Что происходит со складами Петербурга в 2022 году

Рост вакансии и предложения по субаренде, снижение ставки, рост интереса к промышленным объектам. О том, как рынок Петербурга чувствует себя сейчас и какие показатели ожидаются до конца года, рассказывает Михаил Тюнин, директор по работе с корпоративными клиентами Knight Frank St Petersburg.
1215
Изображение взято из источника: Knight Frank
Начало года в нашем сегменте было отличным: если объем спроса в Московском регионе по итогам пяти месяцев составил 297 тыс. кв. м, что оказалось на 14% выше показателя прошлого года, то в Петербурге объем сделок составил 128 тыс. кв. м, что также является высоким показателем (в свою очередь, в I квартале 2021 года объем сделок составил лишь 15,8 тыс. кв. м). Но важно отметить, что высокие показатели объема спроса начала года, как правило, являются отложенным эффектом тех сделок, которые обсуждались и готовились в конце 2021 года.
 
Однако мы видим ряд изменений, которые происходят сегодня и могут продолжить оказывать влияние на рынок складской недвижимости в ближайшем будущем. Если в прошлом году складские площади были нужны буквально всем, а вакансия составляла 0,5-1%, то в этом году ситуация выглядит иначе. Во-первых, стал заметен уход иностранных компаний, которые сокращают занимаемые площади, при этом мы наблюдаем появление вакантных площадей на вторичном рынке. Мы ожидаем, что к концу 2022 года вакансия в Московском регионе и Петербурге может составить 5-6%.
 
Примечательно, что в регионах России ситуация иная – там уровень вакансии почти не изменился, и в некоторых регионах по-прежнему составляет 0% (например, в Хабаровске, Челябинске и Уфе). Это неудивительно, поскольку мы наблюдаем смещение логистических потоков в восточную часть России. Соответственно, города, которые находятся на востоке, будут более востребованы с точки зрения складской недвижимости. В регионах будет наблюдаться дефицит складов, благодаря чему наличие склада в городах-миллионниках станет конкурентным преимуществом.
 
Помимо вторичного рынка вакантных площадей отмечается рост предложения по субаренде. В Санкт-Петербурге объем субаренды значительно увеличился относительно объемов свободного рынка – предлагаемая площадь качественных складов (классы А и В) на рынке с начала года увеличилась на 17,3 тыс. кв. м – до 27,3 тыс. кв. м, при этом девелоперы по состоянию на I квартал 2022 года предлагали в прямую аренду порядка 30 тыс. кв. м площадей.
 
На данный момент на Санкт-Петербург приходится порядка 5% всех предлагаемых в субаренду площадей России (64% площадей сосредоточено в Московском регионе, до 31% – в остальных регионах). За счет субаренды вакантность в сегменте складской недвижимости в Санкт-Петербурге увеличилась на 0,6%. Примечательно, что еще в начале 2022 года на рынке наблюдался дефицит площадей высокого класса складской недвижимости.
 
В целом можно сказать, что на фоне появления на рынке вакантных вторичных площадей, роста субаренды, а также прогнозируемого снижения уровня спроса ставка аренды на складские площади будет снижаться. Ожидается, что к концу 2022 года снижение ставки в Петербурге составит 4-5% до 5 300 – 5 400 руб./кв. м/ год без НДС и OPEX и будет сопоставимо со столичным показателем. При этом сильное снижение ставок аренды не ожидается ввиду давления со стороны возрастающей себестоимости строительства складов.
 
В целом средний срок контрактов существенно не изменился и оценивается в 3-5 лет. При этом, конечно, на рынке встречаются и более короткие контракты, но это относится к небольшим площадям.
 
В настоящее время Минпромторг разрабатывает механизм льготного кредитования девелоперов индустриальной недвижимости и промышленных предприятий, заинтересованных в покупке готовых производственных площадей. Предложенная программа со ставкой до 5% для девелоперов выглядит привлекательно, что может подстегнуть их к поиску индустриальных и промышленных объектов. Сейчас на рынке наблюдается интерес со стороны девелоперов и инвесторов к покупке подобных площадок — чаще всего это объекты советского наследия, расположенные в черте города, либо близко к нему, которые зачастую находятся в плачевном состоянии. Инвестор приобретает, реконструирует, модернизирует их и потом сдает в аренду. Как правило, такие проекты получаются достаточно успешными. В качестве примера можно привести завод «Звезда» (редевелопмент проведен в 2013-14 гг.), который до сих пор успешно сдается в аренду и в последние годы практически всегда имеет нулевую вакансию.
 
