; Негативное влияние событий I квартала 2022 года сказалось и на складах, но в меньшей степени, чем в других сегментах; Продолжается «гибридизация» сектора. Активный спрос на склады со стороны e-commerce фактически объединил в себе функции классического склада, распределительного и логистического центра, склада-магазина.
1220
Изображение взято из источника: optominsk.by
Предложение

В I квартале 2022 года продолжилась положительная тенденция развития рынка современной складской логистики. В конце марта был введен в эксплуатацию СЛК «Хатежино» общей площадью около 50 тыс. кв. м. Объект расположен на территории оптоворозничного рынка «Новый Лебяжий» в д. Таборы.

Предложение на рынке складов существенно выросло за период предыдущего 2021 года, когда в Минске, его пригородах и прилегающих к столичной агломерации территориях* было введено в эксплуатацию практически 150 тыс. кв. м новых складов. Это один из лучших объемов ввода в истории развития рынка современной складской логистики, начало которой относится к 2008 году (с момента реализации Программы развития логистической системы Республики Беларусь на период 2008-2015 года).

Большие объемы нового строительства в истории были только дважды.

Всего на I квартал построено практически 1400 тыс. кв. м. современных складов. Кроме СЛК «Хатежино», еще один новый и крупный объект – логистический (распределительный) центр «Гиппо» компании «БелВиллесден» в районе д. Ярково. Специфика объекта в том, что на его базе создана «Фабрика кухня», которая будет централизовано снабжать объекты сети «Гиппо» продукцией собственного производства, полуфабрикатами. Объект введен в самом конце 2021 года, а основная организация функционирования объекта пришлась на I квартал 2022 года. Это классический пример built-to-suit, поскольку проект реализовывала профессиональная девелоперская компания ООО «Индастриал девелопмент» под нужды крупного национального ритейлера.



Спрос

Сегмент складов – один из не многих на рынке коммерческой недвижимости, который сохранял стабильность и в период 1-ой и 2-ой волн пандемии covid-19 в 2020 году, и на протяжении всего 2021 года. 2021 год, в целом очень удачный для субъектов хозяйствования Беларуси, занятых в ВЭД, как в направлении экспорта, так и импорта, способствовал спросу на склады.

Причем такая ситуация - это не только специфика рынка Республики Беларусь. Например, о небывалом спросе на склады по итогам 2021 года было заявлено в России, где спрос на покупку и аренду поставил абсолютный рекорд за всю историю рынка. А в Петербурге спрос в 2021 году был выше 2020 года в 2,6 раза и при этом остался неудовлетворенным.

Несмотря на высокие объемы нового строительства, фактически все предложенные рынку новые площади были востребованы в очень короткий период после ввода в эксплуатацию. Кроме того что сохранялся высокий спрос на аренду, очень многие объекты были реализованы как built-to-suit проекты.

Лидерами, формировавшими спрос, были торговые компании (традиционный ритейл и ecommerce) и дистрибьюторы (импортеры). Кроме потребностей в складах в обычном объеме держать дополнительные площади во многом подтолкнуло решение правительства о введении контрсанкций с января 2022 года. Стали известны страны и группы товаров, попадающие в перечень, и компании, работавшие на данных рынках и сегментах, стремились создать складские запасы.


Вакантность

Высокий спрос на склады, создание складских запасов на перспективу позволили не только сохранять стабильными ставки аренды, но и обеспечить вакантность площадей на низком уровне. Причем площади были заняты как в объектах давнего строительства, так и в новых, сроками год-полтора после ввода в эксплуатацию.

События вокруг Украины в I квартале 2022 года снова стимулировали игроков рынка к аналогичным действиям по созданию запасов продукции. Введение санкций и угроза новых санкций, обрыв традиционных логистических цепочек, курсовые изменения – все это требовало максимально оперативно использовать текущие возможности в плане поставок, поскольку с каждым днем ситуация становилась еще хуже.

На ближайшую перспективу спрос на склады выглядит менее оптимистичным. Созданные складские запасы будут постепенно расходоваться, а поддерживать объемы или создавать новые из-за санкций и нарушенной логистики станет сложнее. По отдельным товарам и регионам их происхождения поддержание их объема и вовсе невозможно. Есть риск, что отдельные отработанные направления логистики и вовсе закроются. К тому же Беларусь вместе с Россией была объявлена закрытой для поставок продукции ряда международных компаний и брендов. Это снизит потребность в складах со стороны отдельных дистрибьюторов и импортеров. Сдерживающим фактором снижения спроса в краткосрочной перспективе будет то, что отдельные участники рынка, например, представители e-commerce, ранее находились в состоянии поиска площадей и еще могут поглощать те объемы, которые потенциально будут высвобождаться арендаторами из других секторов бизнеса. Существует также вероятность, что такие отдельные участники выйдут на рынок в процессе строительства новых складских площадей.