Исходя из текущих реалий, арендаторами складских помещений будут выступать российские компании. Если правительственные программы продолжат поддерживать производителей, мы увидим достаточно хороший спрос со стороны отечественных игроков. Средняя площадь будущих запросов может составить около 2-5 тыс. кв. м.


иГРОКИ РЫНКА

Knight Frank Russia

Тюнин Михаил

Консалтинг и брокеридж

Knight Frank Russia

Материалы по теме

Источник: hotgeo.ru
Рейтинг

Nikoliers: Лидерами по складам остаются продуктовые ритейлеры

Консалтинговая компания Nikoliers проанализировала 25 сетевых ритейл-компаний и e-commerce игроков и оценила качественные складские мощности данных сетей. Первое место занимают ключевые фуд-ритейлеры, а онлайн-ритейл рсположился на втором месте.
14.06
Источник: Ведомости
Исследования рынка

Knight Frank Russia: Объем субаренды складских площадей в России превысил 560 000 кв. м

Аналитики консалтинговой компании Knight Frank Russia провели исследование рынка субаренды складской недвижимости в крупнейших городах России. В мае объем качественных складских площадей, предлагаемых в субаренду, достиг 564 905 кв. м против 124 000 кв. м на конец 2021 года, продемонстрировав рост в 4,5 раза.
06.06
Источник: Ведомости
Экспертный анализ

Bright Rich: Май на складском рынке Москвы

По данным аналитиков, скрытая вакансия на рынке составляет около 385 тыс. кв. м. В компании не ожидают значительного снижения ставок, а также рассуждают о популярном в последнее время тренде на субаренду.
23.05

журнал CRE 13-14 (412-413)

Июль-Август
Очередной номер журнала CRE вышел  в печатном формате. PDF-версию можно посмотреть ЗДЕСЬ Журнал выпущен при поддержке: MD Facility Management   Альфа-Сервис   Comcity   ricci   Группа компаний Спектрум   Metrika Investments     O1 Standard   Knight Frank   ОСТАНКИНО BUSINESS PARK   Михайловский Девелопмент В НОМЕРЕ: Актуально ДОРОГИЕ ВСЕ Почему в России продолжает дорожать всё и вся?   ВСЁ НИЖЕ И НИЖЕ Вернёт ли падающая ключевая ставка интерес к коммерческой ...

Популярное

Источник: cre.ru
Рейтинг

Топ-10 самых читаемых новостей за неделю (8 - 14 августа)

Дебют регионального оператора коворкингов в Москве, открытие РЦ «Чижик», завершение строительства склада для «Яндекса», назначения в Ситилинк и Nikoliers, и другие новости в нашей традиционной подборке.
14.08
Источник: Пресс-служба KravtGroup
Проект

В Нижнекамске построят бизнес-отель

KravtGroup откроет бизнес-отель в Нижнекамске.

16.08
Источник: CRE
Конфликт

Апелляционный суд оставил в силе решение по H&M

Согласно решению суда, компания должна выплатить «Острову Мечты» 538 млн рублей.

12.08
Источник: CRE
Открытие

«АТ Недвижимость» ввела в эксплуатацию склад для «Яндекса»

Компания заняла 139 тыс. кв. м в «Логопарке Софьино». Кроме того, получено разрешение на строительство служебного здания площадью 3,3 тыс. кв. м для компании, управляющей логопарком.

11.08
Источник: пресс-служба ТЦ «Сиеста»
Проект

В «новой Москве» готовят к открытию ТЦ «Сиеста»

Торговый центр площадью 17 600 кв. м планируется открыть уже осенью 2022 года.
15.08
Источник: CRE
CRE Awards

Они поддержали CRE Federal Awards 2022!

Сектор Real Estate Consultants & Brokers
 
12.08
Источник: Asterus
Проект

Asterus завершил благоустройство «Ростех-Сити»

На пяти гектарах расположатся пешеходный бульвар и четыре водоема общей площадью около 1,35 тыс. кв. м.

11.08

подпишись НА эксклюзивные новости cre