Коммерческие условия

В ситуации стабильно высокого спроса, характерного для 2021 года и I квартала 2022 года, ставки арендной платы, даже номинированные в евро, сохранялись на прежнем уровне. В складском сегменте было значительно меньше обращений к собственникам с вопросами пересмотра ставкок и/или фиксации курса на определенном уровне, что было характерно для офисных и торговых сегментов. Поэтому в основном на рынке размеры ставок на конец I квартала 2022 года остались на сопоставимом уровне с размерами ставок конца 2021 года.

В ближайшее время значительного снижения ставок в складском сегменте не произойдет. Прогнозируется, что возможное снижение составит максимум 8-10%. Для рынка в ситуации стабильности это существенно, но в ситуации кризиса, когда в других сегментах коммерческой недвижимости падение составляет до 30% и более, это некритичная корректировка.



Тенденции рынка

• Становится более явным риск снижения спроса на склады по причине падения товарооборота розницы, снижения грузопотоков дистрибьюторов-импортеров, нарушения традиционных каналов логистики. Непредсказуемая ситуация с санкциями, которая предполагает как риск их ужесточения, так и их возможное смягчение;
• В существующих условиях ряд компаний пойдет на уменьшение постоянно арендуемых площадей с одновременным использованием услуг компаний по ответственному хранению. • Снижение среднерыночных ставок арендной платы в еврономинале неизбежно, но уровень снижения будет ниже, чем в иных сегментах коммерческой недвижимости. Нет предпосылок, что ставки в среднем опустятся более, чем на 10% по сравнению с уровнем ставок на начало 2022 года;
• Ожидается стабилизация рынка и формирование устойчивых ставок исходя из новой конъюнктуры;
• В сегменте продолжится реализация проектов, начатые ранее будут завершены с большей вероятностью, чем в иных сегментах с высокой долей образования долгостроев.


иГРОКИ РЫНКА

Управление и эксплуатация недвижимости

NAI Global

Материалы по теме

Источник: realt.onliner.by
Исследования рынка

NAI Belarus: Обзор рынка ритейла города Минска

По итогам первого квартала нового ввода торговой недвижимости не наблюдалась, общее предложение в сегменте составляет около 1,4 млн кв. м. Вакансия колеблется в пределах 7-8%, а ставки к концу года могут упасть на 15-20% в евронаминале.
20.04
Источник: Impersky.by
Исследования рынка

NAI Belarus: Офисы Минска в состоянии неопределенности

Аналитики компании подготовили обзор рынка за первый квартал 2022 года. Общее предложение офисов классов А и В составляет около 1 млн кв. м. Вакантность значительно снизилась по сравнению с «пандемийным» периодом, однако до сих пор остается высокой. К концу года ожидается сохранение уровня 12-15%.
13.04

журнал CRE 11-12 (410-411)

Июнь (1-2)
Очередной номер журнала CRE вышел в PDF-формате. Прочитать его можно ЗДЕСЬ Создан при поддержке Raven Russia www.rrpa.ru  Группа компаний Спектрум http://spectrum-group.ru/ PARUS Asset Management https://parus.properties/ Б1 https://b1.ru/     УК Zeppelin www.zeppelinpm.ru   Radius Group www.radiusrussia.com   MD Facility Management www.mdpm.ru Nikoliers   https://www.colliers.ru/     Логистический парк "Биек Тау" biek@bi...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (27 июня - 3 июля)

Крупнейшие сделки в офисной и складской недвижимости, уход IHG из России, ребрендинг «Рабочей станции» и другие новости в традиционной подборке самых читаемых за неделю.
03.07
Источник: cre.ru
Экспертный анализ

Весело и пусто

Ресторанный сегмент сохраняет статус «все сложно»: сначала - пандемия коронавируса, затем — события последних четырех месяцев. Сейчас игроки говорят о дефиците всего – от импортного алкоголя и продуктов до клиентов. Надежды на коллективного внутреннего туриста, которому при полузакрытых границах неизбежно придется путешествовать по России и тратить деньги там же, оправдаются вряд ли, прогнозируют эксперты.
 
30.06
Источник: Пресс-служба RRG
Назначения

Новое назначение в RRG

Светлана Ярова получила новую должность.
 
30.06
Источник: КОКОН
Сделка

В Одинцове сдали 650 кв. м складов

Новый арендатор будет использовать помещение под хранение оргтехники.
 
01.07
Источник: Stone Hedge
Проект

Stone Hedge начинает строительство БЦ на Курской

Площадь Stone Курская составит 15,6 тыс. кв. м. Завершить строительство девелопер планирует в 2024 году.
01.07
Источник: nord-fox.com
Сделка

Газпром заселяет «Невскую ратушу»

Компания «Газпром нефть» арендовала площади в «Невской ратуше».
 
30.06
Источник: CRE
Рейтинг

Встречайте свежий рейтинг CRE 100

Редакция CRE представляет новый рейтинг самых влиятельных лиц рынка коммерческой недвижимости CRE100-2022. Журнал поступил в распространение. 


 
01.07

подпишись НА эксклюзивные новости cre